Achat du terrain - Architecte en Direct

Le candidat acquéreur d'un terrain pour construire une maison peut obtenir auprès de la mairie un certificat d'urbanisme récent qui le renseignera :

sur la constructibilité du terrain,
sur les contraintes architecturales à respecter (formes des toitures, des fenêtres, couleur des tuiles).

Le candidat acquéreur peut consulter à la mairie le POS, plan d'occupation des sols, pour se donner une idée de l'évolution de l'environnement du terrain.

Il se renseignera également sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le terrain.

La surface et les limites du terrain mentionnées au cadastre n'ont pas de valeur juridique.

En cas d'incertitude, il est préférable de faire établir un bornage par un géomètre-expert.

Un spécialiste peut également être chargé de réaliser une étude du sol.

Cela permet de s'assurer que le terrain est techniquement constructible.

Il convient également de savoir si le terrain :

est alimenté en eau, gaz, électricité, téléphone;
est raccordé au réseau d'assainissement collectif;

En cas de non raccordement aux différents réseaux, le candidat acquéreur peut se faire établir un devis auprès des services concernés.

Si le terrain est dans un lotissement, le candidat acquéreur doit demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour s'assurer que son projet est compatible avec les dispositions prévues dans ces documents.

2 - L'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir

Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur.

Sa rédaction est extrêmement importante. Il est conseillé de confier la rédaction de l'avant-contrat à un professionnel : notaire ou tout autre conseil (agent immobilier, conseil juridique) accepté par le vendeur et l'acheteur.

Le professionnel a un devoir de conseil et se chargera de réunir les pièces nécessaires à l'établissement de l'avant-contrat.

L'avant-contrat peut être :

soit une promesse unilatérale de vente;
soit un compromis de vente.

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé.

La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privée, c'est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d'enregistrement (se renseigner auprès du centre des impôts).

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur.

Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s'assurer que le terrain correspond bien à ce qu'il recherche.

Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

L'avant-contrat peut aussi être une promesse unilatérale d'achat ; Dans ce cas, seul le candidat acquéreur s'engage sans avoir la garantie que le terrain lui sera vendu.

3 - Clause d'état civil dans l'avant-contrat de vente d'un terrain

L'avant-contrat de vente d'un terrain doit comporter une clause mentionnant l'état civil du vendeur et du candidat acquéreur.

4 - Clauses dans l'avant-contrat de vente d'un terrain

L'avant-contrat de vente d'un terrain doit préciser l'origine de la propriété du terrain vendu :

la date du précédent acte de vente,
le nom du précédent propriétaire,
l'étude du notaire qui a authentifié l'acte.

Il doit comporter :

la description précise du terrain et sa surface exacte,
l'état des servitudes privées (droit de passage, de puisage) ou publiques éventuelles,
l'assurance que le terrain n'est pas hypothéqué.

Si le terrain est situé dans un lotissement, l'avant-contrat de vente doit mentionner :

la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot que veut acheter le candidat acquéreur,
que le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir du lotissement ont été remis au candidat acquéreur qui s'engage pas là à en respecter les conditions.

5 - Le prix dans l'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir

L'avant-contrat de vente d'un terrain doit préciser :

le prix du terrain et ses modalités de paiement,
la mention indiquant si le prix est payé directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou plusieurs prêts,
le cas échéant le montant des honoraires de négociations (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement.

Il est conseillé de mentionner dans l'avant-contrat de vente ce que l'acquéreur verse au moment de la signature de l'acte d'engagement (10% en général) ce qu'il verse au comptant le jour de la vente, et le cas échéant, les versements ultérieurs, leur montant et leur échéance.

S'il est précisé que les sommes versées au moment de la signature de l'avant-contrat sont des arrhes, l'acquéreur, qui renonce à la vente, perd ses arrhes.

Le vendeur qui renonce à la vente doit rembourser le double des arrhes versées.

S'il est précisé que la somme versée au moment de la signature de l'avant-contrat est un acompte, le vendeur et l'acquéreur sont engagés de manière irrévocable à moins que l'acquéreur n'obtienne pas le prêt qui devait financer l'achat de son logement.

Dans ce cas, l'acompte versé est remboursé intégralement au candidat acquéreur sans retenue d'aucune sorte.

En tout état de cause, le candidat acquéreur, ne doit rien verser avant la signature de l'avant-contrat de vente.

En outre aucun versement ne doit être effectué directement au vendeur mais entre les mains d'un professionnel habilité à recevoir des fonds (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel habilité).

6 - Les conditions suspensives dans l'avant-contrat

Si la décision d'acheter du candidat acquéreur est soumise à la réalisation de certaines conditions, ce dernier a intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat de vente des conditions suspensives. Si ces conditions se réalisent, la vente sera conclue, dans le cas contraire, la vente ne se fera pas.

Pour le candidat acquéreur, ces conditions suspensives peuvent être :

l'obtention d'un prêt pour l'achat du terrain et de la construction (cette condition s'applique même si elle ne figure pas au contrat);
la revente de son précédent logement;
l'obtention d'un certificat d'urbanisme.

Le candidat acquéreur ne doit pas signer de contrat pour construire une maison tant qu'il n'est pas propriétaire du terrain ou en possession d'une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies, ou les conditions résolutoires levées.

7 - Les clauses interdites dans l'avant-contrat

La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans l'avant-contrat de vente d'un terrain.

8 - La signature du contrat de vente d'un terrain à bâtir

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu'après l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) prévus par l'arrêté de lotir, à moins que le lotisseur ne justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement.

Le contrat de vente d'un terrain est signé devant un notaire.

En principe, c'est le notaire du vendeur qui se charge de l'opération, mais l'acquéreur peut demander à son notaire de l'assister à titre de conseil.

Si les deux notaires participent à la rédaction de l'acte, ils se partagent les honoraires sans frais supplémentaires pour l'acquéreur et le vendeur.

Le notaire a une obligation de conseil vis à vis de ses clients et une responsabilité personnelle vis à vis de l'acquéreur pour l'accomplissement de toutes les formalités.

C'est lui qui sera chargé de vérifier que toutes les pièces nécessaires à la signature de l'acte de vente définitif sont réunies.

9 - Clause d'état civil dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir

Le contrat de vente d'un terrain doit comporter une clause mentionnant l'état civil du vendeur et de l'acquéreur.

10 - Clauses relatives au terrain dans le contrat de vente

Le contrat de vente d'un terrain doit préciser l'origine de la propriété du terrain vendu :

la date du précédent acte de vente,
le nom du précédent propriétaire,
l'étude du notaire qui a authentifié l'acte.

Il doit comporter la description précise du terrain et sa surface exacte.

11 - Le prix dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir

Le contrat de vente d'un terrain doit préciser :

le prix du terrain et ses modalités de paiement;
la mention indiquant si le prix est payé directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou plusieurs prêts.

12 - La clause interdite dans le contrat de vente d'un terrain

La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans le contrat de vente d'un terrain.

13 - Le versement du prix d'achat du terrain à la signature du contrat

La somme correspondant au prix d'achat du terrain est versée au notaire du vendeur qui ne peut ni l'utiliser ni la remettre au vendeur tant que les hypothèques éventuelles sur le terrain ne sont pas levées.

L'acquéreur ne doit pas accepter de payer au vendeur une partie du prix de vente de la main à la main même si le vendeur lui propose de baisser le prix. Il s'agit d'une pratique illégale et le vendeur est passible d'une amende fiscale.

L'acquéreur qui verse au vendeur une somme d'argent non déclarée s'expose aux inconvénients suivants :

si au moment où il revend son terrain, une plus-value est exigible, la plus-value qui apparaîtra et sur laquelle il sera taxé, sera bien plus importante qu'elle ne l'est en réalité;
s'il est exproprié, il ne sera dédommagé que sur la base du prix déclaré.

14 - Les frais annexes à l'achat d'un terrain à bâtir

L'achat d'un terrain entraîne le paiement de frais annexes.

Si l'acquéreur a pris un emprunt, il doit acquitter les frais liés à ce prêt :

les frais d'ouverture et d'instruction du dossier,
les frais d'assurances systématiquement demandées (décès, incapacité de travail) et facultatives (perte d'emploi),
la prise d'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle que prend l'organisme prêteur pour garantir son prêt.

L'acquéreur et le vendeur doivent payer les honoraires du notaire qui comprennent :

sa rémunération,
les frais qu'il a engagés pour le compte de ses clients, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires,
les divers droits et taxes payés au trésor public. Le notaire joue ici le rôle de collecteur d'impôts, notamment pour les droits d'enregistrement et les frais de papiers timbrés, proportionnels au nombre de pages de l'acte.

Le salaire du conservateur des hypothèques est perçu lors de la publication de l'acte de cession du terrain au bureau des hypothèques.

Son montant est réglementé par le code général des impôts, il est soit fixe, soit proportionnel à la valeur du terrain selon la nature de l'intervention du conservateur des hypothèques.

L'acquéreur doit payer les frais d'agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s'est faite par son intermédiaire.

Le montant de la commission due à l'agent immobilier est librement fixé par l'agence mais il doit faire l'objet d'un affichage dans les locaux de l'agence.

15 - La définition fiscale du terrain à bâtir

Au sens fiscal, sont considérés comme terrain à bâtir, les terrains acquis en vue d'une opération de construction quelle qu'elle soit, qu'il s'agisse :

d'un terrain nu,
d'un terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis,
d'un immeuble inachevé,
d'un droit de surélévation d'immeubles préexistants.

L'acquisition d'un terrain à bâtir par un particulier, personne physique, relève du régime des droits d'enregistrement.

Si l'acquéreur du terrain à bâtir est une S.C.I.(Société Civile Immobilière),l'acquisition se fera sous le régime de la T.V.A.

16 - Droits d'enregistrement à l'achat d'un terrain par un particulier

Champ d'application :

Le particulier est une personne physique qui achète un terrain à bâtir pour y édifier une construction à usage d'habitation. L'affectation à l'habitation peut-être réalisée à titre de résidence principale ou secondaire. Le logement peut-être donné en location.

Conditions :

Le régime des droits d'enregistrement s'applique :

quelle que soit la superficie du terrain,
sans engagement de construire de l'acheteur,
-à la condition que le vendeur, s'il est une collectivité locale, n'ait pas opté our le régime de la TVA.

Base de calcul des droits d'enregistrement :

soit le prix de cession du terrain tel qu'il est exprimé dans l'acte de vente (ou la valeur des droits sociaux) augmenté des charges (à l'exclusion des intérêts lorsque le prix est payable à terme);
soit la valeur vénale réelle du terrain si l'administration fiscale l'estime supérieure au prix augmenté des charges.

La valeur vénale correspond à la valeur marchande réelle.

La méthode d'évaluation la plus utilisée en pratique pour connaître cette valeur marchande consiste à calculer la valeur moyenne au m2 en partant du prix connu d'autres terrains semblables.

Le taux des droits d'enregistrement est de :

3,6% de droit départemental d'enregistrement (le Conseil Général peut le modifier chaque année dans une proportion de 1 à 5%),
un prélèvement pour frais d'assiette de 2,50% calculé sur le droit départemental,
1,20% de taxe additionnelle au profit de la commune ou d'un fond de péréquation départemental.

Aux droits d'enregistrement s'ajoute le salaire du conservateur des hypothèques. C'est un droit fixe ou proportionnel à la valeur du terrain, selon la nature d'intervention du conservateur des hypothèques.

17 - TVA & conditions de superficie à l'achat d'un terrain par une SCI

La SCI, (Société Civile Immobilière) est une personne morale, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, c'est le régime de la TVA qui s'applique.

Condition de superficie :

La TVA est applicable dans la limite de 2500m2 par maison individuelle, (ou si elle est supérieure, de la superficie minimale exigée pour le permis de construire).

La surface excédant les 2500m2 ou la surface minimale exigée est soumise aux droits d'enregistrement.

En cas de prix unique, on applique la règle de la proportionnelle pour déterminer le prix qui sera assujetti à la TVA et celui qui sera soumis aux droits d'enregistrement.

Base de calcul (assiette) de la TVA :

soit le prix de cession du terrain tel qu'il est exprimé dans l'acte de vente (ou la valeur des droits sociaux) augmenté des charges (à l'exclusion des intérêts lorsque le prix est payable à terme;
soit la valeur vénale réelle du terrain si l'administration fiscale l'estime supérieure au prix augmenté des charges.

La valeur vénale réelle correspond à la valeur marchande réelle.

La méthode d'évaluation la plus utilisée en pratique pour connaître cette valeur marchande consiste à calculer la valeur moyenne au m2 en partant du prix connu d'autres terrains semblables.

L'acquisition de terrain à bâtir est soumise au taux du droit commun de 19,60%.

Les terrains situés en Corse et dans les DOM bénéficient d'un taux réduit à:

8% en Corse
8,50% dans les DOM

En principe c'est l'acquéreur qui est redevable de la TVA.

Elle est due par le vendeur notamment lorsque quand il s'agit d'une collectivité locale qui a placé la vente du terrain à un particulier sous le régime de la TVA ou d'un vendeur professionnel (marchand de biens ou lotisseur) qui a décidé de la prendre à sa charge pour exercer ses droits à déduction (TVA payée sur les travaux de viabilité par exemple).

18 - TVA & engagement de construire à l'achat par une SCI

Engagement de construire dans le délai de 4 ans :

En contrepartie du paiement de la TVA, l'acquisition du terrain est exonérée des droits d'enregistrement à la condition que l'acquéreur s'engage, dans l'acte d'acquisition, à construire dans le délai de 4 ans à compter de la date de l'acte.

Si l'engagement de construire n'est pas pris dans l'acte, les droits d'enregistrement (taux 4,80%) sont exigibles.

L'acquéreur peut régulariser en prenant l'engagement dans un acte complémentaire, les droits acquittés peuvent lui être restitués sur réclamation et sur justification du paiement de la TVA.

Prolongation du délai de 4 ans :

si les travaux ont effectivement commencé après l'expiration du délai légal de 4 ans, une prorogation d'un an pour achever les travaux est automatiquement accordée;
si les travaux n'ont pas commencé dans le délai de 4 ans, notamment en cas de force majeure, une prorogation d'un an renouvelable plusieurs fois, peut-être accordée à l'acquéreur sur demande motivée précisant le délai nécessaire à la bonne fin des travaux.

Achèvement des travaux dans le délai de 4 ans :

Dans les 3 mois suivant l'expiration du délai de 4 ans (éventuellement prolongé), l'acquéreur doit justifier de l'achèvement des travaux en produisant un certificat du maire de la commune où se situe la construction.

Défaut d'achèvement des travaux dans le délai de 4 ans :

A défaut de justifier de l'achèvement de la construction dans le délai de 4 ans (éventuellement prolongé), les droits d'enregistrement doivent être acquittés majorés d'une pénalité de 1% sous déduction de la TVA initialement acquittée.

L'acquéreur doit en outre acquitter un intérêt de retard de 0,75%/mois.

Toutefois, aucune régularisation ne sera appliquée lorsque l'acquéreur aura supporté définitivement la TVA (elle ne sera appliquée que dans le cas où l'acquéreur a déduit totalement ou partiellement la TVA).

19 - TVA à l'achat par une SCI et revente avant construction

La revente d'un terrain à bâtir par un acquéreur qui s'est engagé à construire dans les 4 ans suivant l'acquisition et qui n'a pas encore construit ni même commencé les travaux, peut avoir pour conséquence la perte du bénéfice du régime de la TVA et en contrepartie l'obligation de payer les droits d'enregistrement et la taxe régionale.

La revente d'un terrain à bâtir avant construction est soumise à la taxation des plus-values.

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