1 - Base juridique

• Décret n°95-1064 du 29 septembre 1995 portant création d’une aide de l’Etat à l’accession à la propriété pour l’acquisition d’une résidence principale.
• Décret n°97-431 du 29 avril 1997 portant création d’une aide de l’Etat pour l’accession à la propriété d’une résidence principale dans les départements d’outre-mer.
• Décret n°97-1000 du 30 octobre 1997 réservant le prêt à taux zéro aux primo-accédants.
• Arrêté du 2 octobre 1995 relatif aux conditions d’octroi de l’avance aidée par l’Etat.

2 - Objectif

Favoriser l’accession à la propriété dans un souci d’efficacité et de justice sociale. Le prêt à taux zéro remplace le PAP et les avantages fiscaux qui y étaient attachés.

3 - Conditions d’octroi

L’avance sert à financer les opérations, à titre de résidence principale, dans le neuf ou dans l’ancien comportant au moins 35 % de travaux comme pour les PAP. Elle est accordée en fonction de plafonds de ressources variables selon la taille de la famille et la localisation géographique de l’opération. Ceux-ci ont été fixés à un niveau nettement supérieur aux plafonds des anciens PAP : en Ile-de-France, une personne seule a droit à un prêt à taux zéro jusqu’à 145 000 F de revenu annuel imposable. Près de 90 % des ménages ont droit au prêt à taux zéro contre 63 % seulement pour les anciens PAP.

4 - Description de l’aide

A la différence du PAP, le nombre des prêts n’est pas contingenté. Les prêts sont distribués de façon banalisée par tous les établissements de crédit ayant passé une convention avec l’Etat.

Le montant du prêt est limité à 20 % du montant de l’opération, dans la limite d’un plafond, et à un tiers de l’endettement à moyen ou long terme (prêts de durées supérieures à 2 ans). Ce montant est modulé en fonction de la taille de la famille et de la localisation géographique de l’opération. Il varie de 70 000 F pour une personne seule en province à 180 000 F pour un couple avec 4 enfants en Ile-de-France.

Les modalités de son remboursement dépendent du revenu des accédants. Un ménage disposant d’un revenu imposable annuel inférieur à 82 900 F (année n-2) bénéficie d’un différé de remboursement pouvant atteindre 15 ans et demi, pendant lequel il peut rembourser les autres prêts. Un ménage disposant d’un revenu compris entre 124 300 F et 145 000 F remboursera en 15 ans et demi sans aucun différé.

Pour un revenu de plus de 186 400 F, le remboursement s’effectuera en 7 ans (durée applicable à compter du 1er novembre 1997).

5 - Programme physique et financier

En 1996, 145 000 offres de prêts ont été enregistrées par la SGFGAS, dont 21 % soit 30 000 prêts, relevant du régime temporaire avec moins de 35 % de travaux.

Pour 1997, 122 000 offres de prêts ont été enregistrées par le SGFGAS, d’un montant moyen de 103 000 F pour une opération d’un montant moyen de 637 000 F. Le coût pour l'Etat s'est élevé à 62 100 F par prêt.

En 1997, comme en 1996, le financement se rapporte en très grande majorité à la maison individuelle (90 % dont 82 % pour la maison individuelle neuve). L’opération construction de la maison individuelle avec terrain concerne un prêt à taux zéro sur deux. Le prêt à 0 % représente 16 % du coût de l’opération.

En 1998, 112 500 prêts ont été distribués dont 70% se rapportent à la construction d’une maison individuelle de 110 m2 en moyenne et d’un coût moyen de 670 000 F.

6 - Perspectives

Les perspectives d'émission d'offres de prêts à 0 % en 1999 s’élèvent à 120 000 prêts, selon la SGFGAS.

I - Base juridique

Loi de finances n° 92-1376 du 30/12/1992 (JO Du 31/12/92) - article 126 complétant l’article L. 312-1 du CCH.

1) Textes modifiant la réglementation relative aux prêts conventionnés

• Décret du 18 mars 1993 précisant les modalités d’octroi de la garantie de l’Etat au titre de FGAS et modifiant la section 3 du titre III du livre III du CCH relatif aux prêts conventionnés (JO du 19 mars 1993).
• Arrêté du 18 mars 1993 fixant les plafonds de ressources d’éligibilité aux prêts garantis par le FGAS (JO du 19 mars 1993).
• Arrêté du 18 mars 1993 fixant la marge spécifique des prêts conventionnés garantis par le FGAS.

2) Textes de création de la société de gestion du Fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété

• Décret du 17 mars 1993 portant approbation des statuts de la société de gestion du fonds de garantie de l’accession à la propriété (JO du 18 mars 1993).
• Arrêté du 17 mars 1993 portant nomination de commissaires de Gouvernement et de censeurs auprès de la SG FGAS (du 18 mars 1993).
• Arrêté du 18 mars 1993 portant nomination du président du conseil d’administration de la SG FGAS (JO du 19 mars 1993).

3) Textes relatifs au dispositif de sécurisation

• Décret n°99-125 du 22 février 1999 relatif à la sécurisation des prêts selon le dispositif prévu au 2° bis de l’article L.313-19 du CCH.
• Arrêté du 5 février 1999 homologuant la convention signé le 4 février 1999 entre la SGFGAS et l’UESL.

2 - Objectif

Encourager les établissements de crédit à consentir des prêts à une population à revenus moyens ou modestes pour la construction ou l’acquisition de leur résidence principale dans le parc neuf ou existant ou l’amélioration de leur logement s’ils sont propriétaires occupants.

3 - Conditions d’octroi

Les bénéficiaires sont des personnes dont le revenu doit être égal ou inférieur à des plafonds de ressources fixés par arrêté. Ainsi en région parisienne, un ménage avec deux enfants et disposant de deux revenus peut bénéficier d’un prêt garanti par le FGAS si ses revenus sont inférieurs à 22 626F par mois.

Les autres conditions d’octroi du prêt sont celles prévues par la réglementation de droit commun des prêts conventionnés, notamment pour ce qui concerne les normes minimales de surface et d’habitabilité et les normes de prix.

4 - Conditions financières du prêt

Le taux d’intérêt plafond, variable selon la durée et le type d’amortissement, est inférieur de 0,6 point au taux d’intérêt plafonds de prêts conventionnés classiques (A partir du 01/11/99 : 6,75 % au lieu de 7,35 % pour un prêt à 12 ans, 6,95 % au lieu de 7,55 % pour un prêt à 15 ans, 7,10 % au lieu de 7,70 % pour un prêt à 20 ans, et 7,80 % au lieu de 8,20 % pour un prêt d’une durée supérieure à 20 ans).Cette réduction du taux est possible grâce à la prise en charge par l’Etat d’une partie du coût du risque et à la garantie qu’il accorde en dernier ressort.

Les autres conditions financières du prêt sont similaires à celles fixées par la réglementation des prêts conventionnés :

• une quotité maximale de prêt de 90 % du coût d’opération
• un apport personnel minimal de 10 %, le prêt étant exclusif de tout autre prêt à l’exception des prêts à taux d’intérêt faible assimilables à de l’apport personnel, tels que les prêts de la participation des employeurs à l’effort de construction, les prêts d’épargne-logement, les prêts à 0%, les prêts complémentaires aux fonctionnaires et les prêts sociaux dont le taux n’excède pas 5 %
• une durée d’amortissement de 10 à 25 ans pour la construction ou l’acquisition de logement neuf ou existant, et de 5 à 15 ans pour le financement de travaux seuls destinés à l’amélioration du logement
• un droit à l’APL (sauf pour les prêts finançant des travaux seuls pour lesquels les titulaires peuvent bénéficier de l’allocation logement).

Enfin, l’ensemble des prêts PAS distribués depuis le 1er avril 1999 bénéficient d’un dispositif de sécurisation, consistant en la possibilité pour l’emprunteur, en cas de chômage, de demander le report sans frais en fin de prêt d’une fraction des mensualités (50% en général), pendant une durée maximale de 12 mois. Ce droit est renouvelable après la 8ème année du prêt.

5 - Programme physique

Le nombre de PAS mis en force a été de 8 748 en 1993, de 39 700 en 1994, de 36 600 en 1995, de 78 100 en 1996, de 72 380 en 1997 et de 71 530 en 1998, le regain depuis 1996 étant dû à la fréquente association du PAS avec le prêt à 0 %.

Prêts Locatifs Intermédiaires (PLI) de la Caisse des Dépôts et Consignations, du Crédit Foncier de France ou du Comptoir des Entrepreneurs.

1 - Base juridique

Créé par lettre du 5 août 1992 de la Direction du Trésor aux établissements distributeurs (Caisse des Dépôts et des Consignations, Crédit Foncier de France et Comptoir des Entrepreneurs) dans le cadre du Plan de soutien annoncé le 15 mars 1992.

Fait l’objet de conventions entre l’Etat (Ministère de l’Economie et des Finances - Direction du Trésor) et les établissements distributeurs.

Le dispositif a été porté à la connaissance des préfets par la circulaire n°96/44/HC/EF/6 du 3 juillet 1996.

2 - Objectif

Aider les personnes physiques ou morales à financer la construction de logements locatifs dont le loyer est intermédiaire entre ceux des logements sociaux et ceux du marché libre. A destination des ménages dont les revenus ne leur autorisent plus l’accès au logement social tout en ne leur permettant pas de louer un logement au prix du marché.

3 - Conditions d'octroi

Le PLI intervient normalement sans autorisation administrative préalable pour des opérations situées dans les zones prioritaires dont le marché locatif est particulièrement tendu.

Les PLI-CDC sont réservés aux bailleurs sociaux (organismes d’HLM et Sociétés d’Économie Mixte) Les PLI-CFF et les PLI-CDE peuvent être accordés à toute personne physique ou morale.

Les logements financés par les PLI doivent être loués pendant une période minimale, variable selon qu’il s’agit d’un bailleur social ou non :

• Les bailleurs sociaux s’engagent à affecter le logement à la location et à respecter les conditions de location définies ci-après durant toute la durée du prêt,
• les autres bailleurs s’engagent à respecter ces mêmes conditions pendant 12 ans.
• Toutefois, pour les prêts d’une durée inférieure ou égale à 15 ans octroyés à compter du 1er mars 1996, la durée de l’engagement est ramenée à 6 ans.

De plus, pendant cette période minimale, le contrat de location doit obéir aux exigences particulières suivantes :

• les loyers mensuels pratiqués ne doivent pas dépasser les valeurs plafond suivantes :

(1) Paris et départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, communes de Chatou, le Chesnay, le Pecq, le Vésinet, Marly-le-Roi, Port Marly, Saint-Germain-en-Laye, Versailles et Viroflay

Cette grille qui module le loyer au m² selon la surface a été instituée à compter du 1er mars 1996 pour tenir compte de la différence de coût entre petits et grands logements ; le principe retenu en principe pour l’actualisation est celui d’une indexation sur la variation de l’ICC moyen enregistrée l’année précédente.

• les ressources des locataires ne doivent pas dépasser des plafonds. Ces plafonds de ressources sont réévalués au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation annuelle de l’indice mensuel des prix à la consommation de l’ensemble des ménages (hors tabac) publié par l’INSEE. Exprimés sous la forme du cumul des revenus imposables à l’impôt sur le revenu (en Francs) de chaque personne vivant au foyer du locataire au titre de l’avant-dernière année précédent l’année de la signature du contrat de bail, ils sont donnés par le Tableau 2 ci-après :

4 - Description de l'aide

Les PLI sont offerts aux conditions suivantes, grâce à une bonification par les résultats du Livret d’Épargne Populaire :

• Montant des prêts : Le montant du prêt est fixé en fonction du plan de financement prévisionnel et de l’équilibre de l’opération. Le prix de revient de l’opération n’est pas plafonné.
• Durée d’amortissement des prêts : Jusqu’à 25 ans y compris une éventuelle période de préfinancement.
• Période de préfinancement ou de différés d’amortissement ou d’intérêt : Au choix : période de préfinancement comprise entre 3 et 24 mois, ou bien différé d’amortissement de 0, 1 ou 2 ans.
• Taux d’intérêt actuariel (annuel hors révision) : 5,5 % fixe (depuis le 7 mai 1997).
• Progressivité des annuités : Au choix : 0%, 0,5% ou 1% sur toute la durée d’amortissement.

5 - Programme physique

Le PLI a fait l’objet de la programmation pluriannuelle suivante :

• 30 000 en mai 1993
• 20 000 en juin 1995

La consommation de ces enveloppes exprimée en nombre de logements (prêts mis en force), s’établit comme suit :

1 - Base juridique

• Article 17 de la loi de finances pour 1997.
• Article 14 de la loi de finances pour 1998.
• Décret n°87-1112 du 24 décembre 1987 (article R.331-1 et suivants, article R.331-14 du Code de la construction).
• Décret n°95-637 du 5 mai 1995.
• Décret n°96-860 du 2 octobre 1996.
• Décret n°97-1261 du 29 décembre 1997.
• Décret n°98-331 du 30 avril 1998.
• Décret n°99-609 du 9 juillet 1999.
• Décret n°99-974 du 14 septembre 1999.

2 - Objectif

Aider les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte à financer les investissements locatifs à finalité sociale :

• acquisition de terrain et construction de logements,
• construction de logements,
• acquisition de logements en vue de leur réhabilitation.

3 - Conditions d’octroi

Les logements construits ou acquis et réhabilités sont destinés à être occupés par des ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources, modulés selon le nombre de personnes composant le ménage et la zone d’implantation du logement.

Une convention est obligatoirement passée entre l’Etat et l’organisme bénéficiaire : elle fixe notamment le loyer maximum des logements dans la limite d’un plafond de loyer modulé selon le type de logement et la zone géographique ; elle ouvre droit à une aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires.

Pour les opérations d’acquisition de logements en vue de la réhabilitation, le montant des travaux doit représenter au moins 20 % du coût de l’opération.

Des normes minimales d’habitabilité sont prévues par arrêté.

4 - Description de l’aide

En 1996, le financement des logements locatifs sociaux a fait l’objet de réformes successives qui ont conduit à l’entrée en vigueur de deux régimes selon qu’il s’agit d’opérations d’acquisition-amélioration ou d’opérations de construction neuve.

A - Les opérations d’acquisition-amélioration

Depuis le 1er juillet 1996, conformément aux dispositions réglementaires prévues par le décret n°95-637 du 5 mai 1995 (modifié par le décret n°96-55 du 24 janvier 1996 qui portait sur le report de la date d’entrée en vigueur) et par l’arrêté du 5 mai 1995 (modifié par l’arrêté du 10 juin 1996), une réforme ayant pour objet de simplifier et clarifier le dispositif en vigueur depuis le 1er janvier 1988 est applicable.

Elle repose notamment sur la notion de surface utile qui remplace désormais celle de la surface corrigée.

La surface utile sert de base :

• d’une part, pour le calcul de la subvention de l’Etat (calcul forfaitaire exprimé en francs par m² de surface utile),
• d’autre part, pour la détermination des plafonds de loyers.

Depuis le 1er janvier 1998 ces opérations peuvent faire l’objet :

• D’une part, d’une subvention de l’Etat égale à 5 % d’une assiette résultant notamment du produit de la valeur de base (exprimée par m² de surface utile) par la surface utile de l’opération. Ce taux peut être porté à 13 % lorsqu’il s’agit de PLA à loyer minoré (18 % si dérogation préfectorale) ou à 20 % lorsqu’il s’agit de PLA d’intégration (25 % si dérogation préfectorale). Le calcul complet de cette assiette tient compte également de la taille des logements (coefficient de structure) et d’une majoration intégrant le niveau de qualité de l’opération et le degré des sujétions locales rencontrées par l’opération. Cette majoration est limitée à 0,30. La formule de calcul de cette assiette est complétée le cas échéant par un coût forfaitaire pour chaque garage construit.
  
  
• D’autre part, ces opérations peuvent bénéficier du taux de TVA à 5,5 % pour la réalisation des travaux dès lors que ces travaux sont éligibles aux catégories de travaux retenus par le décret du 30 avril 1998 : travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de logements locatifs sociaux. (cf. fiche n° 11)
  
  
• Par ailleurs, d’un prêt de la CDC au taux de 4,3 %, d’une durée de 32 ans, assorti d’un préfinancement. Le montant du prêt ne peut dépasser, déduction faite de la subvention de l’Etat, l’assiette de subvention définie à l’article R.331-15 du CCH et calculée selon des modalités fixées par arrêté.

B - Les opérations de construction neuve

Les opérations de construction neuve de logements locatifs sociaux ne bénéficient plus sauf exception des subventions de l’Etat.

Les opérations de construction neuve de droit commun .

Ces opérations bénéficient désormais du taux réduit de TVA à 5,5 % (cf. fiche n° 10) sous réserve de respecter les quatre conditions suivantes :

• une convention APL doit être conclue en application du 3° de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation
  
  
• l’opération doit avoir fait l’objet d’une décision favorable d’agrément prise à compter du 4 octobre 1996 par le préfet au nom du Ministre chargé du logement dans les conditions prévues aux articles R.331-3 et R.331-6 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’une nouvelle catégorie de décision, juridiquement et matériellement distincte des décisions portant octroi des subventions de l’Etat
  
  
• l’opération doit être financée par l’un des prêts prévus par l’article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation et délivré par la Caisse des dépôts et consignations ou le Crédit foncier de France
  
  
• l’ouverture de chantier doit être postérieure au 1er octobre 1996.
  
  

Les opérations de construction neuve susceptibles de bénéficier de subventions de l’Etat

Certaines opérations de construction peuvent encore faire l’objet de subventions de l’Etat. Il s’agit notamment des opérations de construction de PLA à loyer minoré ou d’intégration destinées aux locataires les plus modestes (cf. fiche n° 2), ainsi que des PLA " construction-démoliton " (PLA-CD) destinés à accompagner, si possible à anticiper, les opérations de démolition rendues nécessaires par l’obsolescence physique ou la dégradation urbaine et sociale de certains ensembles.

Ces opérations de construction de logements locatifs sociaux font l’objet de deux décisions administratives distinctes : une décision favorable du préfet portant agrément de l’opération pour bénéficier du taux de la TVA à 5,5 % et une décision de subvention.

C - Mise en place du prêt locatif à usage social (PLUS)

(Décret n°99-794 du 14 septembre 1999 modifiant le code de la construction et de l’habitation et relatif aux subventions et prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs aidés)

La mise en place du PLUS qui regroupe PLA et PLA-LM, obéit à un double objectif :

• donner aux bailleurs sociaux les moyens, notamment juridiques, de répondre aux exigences de mixité sociale en leur permettant d’accueillir dans les mêmes immeubles des ménages avec des ressources différenciées
  
  
• faire baisser les loyers des opérations neuves et des opérations d’acquisition amélioration. A ce titre, le loyer maximum des logements PLUS sera réduit à 90 % du plafond des actuels logements PLA , soit généralement au loyer plafond servant au calcul de l' APL.

1/ Les dispositions financières du prêt locatif à usage social (PLUS)

a/ Les bénéficiaires

b/ Les opérations éligibles

Les opérations éligibles sont celles prévues au premier alinéa de l’article R 331-1 du CCH, c’est à dire les mêmes opérations que celles entrant dans le champ de financement du PLA ordinaire y compris des PLA expérimentaux et de construction démolition.

c/ Les conditions d’octroi

Pour pouvoir bénéficier de ce financement, le maître d’ouvrage doit préalablement passer avec l’Etat la convention prévue au 3° ou 5° de l’article L.351-2 du CCH et ouvrant droit pour les locataires à l’aide personnalisée au logement (APL).

En outre, toute opération financée à l’aide d’un PLUS doit faire l’objet d’une décision portant octroi de subvention prise par le préfet dans les conditions des articles R.331-3 et R.331-6 du CCH. Cette décision vaut agrément pour l’obtention de la TVA au taux réduit. Elle permet au maître d’ouvrage d’obtenir des prêts de la Caisse des dépôts et consignations au taux de 3,45 % (3,05 % dans le cas des opérations de construction démolition, comme pour les PLA I).

d/ Les taux de subvention applicables au PLUS

En terme de financement, le PLUS bénéficiera d'une part d'une subvention de 5 % pour la construction neuve et 10 % pour les opérations d'acquisition-amélioration dans l'ancien, d'autre part d'un prêt de la Caisse des dépôts et consignations à 3,45 %. Bien évidemment, le PLUS bénéficie aussi d'un taux de TVA à 5,5 % comme les actuels PLA et de la mesure d'allongement à 50 ans de la durée des prêts relatifs à la charge foncière ou d'acquisition.

2/ La mixité sociale

Pendant toute la durée des conventions, pour assurer la mixité sociale des opérations, l’occupation sociale doit respecter les règles ci-après :

• au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds des ressources fixés pour l’attribution des logements sociaux (ménages éligibles aux anciens PLA à loyer minoré),
• parallèlement, 10 % des logements de chaque opération peuvent être loués à des locataires dont les ressources excèdent, dans la limite de 120 %, les plafonds de ressources fixés pour l’attribution des logements sociaux.

Chaque convention devra préciser le nombre de logements correspondant à chacune de ces catégories.

5 - Programme Physique

1 - Base juridique

• Décret n°90-151 du 16 février 1990 (notamment dernier alinéa de l’article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation).
• Décret n°94-549 du 30 juin 1994.
• Décret n°96-860 du 2 octobre 1996.
• Décret n°97-1261 du 29 décembre 1997.
• Décret n°98-331 du 30 avril 1998.
• Décret n°99-609 du 9 juillet 1999
• Décret n°99-974 du 14 septembre 1999

2 - Objectif

Les PLA à loyer minoré (PLA-LM) et les PLA d’intégration (PLA-I) ont été mis en place à compter du 1er janvier 1998, par le décret du 29 décembre 1997.

Les PLA-LM sont attribués aux ménages qui rencontrent des difficultés économiques (ressources insuffisantes et/ou irrégulières). Ils ne nécessitent pas d’accompagnement social particulier. Ils sont intégrés dans le produit PLUS (cf. fiche n°1) et ne pourront être utilisés après le 31.12.1999.

Les PLA-I sont destinés aux ménages cumulant difficultés économiques et difficultés sociales (problèmes comportementaux, compositions familiales particulières, difficultés sanitaires, etc.) et qui de ce fait se trouvent souvent exclus des filières classiques d’attribution de logement.

Il s’agit de leur offrir une solution de logement pérenne, adaptée à leurs difficultés, avec si nécessaire un accompagnement social, de manière à favoriser leur intégration.

3 - Conditions d’octroi

Les revenus des ménages locataires ne doivent pas dépasser 60 % des plafonds de ressources HLM, sauf dérogation du préfet de département.

Le loyer minimum fixé par la convention entre l’Etat et l’organisme bénéficiaire ne doit pas dépasser 80 % du plafond prévu pour le PLA-CDC sauf dérogation du préfet de département.

Aucun montant minimum de travaux n’est exigé en acquisition-amélioration.

4 - Description de l’aide

 Les taux de subventions se différencient selon la nature du produit financier (PLA-LM ou PLA-I) et selon le type d’opérations (acquisition-amélioration ou construction neuve). Il existe des taux spécifiques pour les opérations réalisées en Corse. De plus ces opérations bénéficient d’un taux de TVA à 5,5 % sur les travaux.

1 - Opérations d’acquisition-amélioration

• pour les PLA-LM jusqu’au 31 décembre 1999, possibilité de bénéficier de subvention de l'Etat à taux majoré dans la limite de 13 % (18 % par dérogation préfectorale) en application de l'article R.331-15-3 du CCH au titre des opérations d'habitat adapté aux besoins de populations rencontrant des difficultés particulières.
  
  
• pour les PLA-I, possibilité de bénéficier d’une subvention de l’Etat à taux majoré dans la limite de 20 % (25 % par dérogation préfectorale) en application de l’article R.331-15-3 du CCH au titre de la réalisation de logements destinés à des ménages qui rencontrent à la fois des difficultés financières et des difficultés d’ordre social.

La TVA à taux réduit (5,5 %) s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement réalisés dans ces opérations.

2 - Opérations de construction

• les opérations de construction de logements locatifs très sociaux PLA-LM jusqu’au 31 décembre 1999 font l’objet de deux décisions administratives distinctes : une décision favorable du préfet portant agrément de l’opération pour bénéficier du taux de la TVA à 5,5 % et une décision de subvention. Le taux de la subvention est au plus égal à 8% ; à titre exceptionnel le préfet peut par dérogation porter ce taux à 13% au plus.
  
  
• pour les PLA-I, possibilité de bénéficier d’un taux de subvention de 20 %.

5 - Programme physique

1- Base juridique

• Article 14 de la loi de finances pour 1998.
• Décret n°87-1113 du 24 décembre 1987 (article R.323-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation), pour la subvention de l’Etat.
• Décret n°97-1262 du 29 décembre 1997.

Convention entre l’Etat (ministère de l’Economie et des Finances) et la Caisse des dépôts et consignations pour le prêt de la CDC.

2 - Objectif

Aider notamment les organismes d’HLM, les sociétés d’économie mixte, les organismes qui contribuent au logement des personnes défavorisées à améliorer les logements locatifs à finalité sociale dont ils sont propriétaires ou gestionnaires.

3 - Conditions d’octroi

Plafonds de ressources et de loyers

La subvention est accordée pour des logements destinés à être occupés par des ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources modulés selon le type de ménage et la zone géographique. Un loyer maximum est fixé par convention passée entre l’Etat et le bailleur. Cette convention ouvre droit à une aide à la personne (APL) pour les locataires.

Nature des travaux

Les travaux d’amélioration doivent avoir pour objet :

• de mettre les logements achevés depuis au moins 15 ans, sauf dérogation du préfet du département, en conformité avec les normes minimales d’habitabilité,
• d’économiser l’énergie dans les logements existants au 1er juillet 1981,
• de réaliser des économies de charges, de renforcer la sécurité des biens et des personnes, d’améliorer la vie quotidienne (notamment par l’adaptation aux besoins des personnes handicapées ou âgées) dans les immeubles existants.

4 - Description de l’aide

Il faut distinguer la subvention de l’Etat versée à l’organisme social, le prêt de la CDC et l’aide fiscale ;

La subvention

Taux et montant des travaux subventionnables.

La règle générale est une subvention d’un taux au plus égal à 10% du coût prévisionnel des travaux subventionnables de 85 000 F par logement, avec possibilité de dérogation du préfet au plafond des travaux.

Le plafond des travaux peut être porté à 130 000 F par logement en cas d’augmentation de la surface habitable d’au moins 10 % dans les logements achevés au 31 décembre 1960.

Le taux de la subvention peut être porté à 25 % dans le cas de la réalisation de travaux de sécurité, d’opérations expérimentales ou dans le cadre des opérations Habitat et vie sociales ou de développement social des quartiers ou en zones urbaines sensibles.

Ce taux de 25 % peut également être atteint dans le cas d’opérations dont le maître d’ouvrage est une commune de moins de 5000 habitants.

Un taux de 40 % peut être pratiqué à titre exceptionnel, par dérogation préfectorale, lorsque le maître d’ouvrage rencontre des difficultés financières particulières.

La subvention est versée par tranches entre le début et la fin des travaux.

Le prêt de la CDC

Le prêt de la CDC est, en principe, d’une durée de 10 à 15 ans pouvant exceptionnellement aller jusqu’à 20 ans. Le taux est de 3,55 % révisable en fonction du taux de rémunération du livret A. En pratique, la quotité de prêt est de l’ordre de 50 % du coût d’opération.

L’aide fiscale

Depuis le 1^er janvier 1998 les opérations de réhabilitation des logements locatifs sociaux bénéficient du taux réduit de TVA de 5,5 %.

Cette disposition résulte de l’article 14 de la loi de finances pour 1998 qui a modifié le régime de la TVA applicable aux travaux réalisés dans les opérations de réhabilitation du parc locatif social.

La conséquence de la mise en place du taux réduit de TVA à 5,5 % a été l’ajustement des taux de la subvention PALULOS au niveau décrit ci dessus.

La diminution de la TVA de 20,6 % à 5,5 % étant équivalente à une aide d’environ 12 %, l’aide totale de l’Etat pour une subvention de base de 10 % atteint 22 % du coût des travaux.

5 - Programme physique et financier

PALULOS financées depuis 1988 en montant de subvention et en nombre de logements concernés :

I - Base juridique

• Décret n° 79-977 du 20 novembre 1979 modifié (article R.322-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

2 - Objectif

Aider des personnes physiques à revenus modestes à améliorer des logements dont elles sont propriétaires ou usufruitières et qui constituent leur résidence principale. Cette aide vise particulièrement les travaux destinés à la mise aux normes des logements, à l’amélioration de leur confort, de leur sécurité, de leur salubrité et de leur équipement ainsi que d’accessibilité et d’adaptation du logement aux personnes handicapées physiques.

3 - Conditions d’octroi

La prime est réservée aux propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas 70 % des plafonds de ressources applicables aux anciens prêts aidés à l’accession à la propriété (PAP), 85 % en Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) comprenant au moins une commune de moins de 2000 habitants et 100 % pour les personnes handicapées physiques ou dans le cas de logements faisant l’objet d’une OPAH visant la requalification des copropriétés dégradées ou d’un plan de sauvegarde défini aux articles L.615-1 à L.615-5 du code de la construction et de l’habitation.

Les travaux doivent porter sur les logements de plus de 20 ans et être destinés à améliorer la sécurité, la salubrité et l’équipement du logement. Aucune condition d’ancienneté n’est requise pour les travaux visant à rendre accessible et à adapter le logement aux personnes handicapées ou pour certains travaux d’économie d’énergie.

Les bénéficiaires prennent notamment l’engagement d’occuper le logement primé à titre de résidence principale pour une durée de 10 ans.

4 - Description de l’aide

Il s’agit d’une prime de l’Etat portant sur un montant de travaux subventionnables limité à 70 000 F/logement ou à 85 000 F/logement dans les territoires ruraux de développement prioritaire.

Le taux de base de la prime est de 20 % du montant des travaux subventionnables. Il est porté à 25% lorsque le logement se trouve dans une OPAH avec une commune de moins de 2000 habitants.

Il peut atteindre 35 % pour les ménages dont les revenus n’excèdent pas 50 % du plafond applicable aux anciens prêts PAP.

Le taux est de 50 % maximum dans la limite de 40 000 F de travaux subventionnables par logement pour la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou, dans la limite de 28 000 F, pour l’adaptation des logements aux travailleurs appelés à travailler la nuit.

Enfin, dans le cadre d’une convention d’OPAH visant à la requalification d’une copropriété connaissant de graves difficultés ou dans celui d’un plan de sauvegarde défini aux articles L.615-1 à L.615-5 du CCH, le plafond de travaux est fixé à 85 000 F par logement et le taux de subvention est porté à 25 % si les bénéficiaires ont un revenu entre 60 et 100 % du plafond PAP et à 35 % si leur revenu est inférieur à 60 % de ce plafond. Le taux de la prime peut être majoré de 5 % sous réserve de la participation financière d’une collectivité locale d’un taux au moins égal à cette majoration.

Les décisions de prime sont prises par le préfet de département et instruites par la direction départementale de l’équipement.

5 - Programme physique et financier

Primes accordées en nombre et en montant de subvention :

6 - Perspectives

Dans le cadre du projet de loi " Urbanisme, Habitat et Déplacement ", il est prévu de refonder l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) dont les missions seront étendues à l’ensemble du parc privé. A ce titre, elle deviendrait compétente pour délivrer la PAH.

Des réflexions ont été engagées notamment en vue d’une harmonisation des régimes actuels de la prime à l’amélioration de l’habitat et de la subvention versée par l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat aux propriétaires bailleurs. Elles pourraient déboucher sur des modifications réglementaires concernant la PAH.

I - Base juridique

• Décret n°79-976 du 20 novembre 1979 modifié et codifié aux articles R.523-1 à R.523-12 du code de la construction et de l’habitation.
• Articles L.28, L.32-2 et L.38 du code de la santé publique (CSP) relatifs à la salubrité des immeubles et aux îlots insalubres.

2 - Objectif

Aider les propriétaires occupant depuis 2 ans au moins un logement insalubre, à effectuer des travaux de sortie d’insalubrité concernant principalement la stabilité des structures et l’étanchéité du bâti, la remise en état des sanitaires et branchements, les raccordements aux réseaux ainsi que l’isolation thermique.

Cette aide peut également être mobilisée, depuis un arrêté du 18 décembre 1998, pour les travaux visant à supprimer le risque d’accessibilité au plomb, notamment dans le cadre des mesures de lutte contre le saturnisme.

3 - Conditions d’octroi

• L’insalubrité doit avoir été reconnue par un arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable qui précise les travaux à faire dans un délai donné, après enquête des services de la Direction départementale de l’action sanitaire et sociale et avis du Conseil d’hygiène ou par application de l’article L.32-2 du code de la santé publique dans les cas de lutte contre le saturnisme.
• Les revenus des bénéficiaires ne doivent pas excéder un plafond de ressources actuellement égal à celui qui est pris en compte pour l’octroi des anciens prêts aidés à l’accession à la propriété (PAP).

Les bénéficiaires prennent l’engagement d’occuper le logement à titre de résidence principale pendant 15 ans.

4 - Description de l’aide

Le taux de subvention est égal à 50 % du coût des travaux, dans la limite d’un montant de dépenses subventionnables actuellement fixé à 1 400 F par m². Le montant de la subvention ne peut excéder 35 000 F par logement.

La SSI est imputée sur les crédits relatifs à la PAH. Elle concerne environ 200 logements par an pour un montant moyen de prime proche de 30 000 F/logement.

Pour les personnes dont les ressources sont inférieures à 70 % du plafond de ressources PAP, la PAH peut se cumuler avec la prime SSI si les travaux subventionnés sont de nature différente. Dans ce cas la subvention PAH est portée à 50 % du coût des travaux dans la limite d’une dépense subventionnable de 70 000 F par logement (cf. arrêté du 20 novembre 1979 modifié article 7 et circulaire du 16 juin 1980).

1 - Base juridique

• Loi de finances rectificative pour 1970 n° 70-1283 du 31 décembre 1970 (articles L.321-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).
• Articles R.321-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Les conditions et les modalités d'octroi des aides sont fixées par le conseil d'administration, dans le cadre des dispositions réglementaires du code de la construction et de l’habitation.

2 - Objectif

Aider l’amélioration de logements locatifs privés en attribuant des subventions aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux d’amélioration, ou de transformation en logement d’un local situé en zone bâtie agglomérée des zones de revitalisation rurale (ZRR).

3 - Conditions d’octroi

La commission d’amélioration de l’habitat statue sur les demandes de subvention et le délégué départemental de l’ANAH assure l’exécution de ces décisions.

• Les logements doivent être achevés depuis plus de 15 ans au 1er octobre précédant la date de la demande.
• Après travaux, les logements doivent être loués à titre de résidence principale pendant dix ans et être assujettis au versement de la contribution additionnelle à la contribution annuelle représentative du droit de bail (ex TADB, Taxe Additionnelle au Droit de Bail) sauf exonération de celle-ci en raison du faible montant des loyers.
• Catégorie de travaux subventionnables.

Les travaux doivent permettre :

• d’améliorer l’habitat en matière de sécurité, de salubrité, d’équipement des logements, d’accessibilité et d’adaptation aux personnes handicapées physiques
• d’économiser l’énergie et d’améliorer l’isolation acoustique.

Ces travaux peuvent être réalisés dans les parties privatives ou communes des immeubles.

4 - Description de l’aide

Le montant de la subvention est calculé en appliquant au montant des travaux subventionnables éventuellement plafonné un taux exprimé en pourcentage. Le plafond de travaux subventionnables est fixé en fonction du nombre et de la surface des logements ainsi que par rapport à la zone géographique où ils sont situés.

Le taux de subvention est en général de 25 % du coût des travaux subventionnables, dans la limite d’un plafond de travaux.

Il peut être porté à 35 % lorsque le logement, situé dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH), fait l'objet d'une convention passée entre l'Etat et le bailleur rendant obligatoire un plafond de ressources pour les locataires et un plafond de loyer ; en outre, il peut être porté de 35 % à 40 % pour les logements conventionnés en OPAH sous réserve de l'octroi d'une subvention complémentaire de 5 % d'une collectivité locale.

Le taux peut être de 40 à 70 % lorsque le logement conventionné est destiné à des personnes défavorisées dans le cadre des programmes sociaux thématiques (PST), ou pour les logements d’insertion privés (LIP).

Il peut être de 50 % en cas de maintien du logement sous le régime de la loi du 1^er septembre 1948.

En zone centrale Ile-de-France (Paris et les 3 départements limitrophes), le taux de subvention peut être de 40 % pour les logements à loyer intermédiaire et 50 % pour les loyers conventionnés à l'APL.

De plus, il est prévu majoration forfaitaire de 20 000 F par logement vacant (antérieurement au 1^er avril 1998) remis sur le marché grâce aux subventions de l’ANAH et faisant l’objet d’un conventionnement à l’APL ou d’une convention du statut du bailleur privé, dans les huit agglomérations où s’applique la taxe sur la vacance, fixées par le décret n° 98-1249 du 29 décembre 1998 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

D’autre part, le dispositif mis en place par l’article 96 de la loi de finances pour 1999 concernant le nouveau statut du bailleur privé peut également, sous certaines conditions, s’appliquer aux propriétaires bailleurs ayant sollicité des aides de l’ANAH.

5 - Programme physique et financier

7 - Perspectives

Face à la nécessité de la mise en oeuvre d’une politique globale et coordonnée sur l’ensemble du parc privé, il est prévu, dans le cadre du projet de loi " Urbanisme, Habitat et Déplacement " de refonder l’ANAH dont les missions seront étendues à l’ensemble du parc privé. A ce titre, elle deviendrait compétente pour délivrer la PAH.

1 - Base juridique

• Article 3 du projet de loi de finances pour 2000

Projet de directive européenne sur les services à forte intensité de main d’œuvre.

2 - Objectif

• Créer des emplois dans les secteurs riches en main d’œuvre
• Lutter contre le travail clandestin.

3 - Conditions d’octroi

Personnes concernés

Tout propriétaire, bailleur ou occupant, ou locataire d’un immeuble d’habitation

Logements concernés

ce sont les logements achevés depuis plus de deux ans (cette condition n’est pas exigée pour les travaux d’urgence). Sont exclus les logements locatifs conventionnés qui font l’objet du dispositif de livraison à soi-même.

Travaux éligibles au taux réduit

Travaux d’amélioration, d’aménagement, de transformation et de petit ou gros entretien. Sont exclus les travaux qui concourent à la production d’immeubles neufs, les travaux de nettoyage, d’aménagement des espaces verts, d’équipement mobilier.

Par ailleurs, pour certaines dépenses d’installation de gros équipements (chaudières collectives, ascenseurs, saunas...), la part correspondant à la fourniture de l’équipement demeure au taux normal de la TVA.

Date d’application

Factures émises à compter du 15 septembre 1999.

4 - Description de l’aide

Le maître d’ouvrage (propriétaire, locataire, représentant des copropriétaires) doit remettre à l’entreprise une attestation indiquant que les travaux se rapportent à des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans. La TVA à taux réduit est ensuite directement facturée par l’entreprise.

5 - Programme physique et financier

Le coût de la mesure est évaluée à 19,7 Mds F.

6 - Perspectives

Cette mesure est expérimentale : elle s’applique jusqu’en 2002. Il s’agira alors d’en mesurer les effets sur l’emploi avant de la pérenniser.

1 - Base juridique

• Article 14-I de la loi de finances pour 1998 (n°97-1269 du 30 décembre 1997).
• Article 111 de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 portant diverses dispositions d’ordre économique et financier.
• Article 32 de la loi de finances pour 1999 (n°97-1266 du 30 décembre 1997).

2 - Objectif

Cette mesure complète le dispositif de TVA au taux réduit de 5,5 % applicable à la construction de logements sociaux en étendant ce taux aux travaux d’amélioration réalisés sur le parc existant.

3 - Conditions d’octroi

Bailleurs concernés

Avant tout les HLM et SEM, mais aussi les collectivités publiques et les opérateurs privés.

Logements concernés

Ce sont les logements conventionnés au titre des 2°, 3° et 5° de l’article L.-351-2 du code de la construction et de l’habitation. Cette convention est signée entre le représentant de l’Etat dans le département et le maître de l’ouvrage ; elle ouvre droit à l’aide personnalisée au logement.

Travaux éligibles au taux réduit

• Travaux d’amélioration qui bénéficient de la PALULOS (prime à l’amélioration des logements locatifs sociaux - art. R. 323-1 à R. 323-12 du CCH) ;
• Travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement réalisés soit au titre d’un PLA acquisition-amélioration, soit sur fonds propres. Le décret n° 98-331 du 30 avril 1998 a donné des précisions sur la nature des travaux éligibles : les travaux d’amélioration s’entendent à la fois des travaux par nature éligibles à la PALULOS, des grosses réparations et des travaux de ravalement. Conformément à l’annexe H de la sixième directive TVA, demeurent exclues du taux réduit les dépenses d’entretien : réparations locatives, charges récupérables et petites réparations nécessaires à la maintenance et à la gestion courante du patrimoine.

Procédure à suivre

Pour les travaux subventionnés par la PALULOS, la procédure est celle prévue par cette prime (cf. fiche n° 3). Les autres travaux doivent faire l’objet d’une décision favorable du préfet. Cet agrément doit être antérieur aux travaux, sauf en cas de dérogation prévue par la réglementation PLA ou PALULOS ou pour les travaux d’urgence.

NOTA : Les propriétaires de logements conventionnés " ANAH " au titre du 4° de l’article L. 351-2 du CCH (personnes physiques, associations) bénéficient quant à eux d’une TVA à taux réduit sur le montant des travaux subventionnables par l’ANAH.

4 - Description de l’aide

Comme pour la construction de logements, l’application du taux réduit de TVA aux travaux est mise en oeuvre au moyen de la livraison à soi-même d’immeuble. Les biens et services concourant à la réalisation des travaux continuent à être facturés aux maîtres d’ouvrage au taux de 20,6 %. Quant à l’activité locative elle-même, elle demeure pour sa part non soumise au régime de la TVA.

La TVA qui a grevé les éléments du coût des travaux (factures des entreprises, honoraires d’architectes, main d’œuvres salariale en cas de travaux en régie) est déductible et peut faire l’objet de remboursement trimestriel par les services fiscaux; la TVA au taux de 5,5 % s’applique à la livraison à soi-même à l’achèvement de l’immeuble.

Les bailleurs conventionnés au titre de l’ANAH sont dispensés de la formalité de livraison à soi-même. Ils reçoivent en fin d’opération un paiement du Trésor public correspondant au montant des travaux subventionnables multiplié par le différentiel de taux.

5 - Programme physique et financier

• 9 433 agréments PLA acquisition-amélioration ont été délivrés en 1998.
• 148 000 logements ont été concernés par des opérations PALULOS de plus de 15 000 F, pour un total de 1,17 Md F
• S’agissant des travaux engagés sur fonds propres, une enquête menée auprès de 14 DDE fournit les informations suivantes : le montant total des travaux éligibles au taux de 5,5 % est de 7 250 Mds F, soit un avantage TVA de 1 038 Mds F. Le nombre d’interventions est de 3 026 000. La moyenne de travaux par intervention s’élève à 2 400 F.

6 - Perspectives

La baisse de TVA, prévue dans le projet de loi de finances pour 2000, pour les travaux réalisés sur les logements privés existants (voir fiche XX) emporte trois conséquences en ce qui concerne le logement social :

• la TVA à taux réduit s’étend aux travaux d’entretien courant, auparavant exclus du taux réduit, réalisés à compter du 15 septembre 1999. Pour ces travaux, qui continueront à être facturés par l’entrepreneur au taux de 20,6 %, l’organisme pratiquera une livraison à soi-même trimestrielle ;
• la décision favorable de l’Etat en ce qui concerne les travaux sur fonds propres (" GE GR ") est supprimée à compter du 1er janvier 2000 ;
• le dispositif de remboursement partiel de TVA au profit des bailleurs conventionnés au titre de l’ANAH est supprimé pour les factures récapitulatives émises à compter du 15 septembre 1999.
  

1 - Base juridique

• Article 17 de la loi de finances 1997 (n°96-1181 du 30 décembre 1996).
• Article 111 de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 portant diverses dispositions d’ordre économique et financier.

2 - Objectif

La réforme du financement de la construction des logements locatifs sociaux a pour objet de baisser le montant des prélèvements obligatoires tout en préservant le volume physique de la construction aidée.

La construction neuve de logements locatifs sociaux est traitée au regard de la TVA comme un bien de première nécessité.

3 - Conditions d’octroi

L’application du taux réduit de TVA, est subordonnée au respect de l’ensemble des conditions suivantes:

• les logements doivent faire l’objet d’une décision favorable d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département
• les conditions de location des logements sont déterminées par une convention entre le représentant de l’Etat dans le département et le maître de l’ouvrage; cette convention ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (article L.351-2 3° et 5° du code de la construction et de l’habitation)
• les logements doivent être financés à l’aide d’un prêt prévu à l’article R 331-1 du CCH;
• l’ouverture de chantier (ou le cas échéant le commencement de la tranche de construction autorisée par une décision favorable) ne peut être antérieure au 1er octobre 1996.

Dès lors qu’une seule de ces conditions ne serait pas respectée, la construction de ces logements ne pourrait prétendre au bénéfice du taux réduit de TVA.

4 - Description de l’aide

L’article 17 de la loi de finances pour 1997 soumet la construction de logements locatifs sociaux (PLA) au taux réduit de TVA, soit 5,5 %. L'avantage de TVA consenti se substitue à la subvention de l'Etat au taux de 12 % prévue à l'article R.331-15 du code de la construction et de l'habitation. Les modifications de taux de subvention ont fait l'objet d'un décret n° 96-860 du 2 octobre 1996 publié au journal officiel du 3 octobre 1996.

Cette réforme a pris effet par anticipation à compter du 1er octobre 1996.

L’application du taux réduit de TVA à la construction est mise en oeuvre au moyen de la livraison à soi-même d’immeuble. Les biens et services concourant à la production des logements sociaux continuent à être facturés aux maîtres d’ouvrage au taux de 20,6 %. Quant à l’activité locative elle-même, elle demeure pour sa part non soumise au régime de la TVA.

La livraison à soi-même est l'opération par laquelle le maître d'ouvrage obtient un immeuble à partir de biens, d'éléments ou de moyens lui appartenant. Cette opération nouvelle intervient à l'achèvement des travaux et est soumise à la TVA au taux de 5,5 %.

Dans ces conditions, la TVA qui a grevé les éléments du prix de revient de la construction (y compris l'acquisition du terrain à bâtir) est déductible et peut faire l’objet de remboursement trimestriel par les services fiscaux; la TVA au taux de 5,5% s’applique à la livraison à soi-même à l’achèvement de l’immeuble.

5 - Programme physique et financier

Fin 1998, 41 713 agréments PLA construction neuve ont été accordés, dont 36 812 au titre de la CDC et 4 901 au titre du CFF.

1 - Base juridique

• Article 96 de la loi de finances pour 1999 (loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998)

2 - Objectif

• Renouvellement du parc locatif privé
• Reconnaissance du rôle économique et social joué par le bailleur
• Création d’un parc de logements privés à loyers maîtrisés

3 - Conditions d’octroi

Personnes concernées

Cette mesure s’applique aux personnes physiques dont les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces dispositions s’appliquent également, dans les mêmes conditions, lorsque les immeubles sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, sous réserve d’un engagement par les associés de conserver leurs parts.

Opérations concernées

Dans le neuf, le dispositif s’applique :

• aux logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement à compter du 1^er janvier 1999
• aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, à compter du 1^er janvier 1999, de la déclaration d’ouverture de chantier prévue à l’article R.421-40 du code de l’urbanisme
• aux locaux acquis à compter du 1^er janvier 1999 et que le propriétaire transforme en logements locatifs
• aux logements acquis réhabilités (sous le régime de la TVA immobilière) à compter du 1^er janvier 1999.

Les immeubles qui ne répondent pas à la définition de logements neufs telle que précisée ci-dessus ouvrent droit au dispositif prévu dans l’ancien, sous réserve qu’ils satisfont à certaines normes d’habitabilité.

Contreparties demandées aux bailleurs

• Location d’un logement nu, imposable dans la catégorie des revenus fonciers
• Location pendant une durée minimale : six ans dans l’ancien, neuf ans dans le neuf
• Location effective et continue
• Habitation principale du locataire
• Ascendants, descendants, membres du foyer fiscal exclus
• Plafond de loyer : dans le neuf : 75 F en zone 1 bis, 65 F en zone 1, 50 F en zone 2, 45 F en zone 3 ; dans l’ancien : 65 F en zone 1 bis, 55 F en zone 1, 35 F en zone 2, 30 F en zone 3 ; dans l’ancien 
• Plafond de ressources du locataire, équivalent au plafond d’accès à un logement social majoré de 40 %.

4 - Description de l’aide

Aides fiscales

Dans le neuf, l’option pour ce dispositif emporte les conséquences suivantes :

• Le propriétaire bénéficie d’une déduction égale à 8 % du prix d’acquisition pour les cinq premières années et à 2,5 % pour les quatre années suivantes, avec une possibilité de continuer à amortir sur option à 2,5 % l’an pendant une ou deux périodes de trois ans supplémentaires 
• le taux de la déduction forfaitaire (qui couvre normalement l’amortissement) est ramené de 14 % à 6 % pendant la période de déduction des amortissements 
• les dépenses de reconstruction et d’agrandissement qui, de ce fait, ne sont pas prises en compte par la déduction forfaitaire, ouvrent droit à une déduction au titre de l’amortissement selon les mêmes modalités que le logement 
• les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles mais ouvrent droit à une déduction au titre de l’amortissement de 10 % pendant 10 ans.

Dans l’ancien, les revenus des immeubles soumis au statut du bailleur privé font l’objet d’une déduction forfaitaire majorée à de 14 % à 25 % pendant 6 ans, puis par périodes de 3 ans indéfiniment renouvelables.

Aides non fiscales

• L’allocation de logement sociale ou familiale est versée directement au bailleur, sur simple demande à formuler auprès de la Caisse d’allocation familiale, sans que l’accord du locataire soit nécessaire.
• La participation des employeurs à l’effort de construction propose plusieurs types d’aide :
  
  - Une garantie de loyer et de charges locatives (garantie " loca-pass ")pendant 9 mois en cas de chômage du locataire, quelle que soit sa situation au regard du " 1 % patronal " Ces garanties sont renforcées si le locataire est soit salarié d’une entreprise assujettie au 1 % logement, soit un jeune en situation ou en recherche de premier emploi et à plus forte raison si le bailleur accorde un droit de réservation locative à l’organisme collecteur de la participation
  
  - Le financement, sous forme d’avance, du dépôt de garantie du locataire (avance " loca-pass ")
  
  - En cas de réservation locative, la possibilité de prêts au taux de 2 % maximum d’un montant maximal de 40 % du prix de revient dans le neuf, et de 50 % (dans la limite de 80 000 F) des travaux dans l’ancien.
  
  
• La troisième aide extra-fiscale elle consiste en une majoration de 20 000 F de la subvention de l’ANAH lorsque le logement loué dans le cadre du nouveau statut est situé dans l’une des huit agglomérations où s’applique la taxe sur les logements vacants instituée par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998. Il s’agit des agglomérations de Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Montpellier et Cannes-Grasse-Antibes.
  

1 - Base juridique

• Code général des impôts, art. 31-I-1-b, issu de l’article 53 de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964.

2 - Objectif

• Modernisation et réhabilitation de l’habitat existant.

3 - Conditions d’octroi

Aucune condition particulière : l’immeuble doit être affecté à l’habitation au moment des travaux.

4 - Description de l’aide

Les travaux de grosses réparations et d’amélioration réalisés sur les logements locatifs leur apportent une valeur ajoutée et devraient normalement être amortis par l’application de la déduction forfaitaire de 14 % sur le montant des revenus fonciers.

La déduction en une seule fois de ces dépenses constitue donc un " amortissement accéléré à 100 % ". Elle peut entraîner la constatation d’un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 70 000 F.

Si le bailleur a opté pour un dispositif d’amortissement des logements neufs, tel que celui issu de la loi n°96-314 du 12 avril 1996 ou celui prévu dans le projet de loi de finances pour 1999, les améliorations ne sont plus déductibles sur un seul exercice, mais deviennent amortissables à raison de 10 % pendant 10 ans.

5 - Programme physique et financier

Aide fiscale évaluée à 4,6 Mds par an.

1 - Base juridique

• Article 200 ter du code général des impôts, issu de l’article 74 de la loi n° 97-1269 du 30 décembre 1997.

2 - Objectifs

• Aider les ménages à entretenir leur habitation principale
• Lutter contre le travail clandestin

3 - Conditions d’octroi

Immeubles concernés 

Ce sont les immeubles situés en France métropolitaine ou dans les DOM, achevés depuis plus de deux ans et affectés à l’habitation principale de leur propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit

Nature des dépenses

Les dépenses doivent être réalisées entre le 1.1.1998 et le 31.12.2000.

Deux grandes catégories de dépenses sont éligibles :

• les dépenses d’entretien : elles ont pour objet de maintenir un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial (remplacement isolé de fenêtres, d’éléments de l’appareil sanitaire, diagnostic d’amiante, grattage des façades, etc. ) 
• les dépenses de revêtement des surfaces : peinture, carreaux et papiers peints sur les murs, parquet, carrelages, parquets, moquette sur les sols.

Sont hors du champ d’application du crédit d’impôt :

• les dépenses de grosses réparations ou d’amélioration qui ouvrent droit à un autre avantage fiscal (cf. fiche n° 13)
• les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement
• les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives (réparations locatives et charges récupérables).

Réalisation des dépenses

Seuls les travaux réalisés par une entreprise donnant donc lieu à la délivrance d’une facture ouvrent droit au crédit d’impôt.

4 - Description de l’aide

L’aide consiste à déduire de la cotisation d’impôt sur le revenu un crédit d’impôt, calculé en multipliant le montant de la dépense de travaux, dans la limite d’un plafond annuel, par un taux. Si le crédit excède l’impôt du, la différence est restituée. Si le bénéficiaire est non imposable avant application du crédit d’impôt, ce dernier lui est totalement remboursé.

Les plafonds du crédit d’impôt s’élèvent à 10 000 F pour une personne seule, 20 000 F pour un couple marié, avec des majorations de 1 000 F par personne à charge, 1 500 F pour le second enfant et 3 000 F par enfant à partir du troisième.

Le taux est de 20 %, mais est ramené à 5 % pour les factures émises à compter du 15 septembre 1999, compte tenu de la baisse de TVA.

1- Base juridique

• Article 85 de la loi de finances pour 1997

2 - Objectifs

• Lutter contre le travail clandestin
• Favoriser le maintien de la qualité du parc, la modernisation de l’habitat et les économies d'énergie.

3 - Conditions d’octroi

Période d’application

1^er janvier 1997 au 15 septembre 1999.

Personnes concernées

Propriétaires de leur habitation principale.

Immeubles concernés

Immeubles situés en France et achevés depuis au moins dix ans. La condition d’ancienneté n’est pas appliquée aux travaux destinés à faciliter l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées et à adapter leur logement ou portant sur des immeubles situés dans une zone en état de catastrophe naturelle.

Dépenses éligibles 

• Grosses réparations : l'importance des travaux doit excéder celle des opérations courantes d'entretien (exemples : changement de chaudière, réfection de la toiture, de l’installation électrique, réfection d’une voie privée permettant l’accès de l’immeuble, travaux d’enlèvement de l’amiante)
  
  
• Améliorations : elles visent à apporter un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (exemples : installation d’un ascenseur, d’une porte blindée, interphones, isolation, régulation ou programmation du chauffage, traitement des charpentes contre les termites, ventilation, climatisation...)
  
  
• Ravalement : travaux nécessités par la remise en état des façades ou des murs extérieurs d’un immeuble.

Dans tous les cas, les travaux doivent être réalisés par une entreprise et donner lieu à une facture.

Sont exclues de la réduction d’impôt

• les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (exemples : création d’une mezzanine, d’une véranda ; modifications importantes du gros oeuvre)
• les dépenses d’équipement ménager
• les dépenses d’entretien et de décoration , qui ouvrent droit au crédit d’impôt prévu à l’article 200 ter du code général des impôts.

4 - Description de l’aide

La réduction d’impôt est égale à 20 % des travaux dans la limite d’un plafond de dépenses fixé à 20 000 F pour une personne seule et 40 000 F pour un couple marié (majoré de 2000 F par personne à charge, 2500 F pour le deuxième enfant à charge et 3000 F à compter du troisième). Ce plafond s’applique pour l’ensemble de la période 1997-2001, et non par année. En cas de déménagement ou de changement de situation matrimoniale (mariage, divorce, décès), les ménages bénéficient d’un nouveau plafond.

La réduction est accordée l’année de paiement des travaux.

La réduction d’impôt ne peut se cumuler avec le prêt à taux 0 que si elle concerne des travaux indépendants de ceux qui ont justifié l’octroi de l’aide.

5 - Programme physique et financier

L’incidence de cette mesure est estimée à 4 000 MF en 1998.

6 - Perspectives

La mesure de baisse de la TVA emporte des conséquences sur les aides fiscales relatives à l’habitation principale :

• cette réduction est supprimée à compter du 15 septembre 1999 ; 
• est maintenu un crédit d’impôt de 15 % des équipements exclus du taux réduit (chaudières collectives, ascenseurs...) dans une limite qui est inchangée.