Assurances construction - Architecte en direct

La garantie de livraison prend effet à compter de la date d'ouverture du chantier et couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.

Elle assure le maître de l'ouvrage de l'achèvement des travaux dans le délai et au prix convenus.

Un constructeur qui entreprend des travaux de construction sans avoir obtenu la garantie de livraison, est passible de sanctions pénales.

La garantie joue lorsque, suite à la défaillance du constructeur :

les travaux ne sont pas achevés dans le délai contractuel d'exécution;
les travaux nécessaires à la levée des réserves émises à la réception ou dans le délai de 8 jours qui suit celle-ci, ne sont pas réalisés.

2 - Définition de la responsabilité dans le domaine de la construction

La réparation des malfaçons dans le domaine de la construction repose essentiellement sur une présomption de responsabilité qui pèse pendant dix ans sur les constructeurs.

Pour être pleinement efficace, ce régime de responsabilité de plein droit est assorti d'une double obligation d'assurance :

une assurance obligatoire qui garantit la responsabilité de tous les intervenants à l'acte de construire;
une assurance obligatoire de dommages que doit souscrire celui qui fait construire, c'est à dire le maître de l'ouvrage. Elle garantit la couverture des travaux de réparation par un système de préfinancement, en dehors de toute recherche de responsabilité, afin que l'indemnisation du maître de l'ouvrage soit plus facile et plus rapide.

Il s'agit d'un système à double détente :

l'assurance dommages-ouvrage indemnise la réparation des désordres rapidement,
l'assureur dommages-ouvrage exerce ensuite ses recours contre les divers intervenants qui doivent obligatoirement souscrire une police de responsabilité.

Conjointement à ce mécanisme spécifique de responsabilités et d'assurances applicable aux désordres graves intervenant dans les dix ans de la réception, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être mise en oeuvre à titre résiduel pour les dommages qui interviennent avant réception ou au-delà de dix ans, ou encore pour ceux de moindre importance qui ne relèvent pas de la garantie décennale.

En cas de vente d'immeuble à construire, un régime spécifique s'applique pour les défauts de conformité et les vices apparents à la livraison.

3 - La responsabilité civile pour les dommages en cours de chantier

En principe, les dommages qui interviennent au cours de la construction, relèvent de la responsabilité civile de droit commun des entrepreneurs.

Ainsi, tout dommage, toute perte, survenant en cours de chantier, avant réception, est à la charge de l'entrepreneur.

Il a l'obligation de réparer ou de recommencer l'ouvrage, quelle que soit la cause des dégâts.

Les entrepreneurs peuvent s'assurer contre les causes susceptibles d'endommager ou de détruire la construction en cours de chantier (incendie, tempête...) au moyen d'une assurance globale pour tous les intervenants (police unique de chantier: PUC ; tous risques chantier: TRC).

4 - Responsabilité de l'entrepreneur en cas d'abandon de chantier

Si l'entrepreneur abandonne le chantier pour faillite, par négligence ou mésentente, l'assurance " dommages-ouvrage " ne se substitue pas à l'entrepreneur défaillant pour achever l'immeuble. L'assureur doit néanmoins être prévenu de tout arrêt des travaux supérieur à trente jours.

Si le contrat n'est pas assorti d'une garantie de livraison, il faut:

après mise en demeure restée infructueuse, obtenir la résiliation du contrat soit amiable soit judiciaire;
procéder à la réception de l'ouvrage même inachevé, en convoquant le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le contrat est assorti d'une garantie de livraison ou d'achèvement, elle doit être mise en oeuvre.

5 - Dommages de nature décennale en cours de construction

Les désordres importants qui affectent la solidité de l'immeuble et le rendent impropre à sa destination peuvent être pris en charge, dans le cadre de la garantie décennale, par l'assurance dommages-ouvrage, si les conditions suivantes sont réunies :

le maître d'ouvrage effectue une mise en demeure auprès du constructeur de remédier aux malfaçons,
la mise en demeure reste sans effet,
le contrat de construction soit résilié.

6 - La prise de possession de l'ouvrage

Les dommages qui apparaissent lors de la réception de l'ouvrage ou de la livraison de l'immeuble acheté sur plan sont qualifiés de vices apparents ou de défauts de conformité.

Les recours dont dispose l'occupant pour y remédier diffèrent, selon qu'il s'agit d'un immeuble ayant fait l'objet d'un contrat de louage d'ouvrage (contrat de construction de maisons individuelles, contrat d'entreprise...) ou d'un contrat du type vente d'immeuble à construire.

7 - La réception de l'ouvrage

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves.

A défaut de réception, les assurances ne peuvent intervenir en cas de dommage.

Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut, judiciairement. La réception est un acte unilatéral prononcé contradictoirement :

c'est le maître de l'ouvrage qui prononce la réception (caractère unilatéral),
l'entrepreneur doit y être dûment convoqué (caractère contradictoire).

Un constat d'huissier, dont le caractère contradictoire n'est pas établi, ne vaut pas réception.

8 - Le moment de la réception de l'ouvrage

Le point de départ des garanties (garantie d'un an de parfait achèvement, garanties biennale et décennale) est la réception, avec ou sans réserves.

En principe, la réception suppose l'achèvement des travaux et a pour effet de faire naître la garantie de parfait achèvement.

La réception marque, ainsi, l'achèvement de l'ouvrage que l'entrepreneur n'a plus qu'à parfaire le cas échéant.

Il est toutefois possible de réceptionner des ouvrages inachevés.

En présence de défauts de conformité, de malfaçons d'une grande ampleur, il est conseillé de refuser la réception.

Dans ce cas, le constructeur doit reprendre le chantier ; à défaut, la garantie de livraison ou l'assurance dommages-ouvrage, le cas échéant, peuvent être mise en oeuvre.

9 - La réception judiciaire de l'ouvrage

Si une partie refuse de procéder à la réception, l'autre partie peut demander la réception judiciaire.

Le juge, qui peut être saisi en référé, désigne un expert pour savoir si l'ouvrage est en état d'être réceptionné, au besoin avec réserves, puis prononce la réception au lieu et place du maître de l'ouvrage et de l'entrepreneur.

10 - L'absence de réception en cas de dommage

En l'absence de réception, le seul recours, en cas de dommages, relève de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il faut alors prouver :

le dommage,
la faute de l'entrepreneur,
le lien de causalité : c'est à dire prouver que la faute de l'entrepreneur a créé le dommage de construction.

11 - Les effets de la réception

La réception de l'immeuble avec ou sans réserves par le maître de l'ouvrage met fin au contrat initial et entraîne de ce fait le transfert de la garde de la chose au maître de l'ouvrage et la fin de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entreprise.

La réception est le point de départ de toutes les garanties pouvant être mises en oeuvre pour réparer les désordres de construction :

la garantie d'un an de parfait achèvement pour tous les vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l'année qui suit;
la garantie de deux ans, de bon fonctionnement pour les éléments d'équipement;
la garantie de dix ans pour les désordres importants susceptibles de mettre en cause la solidité de l'immeuble ou sa destination.

12 - L'objet de réserves à la réception

Pour pouvoir bénéficier de la garantie de parfait achèvement et, éventuellement de la garantie décennale, les vices censés être apparents à la réception doivent faire l'objet de réserves sur le procès verbal au moment de la réception.

Le constructeur doit réparer le dommage. S'il ne fait rien, le maître de l'ouvrage doit lui demander d'intervenir pas lettre recommandée avec accusé de réception en lui fixant un délai raisonnable.

Les dommages apparents à la réception, qui n'ont pas fait l'objet de réserves, ne relèvent pas de l'assurance obligatoire en garantie décennale et ne sont donc pas pris en charge par l'assurance dommage-ouvrage mais directement par le constructeur (à moins que la gravité des désordres apparaissent ultérieurement).

13 - Livraison et réception dans la vente d'immeuble à construire

Dans la vente d'immeuble à construire, la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs.

Le vendeur doit faire inscrire les vices apparents éventuels dans le procès verbal de réception, qu'il signe avec chacun des entrepreneurs.

En pratique l'acquéreur n'assiste pas à la réception.

La livraison consiste pour le vendeur à remettre l'immeuble à l'acquéreur.

Elle correspond à la prise de possession de la maison par l'acquéreur, matérialisée en général par la remise des clefs.

Il est conseillé à l'acquéreur de prévoir dans le contrat que le vendeur devra lui remettre, au moment de la livraison du logement, le ou les procès verbaux de réception signés par chacun des entrepreneurs et certifiés conformes par le vendeur.

Il pourra ainsi comparer les observations techniques faites au moment de la réception avec l'état de la maison à la livraison et veiller ainsi à ce que le vendeur effectue les réparations des vices apparents mentionnés dans le procès verbal.

Il est indispensable que l'acquéreur connaisse la date exacte de réception de la maison. C'est en effet à compter de la date de réception avec ou sans réserve que commencent à courir les délais de garantie décennale.

La livraison décharge le vendeur de son obligation de délivrance.

Elle constitue le point de départ de la garantie des vices de construction apparents.

14 - Défauts de conformité dans la vente d'immeuble à construire

Le vendeur doit délivrer la chose avec les caractéristiques énoncées à la commande, l'acheteur ne peut être tenu d'accepter une chose différente.

La conformité est appréciée par rapport au contrat de vente, à ses annexes et aux documents qui peuvent être déposés au rang des minutes du notaire qui reçoit les ventes.

Les défauts de conformité sont pris en compte quelle que soit leur importance.

En cas de non-conformité par rapport aux prévisions contractuelles, l'acquéreur peut :

exiger la mise en conformité de la chose vendue, si celle-ci est possible,
ou bien demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.

L'action en responsabilité du vendeur, pour défaut de conformité, relève, en principe, de la prescription de droit commun de trente ans, que le défaut de conformité soit apparent ou caché.

Si une clause du contrat décharge le vendeur des défauts de conformité non signalés dans le mois qui suit la prise de possession, elle n'est valable que pour des défauts de conformité apparents.

15 - Vices apparents dans la vente d'immeuble à construire

Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la livraison, des vices de construction alors apparents.

L'acquéreur dispose d'un délai d'un mois après la livraison pour signaler (par lettre recommandée avec accusé de réception) les vices de construction. Face à un vice de construction signalé dans le mois après la livraison, le vendeur doit réparation. A défaut, l'acquéreur peut obtenir :

une diminution du prix,
ou la résolution de la vente assortie éventuellement de dommages et intérêts.

Pour obtenir réparation des vices apparents, le délai d'action de l'acquéreur est d'un an. Au delà, toute action de l'acquéreur est forclose.

16 - Définition de la garantie de parfait achèvement

Dans le cadre de la construction d'une maison, la réparation des désordres signalés par le maître de l'ouvrage à la réception ou apparus dans le délai d'un an après la réception relève de la garantie de parfait achèvement.

La garantie de parfait achèvement porte sur tous les désordres ou défauts de conformité qui, quelle que soit leur importance :

ont fait l'objet de réserves dans le procès verbal de réception parce qu'ils étaient apparents;
ont été signalés dans l'année suivant la réception, parce qu'ils étaient cachés le jour de la réception et ne se sont révélés qu'ensuite.

17 - Mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement

Si l'entrepreneur ne répare pas spontanément, le maître de l'ouvrage doit le mettre en demeure de réparer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai imparti au contrat ou au procès verbal de réception, le cas échéant.

A défaut, le maître de l'ouvrage est en droit de faire exécuter les travaux aux frais et risques de l'entrepreneur. Il faut néanmoins savoir que :

le maître de l'ouvrage doit faire l'avance des frais de réparation;
l'entrepreneur peut contester les frais engagés par le maître de l'ouvrage.

Pour éviter les inconvénients de cette procédure, le maître de l'ouvrage peut recourir à une procédure de référé pour demander :

soit la condamnation de l'entrepreneur au paiement d'une provision pour l'exécution des travaux,
soit la condamnation sous astreinte de l'entrepreneur à exécuter lesdits travaux.

Le référé est introduit, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la réception (le délai de prescription est interrompu).

18 - Garantie décennale et garantie de parfait achèvement

Pour les désordres importants qui remettent en cause la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination et qui apparaissent dans le délai d'un an suivant la réception, la garantie de parfait achèvement est complétée par la garantie décennale.

Les désordres doivent être signalés à l'entrepreneur par voie de notification écrite sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l'entrepreneur n'effectue pas les réparations, le maître de l'ouvrage peut mettre en oeuvre son assurance dommages-ouvrage.

19 - Le défaut d'isolation phonique

Les travaux de louage d'ouvrage, ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation, doivent respecter les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique.

Les travaux de nature à satisfaire ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement.
Le défaut d'isolation phonique peut être indifféremment caché ou apparent lors de réception, et être, selon le cas, réservé au procès verbal de réception ou notifié dans l'année suivant la réception.

Le fait qu'il soit apparent à la réception ne prive pas le maître de l'ouvrage de la garantie.

20 - Garanties biennale et décennale dommages de construction

Certains vices cachés à la réception et entraînant de gros dommages sont couverts par une garantie de dix ans après la réception.

Les éléments d'équipement sont garantis pendant deux ans.

Ces garanties permettent, lorsqu'un désordre est constaté et rentre dans le domaine des dommages garantis, d'obtenir réparation, sans avoir à apporter la preuve de la responsabilité du constructeur, celle-ci étant présumée.

Cette présomption de responsabilité ne peut être écartée qu'en cas de force majeure ou fait d'un tiers intervenant dans la réalisation du dommage.

La mise en oeuvre de ces garanties est assurée par le recours à l'assurance dommages-ouvrage obligatoirement souscrite par le maître d'ouvrage.

A défaut, l'assurance responsabilité du constructeur peut également être mise en oeuvre. En l'absence de l'une ou l'autre de ces assurances, la garantie est due par les personnes réputées constructeur.

21 - La durée de la garantie pour réparer les dommages

Le délai de garantie est de dix ans réduit à deux ans pour les éléments d'équipement dissociables.

Le point de départ en est la réception.

Le délai de garantie ne peut être ni réduit, ni suspendu. Cependant, il peut être interrompu par une citation en justice ou par une reconnaissance de responsabilité.

22 - Les bénéficiaires de la garantie décennale

La garantie décennale bénéficie :

au maître de l'ouvrage,
aux acquéreurs successifs,
à l'association syndicale,
au syndicat de copropriétaires.

Le maître de l'ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont effectués.

Ce peut être le propriétaire du terrain sur lequel va être édifié l'ouvrage ou le titulaire d'un droit de construire.

Il s'agit aussi de l'acquéreur d'un logement en état futur d'achèvement. En effet, il reçoit à la livraison de l'ouvrage, le droit à l'action décennale pour la durée restant à courir depuis la réception.

Le nouveau propriétaire acquiert, avec l'ouvrage, la garantie décennale qui est considérée comme un accessoire de la chose vendue. Toutefois, en cédant l'ouvrage, le maître de l'ouvrage initial conserve le droit d'exercer l'action en garantie décennale, s'il y a encore intérêt.

Tel est le cas, lorsque l'acheteur a formé contre lui une demande fondée sur la garantie des vices cachés.

Dans un lotissement, l'association syndicale chargée de la gestion et de la conservation des équipements collectifs, est recevable à engager l'action en responsabilité décennale.

Le syndicat de copropriétaires peut exercer l'action décennale pour les désordres des parties communes. Les copropriétaires doivent agir individuellement pour les désordres des parties privatives. Le syndicat peut également agir pour obtenir la réparation des parties privatives si l'origine des désordres se situe dans les parties communes.

23 - Nature des dommages couverts par la garantie biennale

Tous les dommages sur les éléments d'équipement relèvent de la garantie biennale, sauf dans deux cas :

lorsque leur défaillance rend l'ouvrage impropre à sa destination;
lorsque, indissociables d'un bâtiment, leur solidité est atteinte.

Dans ces deux cas, ils bénéficient de la garantie décennale.

On entend par indissociables les éléments dont la dépose ou le remplacement ne peuvent s'effectuer sans détérioration du bâtiment (par exemple : une canalisation encastrée sous le carrelage, un revêtement de marbre scellé sont indissociables).

24 - Dommages couverts et exclus de la garantie décennale

Les dommages qui engagent la responsabilité décennale sont ceux qui :

compromettent la solidité de la maison, il s'agit par exemple : de fissures graves des murs, d'un important affaissement de dallage, d'un effondrement de charpente;
la rendent impropre à sa destination (empêchant en tout ou partie l'habitation par exemple);
affectent la solidité des éléments d'équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert : infiltrations d'eau par la toiture, par la façade, rupture de canalisation encastrée dans un plancher.

L'assurance dommage-ouvrage ne couvre pas le défaut d'entretien ou le mauvais usage de la maison.

Le maître de l'ouvrage doit :

entretenir régulièrement les ouvrages extérieurs, en bois (fenêtre, auvents,...);
veiller à ce que les chénaux et les gouttières ne soient pas bouchés par des feuilles;
éviter de calfeutrer les dispositifs de ventilation;
vidanger régulièrement la fosse septique.

Si un défaut grave apparaît suite à un défaut d'entretien, le maître de l'ouvrage en est responsable. Aucune indemnisation fondée sur l'assurance dommage-ouvrage ne sera alors possible.

25 - La souscription de l'assurance dommages-ouvrage

Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage. Les personnes tenues de souscrire une assurance dommages-ouvrage sont : - le maître de l'ouvrage,

le vendeur d'immeubles à construire,
le promoteur immobilier,
le syndicat de copropriété.

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite, au plus tard à la date d'établissement de la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier.

A défaut d'assurance, il n'existe pas de fonds de garantie.

Dans le cas où une personne assujettie à l'obligation de s'assurer se voit opposer un refus d'assurance de la part d'une société d'assurance agréée pour la prise en charge de ce risque, elle peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT).

Le Bureau Central de Tarification a pour rôle exclusif de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé.

Il peut déterminer le montant d'une franchise en cas de sinistre qui restera à la charge de l'assuré.

Pour saisir le B.C.T, le maître d'ouvrage doit adresser un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception à son assureur pour demander l'assurance dommages-ouvrage. Le silence de celui-ci pendant 45 jours à compter de la réception de la lettre vaut refus.

Avec la preuve de ce refus implicite (ou d'un refus explicite ) le maître d'ouvrage saisit le BCT en lui adressant ses échanges de courriers avec l'assureur selon une procédure définie par une circulaire du 7.5.97.

Pour toutes informations : Adresse du Bureau Central de Tarification : en métropole: 11, rue de la Rochefoucauld - BP904 - Paris Cedex 09.

Dans les DOM : s'adresser à la préfecture.

26 - Déclaration du sinistre en cas de dommage dans les dix ans

En cas de dommage, la déclaration du sinistre décrivant les désordres doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les délais prévus au contrat.

Le délai le plus couramment admis est de cinq jours à compter de la connaissance du sinistre.

La déclaration de sinistre doit comporter :

le numéro du contrat d'assurance et, le cas échéant, celui de l'avenant;
le nom du propriétaire de la construction endommagée;
l'adresse de la construction; la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux;
la date d'apparition des dommages ainsi que leur description et localisation.

L'assureur a le choix de désigner ou non un expert.

S'il estime que le dommage est d'un montant inférieur à 12 000F ou qu'il ne constitue pas un dommage couvert par l'assurance, l'assureur peut ne pas désigner d'expert.

Dans ce cas, il notifie à l'assuré son offre d'indemnité ou son refus de garantie dans un délai de quinze jours. Si l'assuré n'est pas d'accord, il peut obtenir la désignation d'un expert.

En cas de désignation d'expert,celui-ci à pour rôle de constater, décrire et évaluer les dommages. Les opérations d'expertise sont réalisées de manière contradictoire. L'assuré peut se faire assister ou représenter.

Les observations éventuelles de l'assuré sont consignées dans le rapport de l'expert.

Sont présents à cette expertise les experts des assurances et des intervenants à la construction dont la responsabilité pourrait être retenue.

A partir de la réception du sinistre, l'assureur a un délai maximal de 60 jours pour faire expertiser les dommages, communiquer " en temps utile " à l'assuré le rapport préliminaire de l'expert et lui notifier sa décision de faire jouer ou non les garanties prévues.

Le silence de l'assureur dans les 60 jours de la réception du sinistre entraîne l'acquisition de la garantie. L'assuré est autorisé à faire les dépenses dans la limite des montants qu'il a lui-même estimé.

27 - Les mesures conservatoires préconisées par l'expertise

A l'issue de l'expertise, l'expert établit un rapport préliminaire qui indique les mesures conservatoires à prendre pour éviter l'aggravation du désordre.

Il contient l'analyse du dommage, ce qui permet à l'assureur de se prononcer sur l'ouverture du droit à la garantie de l'assuré. Il comporte une estimation du coût des travaux préconisés.

A l'issue du rapport préliminaire, l'assureur se prononce sur le droit à la garantie. Il doit motiver toute décision de refus d'indemnisation

L'assureur, qui accepte la mise en jeu des garanties, a 30 jours pour présenter une offre d'indemnité, qui a le caractère d'un acompte, destiné au paiement des travaux de réparations des dommages.

Dans le cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur l'application des garanties, proposer à l'assuré un délai supplémentaire pour l'établissement de l'offre des indemnités

La proposition doit être motivée et se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique.

Le délai supplémentaire est subordonné à l'acceptation du maître de l'ouvrage et ne peut excéder 135 jours.

En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité intervient dans un délai de 15 jours à partir de l'acceptation.

Si l'assuré refuse l'offre qui lui a été faite :

il notifie à l'assureur son désaccord, par lettre recommandée avec accusé de réception;
en même temps que son désaccord, il peut faire entreprendre les réparations pour le montant qu'il a lui-même fait établir, et bénéficier à titre d'avance du versement de trois quarts du montant de l'indemnité notifiée par l'assureur.

Pour toute contestation concernant l'assurance, notamment le refus par l'assureur de garantir le sinistre, le maître d'ouvrage doit saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble.

Le rapport final de l'expert établit les mesures définitives à prendre pour obtenir la réparation intégrale des désordres, ainsi que leur estimation.

L'indemnité est actualisée et revalorisée pour tenir compte du décalage entre la date à laquelle, elle est évaluée et la date à laquelle le paiement interviendra.

Le montant de l'indemnité est ventilé entre le coût des travaux et les frais annexes, en tenant compte, s'il y a lieu, des frais déjà avancés et de l'indemnité provisoire qui a été versée.

28 - Etendue de l'indemnisation par l'assurance dommages-ouvrage

L'indemnisation doit permettre à la victime de reconstruire l'ouvrage ou la partie d'ouvrage endommagée. L'ouvrage doit être remis à neuf, comme si le dommage ne s'était jamais produit.

Mais la réparation est limitée au coût déclaré de la maison dans le contrat d'assurance et actualisé.

En cas de litige, les juges du fond apprécient souverainement l'étendue et les modalités de la réparation du dommage. Ils ne sont pas tenus de suivre les rapports d'expertise.

Le montant de la réparation inclut la TVA, si celle-ci est payée définitivement par le maître d'ouvrage.

L'assurance obligatoire n'inclut pas les garanties "privation de jouissance " et " pertes de loyers ". Il est cependant possible de demander par extension du contrat " dommages-ouvrage " une garantie des dommages immatériels.

Quelle que soit leur importance, et même s'ils sont sans aucune mesure avec les travaux de réparation des dommages garantis, le coût engendré par les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage est couvert par les garanties obligatoires des assurances.

Toutefois, pour être ainsi couverts, ces travaux doivent constituer l'accessoire indispensable de la réparation.

Il n'y a pas de franchise dans les contrats d'assurance dommages-ouvrage.

29 - Défaut d'assurance dommages-ouvrage et/ou responsabilité

Le maître d'ouvrage qui n'a pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage, doit s'adresser directement à l'entreprise principale ou à son assureur, qui intervient dans certaines conditions. Mais les délais de règlement du dossier sont plus longs que s'il avait été assurés en dommages-ouvrage.

Il lui faut en effet attendre que l'expert, désigné, dans la plupart des cas, pour l'ensemble des entrepreneurs, détermine les responsabilités.

L'assureur de l'entreprise déclarée responsable indemnise, ensuite, le propriétaire.

En l'absence d'assurance dommages-ouvrage et d'assurance responsabilité, il n'existe aucun recours possible à un fond de garantie couvrant l'assurance construction.

La seule action du maître d'ouvrage se fera contre le constructeur présumé responsable de tous les dommages relevant de la garantie décennale.

30 - Les dommages intermédiaires

Les vices cachés, qui apparaissent après l'année qui suit la réception et qui ne sont pas pris en charge par la garantie décennale, peuvent être qualifiés de dommages intermédiaires et être réparés, pendant dix ans, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

31 - Réparation des dommages au-delà des dix ans de la réception

Il n'y a que lorsque le dommage est consécutif à un dol (tromperie), que le maître de l'ouvrage peut engager une action en réparation sur le fondement de la responsabilité trentenaire (30 ans).

Le dol ne peut être retenu que si la preuve est rapportée qu'il y a eu fraude, tromperie, manoeuvre en vue de dissimuler des malfaçons, c'est à dire une intention délibérée de causer des dommages et de nuire.

---