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A QUI INCOMBE LE RECOUVREMENT DES CHARGES ?
1. Le rôle du syndic :
Le non-paiement des charges par un ou plusieurs copropriétaires
oblige le syndic, au nom du syndicat, à mettre en oeuvre toutes
les voies de recours possibles pour obtenir le recouvrement des sommes
dues. En effet, le recouvrement des charges est lun des aspects
de ladministration de limmeuble, tâche dévolue
par la loi au syndic de copropriété par larticle
18 de la loi du 10 juillet 1965, 2ème tiret :
« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés
par dautres dispositions de la présente loi ou par une délibération
spéciale de lassemblée générale, le
syndicat est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement
définies par le règlement dadministration publique
prévu à larticle 47 ci-dessous :
- dadministrer limmeuble, de pourvoir à sa conservation,
à sa garde et à son entretien et, en cas durgence,
de faire procéder de sa propre initiative à lexécution
de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci
; »
Le syndic na pas besoin dautorisation spéciale de
lassemblée pour agir. Le syndic engage sa responsabilité
sil ne fait pas diligence pour obtenir le paiement des charges de
copropriété (Cassation Civile 17 novembre 1976).
2. La mise en demeure du copropriétaire débiteur
:
Le syndic doit notifier au copropriétaire débiteur une
mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Larticle 63 du décret du 17 mars 1967 dispose que
:
« Toutes les notifications et mises en demeure prévues
par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret,
à lexception de la mise en demeure visée à
larticle 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée
avec demande davis de réception.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent
décret ainsi que celles de lavis mentionné à
larticle 59 ci-dessus peuvent valablement résulter dune
remise contre récépissé ou émargement. »
Cest à compter de cette date que vont courir les intérêts
de retard dus au syndicat. Larticle 36 du décret du 17 mars
1967 prévoit que, dès la mise en demeure faite par le syndic
à un copropriétaire de régler ses charges, les sommes
dues par ce copropriétaire portent intérêt au profit
du syndicat. Le taux de cet intérêt est le taux légal
en matière civile. Il est fixé pour lannée
1998 à 3.36%.
3. Le rôle des copropriétaires :
Toutes les actions, sauf la procédure de saisie immobilière,
peuvent être intentées sans accord préalable de lassemblée
générale.
En application de larticle 55 du décret du 17 mars 1967
:
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y
avoir été autorisé par une décision de lassemblée
générale.
Une telle autorisation nest pas nécessaire pour les actions
en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies dexécution
forcée à lexception de la saisie en vue de la vente
dun lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent
des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour
défendre aux actions intentées contre le syndicat.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée
générale des actions introduites. »
LA MISE EN OEUVRE DES MOYENS CONVENTIONNELS
Le syndic peut faire jouer la clause pénale du règlement
de copropriété en application de larticle 1226 du
Code Civil.
Larticle 1226 du Code Civil dispose que :
« la clause pénale est celle par laquelle une personne,
pour assurer lexécution dune convention, sengage
à quelque chose en cas dinexécution. »
Cette clause peut permettre de prévoir, dans le règlement
de copropriété, des sanctions à lencontre du
copropriétaire qui ne sacquittent pas de ses charges de copropriété
comme le paiement de dommages et intérêts. Ces pénalités
contractuelles ne sont encourues que par une mise en demeure du débiteur
(Cassation Civile 3° 20 janvier 1976). La sanction prévue
par la clause ne peut être prononcée que par le juge contre
le copropriétaire débiteur dans le cadre dune action
en justice. Le Tribunal doit apprécier, au cas par cas, lexistence
du lien de causalité entre le dommage causé, qui justifie
la réparation, et le comportement du copropriétaire.
Lassemblée des copropriétaires peut décider
à la majorité de larticle 26 b de la loi du 10 juillet
1965 dinsérer une clause pénale dans le règlement
de copropriété.
LA MISE EN OEUVRE DES GARANTIES SPECIFIQUES A LA COPROPRIETE
1. Linscription dune hypothèque légale
au profit du syndicat
Il sagit dune hypothèque légale qui peut être
inscrite sur le lot du débiteur par le syndic de limmeuble
en application de larticle 19 de la loi du 10 juillet 1965 pour
les créances de toute nature exigibles depuis moins de cinq ans.
Larticle 19 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les créances de toute nature du syndicat à lencontre
de chaque copropriétaire sont, quil sagisse de provision
ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale
sur son lot. Lhypothèque peut être inscrite soit après
mise en demeure restée infructueuse davoir à payer
une dette devenu exigible, soit dès que le copropriétaire
invoque les dispositions de larticle 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque
au projet du syndicat ; il peut valablement en consentir la mainlevée
et requérir la radiation, en cas dextinction de la dette,
sans intervention de lassemblée générale.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas
dinstance au principal, sous conditions dune offre de paiement
suffisante ou dune garantie équivalente, demander mainlevée
total ou partielle au président du tribunal de grande instance
statuant comme en matière de référé.
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être
requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Les créances visées à lalinéa 1er
bénéficient, en outre, du privilège prévu
par larticle 2102-1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce
privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers
font lobjet dune location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par
le locataire. »
Effets :
Lorsquelle est régulièrement inscrite, elle confère
au syndicat une sûreté réelle prenant rang au jour
de linscription. Elle confère un droit de suite permettant
de saisir le bien immobilier en quelques mains quil se trouve.
En cas de paiement effectif de la dette, le syndic a compétence
pour donner mainlevée de lhypothèque. En cas de paiement
partiel ou de non-paiement, la mainlevée de l hypothèque
ne peut être consentie quaprès autorisation de lassemblée
générale.
Créances garanties :
- elle garantit le paiement des créances de toute nature cest-à-dire
des charges, des dommages et intérêts, les prix dacquisition
dun bien par le syndicat, les dépenses exposées
pour la réalisation de travaux damélioration, les
avances ou provisions dont le syndic peut demander le versement etc...Elle
garantit, en outre, le paiement de la quote-part du coût des travaux
damélioration ayant donné lieu à participation
différée (paiement en dix annuités).
- il sagit de créances exigibles depuis moins de 5 ans.
Formalités :
Pour toute créance de toute nature exigible (charges, provisions..)
linscription de lhypothèque ne peut être prise
quaprès une mise en demeure adressée au copropriétaire
débiteur et restée infructueuse. Elle est faite par exploit
dhuissier (article 63 alinéa 1 du décret). Toutefois,
pour garantir le paiement de la participation différée à
des dépenses résultant de travaux damélioration,
aucune mise en demeure nest nécessaire. Linscription
peut donc être prise dès que le copropriétaire intéressé
est admis à bénéficier de la participation différée.
2. Le privilège mobilier (article 2 102-1° bis
du Code Civil)
Pour recouvrer ses créances à lencontre des copropriétaires,
le syndicat des copropriétaires dispose du privilège mobilier
sur les biens dont est meublé le lot du débiteur. Cest
le privilège du bailleur dimmeuble.
Effets :
Le syndicat, en vertu du privilège mobilier, peut poursuivre le
paiement de sa créance par voie de saisie vente (sil a un
titre exécutoire), de saisie conservatoire ou même de saisie
revendication puisquil bénéficie dun droit de
suite en vertu de larticle 2102-2° du Code Civil.
Il porte sur « tout ce qui garnit les locaux » appartenant
au copropriétaire débiteur. Il porte sur tous les meubles
garnissant les lieux, sauf ceux que la loi déclare insaisissables
(article 14 de la loi du 9 juillet 1991 et article 39 du décret
du 31 juillet 1992).
Si le lot fait lobjet dune location non meublée, ce
privilège peut être reporté sur les loyers dus par
le locataire, en application de larticle 19 de la loi du 10 juillet
1965.
Créances garanties :
Il garantit le paiement de toutes les créances échues
du syndicat à lencontre dun copropriétaire,
créances nées dimpayés de charges, de dommages
et intérêts, de dépenses exposées pour la réalisation
de travaux damélioration, davances ou provisions dont
le syndic peut demander le versement etc... Il garantit, en outre, le
paiement de la quote-part du coût des travaux damélioration
ayant donné lieu à participation différée
(paiement en dix annuités). Formalité : Il est indépendant
de lhypothèque légale et nimplique aucune formalité
donc aucune inscription du privilège.
3. Privilège spécial immobilier en cas de vente du
lot débiteur
Larticle 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que:
« Lobligation de participer aux charges et aux travaux
mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège
immobilier spécial prévu par larticle 2103 du code
civil. »
Le syndicat des copropriétaires bénéficie dun
privilège immobilier portant sur le lot du débiteur si ce
lot vient à être vendu ou à être saisi.
Effets :
- ce privilège prime celui du vendeur et celui du prêteur
de deniers pour de telles créances, liquides et exigibles, de
lannée en cours et des deux années antérieures.
- il vient en concours avec celui du vendeur et du prêteur de
deniers pour les mêmes créances afférentes aux deux
années antérieures à celles qui viennent dêtre
énoncées. Dans ces conditions, le prix de vente est partagé
entre le syndicat, le vendeur, et sil y a lieu, le prêteur
de deniers. Il est alors permis de penser que le partage se fera entre
eux au marc le franc, cest-à-dire au prorata de leurs créances.
Créance garantie :
Ce privilège garantit le paiement des créances afférentes
aux charges et travaux y compris les travaux damélioration.
Formalités :
Opposition sur le prix de vente
Larticle 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Lors de la mutation à titre onéreux dun
lot, et si le vendeur na pas présenté au notaire un
certificat du syndic ayant moins dun mois de date, attestant quil
est libre de toute obligation à légard du syndicat,
avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic
de limmeuble, par lettre recommandée avec avis de réception.
Avant lexpiration dun délai de quinze jours à
compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile
élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds
dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant
dues par lancien propriétaire. Cette opposition contient
élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance
de la situation de limmeuble et, à peine de nullité,
énonce le montant et les causes de la créance. Les effets
de lopposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré
en violation des dispositions de lalinéa précédent
est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
Lopposition régulière vaut au profit du syndicat
mise en oeuvre du privilège mentionné à larticle
19-1. »
Larticle 2107 du Code Civil prévoit que « les créances
du syndicat de copropriétaires énumérées à
larticle 2103 du Code Civil » sont dispensées dinscription.
Il est toutefois nécessaire que le syndicat manifeste sa volonté
de le mettre en oeuvre lors de la mutation à titre onéreux
dun lot (vente amiable ou vente forcée).
- lopposition doit être formée par le syndic dans
le délai de quinze jours à compter de lavis de la
mutation et a, désormais, deux effets. Elle vaut toujours opposition
au paiement du prix et met en oeuvre le privilège.
- lopposition faite par le syndic doit énoncer de manière
précise :
- le montant et les causes des créances du syndicat afférentes
aux lots concernés et relatives aux charges et travaux, y compris
ceux damélioration de lannée courante et des
deux dernières années échues.
- le montant et les causes des créances du syndicat afférentes
aux charges de travaux, y compris ceux damélioration des
deux années antérieures.
Ce formalisme est impératif. A défaut, lopposition
est entachée de nullité. Le privilège risque dêtre
perdu et la responsabilité civile du syndic engagée.
LA MISE EN OEUVRE DES ACTIONS DE RECOUVREMENT DE DROIT COMMUN
1. La déclaration de la créance (article
847-1 du NCPC)
Pour les impayés de faibles montants, le syndic fait une déclaration
de créance au greffe du tribunal dinstance du lieu de la
situation de limmeuble.
Lintérêt :
Cette procédure vise à faciliter le règlement des
petits litiges devant le tribunal dinstance par une simplification
des modalités de formation de linstance et de saisine du
juge. Lenregistrement de la déclaration interrompt la prescription
et les délais pour agir.
Créance :
Il doit sagir de litige dun montant inférieur à
13 000 francs.
Formalités :
Le syndic saisit le tribunal dinstance par une simple déclaration
au greffe précisant lidentification des parties (nom, prénoms,
profession, adresse ou dénomination et siège social), lobjet
de la demande et un exposé sommaire des motifs. Cest le greffier
qui convoque les parties par lettre recommandée avec accusé
de réception. La convocation du défendeur vaut citation;
elle est accompagnée de la copie de la déclaration du demandeur
et mentionne que, faute par lui de comparaître, il sexpose
à ce quun jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments
fournis par son adversaire.
2. Le référé provision auprès du Président
du TGI (article 809 alinéa 2 du NCPC)
Il sagit dune procédure rapide exceptionnelle instituée
dans les cas durgence et pour les difficultés dexécution.
Le syndic peut actionner le copropriétaire débiteur en
paiement de ses impayés de charges de copropriété
devant le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de la
situation de limmeuble sans que lautorisation de lassemble
générale soit nécessaire (article 55 du décret
du 17 mars 1967).
En cas durgence (par exemple travaux bloqués du fait du
non paiement des fournisseurs), le syndic peut agir en référé
pour demander au créancier une provision.
3. Linjonction de payer devant le Tribunal dInstance
(article 1405 à 1425 du NCPC et article 60 du décret du
17 mars 1967)
Lintérêt :
Cette procédure permet au créancier dobtenir rapidement
(en moyenne en moins de deux mois) et dune manière unilatérale
un titre exécutoire lui permettant dengager des procédures
dexécution. Le tribunal délivre un « titre exécutoire
» qui permet dopérer des saisies sur le débiteur
: saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur véhicule ou
sur mobilier.
Toutefois, le débiteur peut faire opposition à la demande,
sans motivation, lopposition du débiteur empêchant
alors le juge de statuer. En définitive, laffaire doit être
portée devant le Tribunal de Grande Instance, juge du fond compétent
pour trancher les litiges de copropriété.
Créance :
Cette procédure est utilisée quel que soit le montant de
la créance à recouvrer. Procédure : Le syndic présente
une requête au Tribunal dinstance du lieu de la situation
de limmeuble. Le ministère dun avocat nest pas
nécessaire. La demande doit être chiffrée. Si le juge
dInstance estime la demande fondée, il rend une ordonnance
portant injonction de payer quil conviendra de faire exécuter.
LA MISE EN OEUVRE DES VOIES DEXECUTION DE DROIT COMMUN
(loi du 9 juillet 1991)
Pour recouvrer les impayés de charges communes, le syndic peut
utiliser lensemble des procédures dexécution
du droit commun sans autorisation préalable de lassemblée
générale. Ces sûretés sont adaptées
à la situation du débiteur saisi :
1. La saisie conservatoire :
Lintérêt :
Cest une mesure judiciaire de protection accordée à
tout créancier qui craint que son débiteur ne fasse disparaître
les biens mobiliers sur lesquels peut jouer son droit de gage général.
Procédure :
Procédure pratiquée soit avec une autorisation de justice
préalable soit par le syndicat muni dun titre exécutoire
(articles 74 à 76 loi du 9 juillet 1991 et décret du 31
juillet 1992 article 220 à 243). Acte dhuissier signifié
à un tiers. Défense est faite au tiers de disposer des sommes
réclamées dans la limite de ce que doit le débiteur.
Les sommes sont consignées et attribuées au créancier.
2. Les mesures dexécution forcée :
Pour mettre en oeuvre les voies dexécution forcée,
le syndicat de copropriété doit avoir un titre exécutoire
au sens de larticle 3 de la loi du 10 juillet 1965 (jugement, acte
notarié revêtu de la forme exécutoire).
a) La saisie attribution avec un titre exécutoire :
(articles 42 à 47 de la loi du 9 juillet 1991 et décret
55 à 79 décret du 31 juillet 1992)
Lintérêt :
Cest une saisie de créances de sommes dargent que
détient un tiers pour le compte du copropriétaire débiteur.
Cette procédure met en jeu trois personnes : le syndicat de copropriétaire
(le saisissant), le copropriétaire débiteur (le saisi) et
une tierce personne (tiers saisi). Les impayés de charges sont
récupérés auprès du tiers saisi entre les
mains duquel la saisie sera pratiquée.
Procédure : Elle seffectue par acte dhuissier
adressé par le saisissant au tiers saisi et lui interdit de disposer
des sommes réclamées dans la limite de ce que doit le débiteur.
b) La saisie des rémunérations du travail avec un
titre exécutoire : (article R 145-1 et suivants
du code du travail)
Les impayés de charges sont récupérés par
le syndicat de copropriétaires directement entre les mains de lemployeur
du copropriétaire débiteur dimpayés de charges
communes.
Procédure :
La procédure est ouverte devant le tribunal dInstance du
lieu de résidence du copropriétaire débiteur. Cette
procédure est assortie de conditions quant la quotité du
salaire saisissable et la qualité de salarié.
c) la saisie vente avec un titre exécutoire constatant une
créance liquide et exigible : (articles 50 à 55
loi du 9 juillet 1991 et décret 31 juillet 1992 articles 81 à
138)
Procédure :
Le syndicat de copropriété, « muni dun titre
exécutoire constatant une créance liquide et exigible »
peut, après signification dun commandement de payer, faire
saisir des biens meubles corporels de son débiteur et en poursuivre
la vente pour se payer sur le prix. La saisie dans le local dhabitation
du copropriétaire débiteur dune créance de
faible valeur (2 500 francs) nest admise que sil apparaît
pas possible de recouvrer cette créance par une procédure
plus simple par exemple au moyen dune saisie de compte bancaire
ou de rémunération du travail.
Formalités :
Cest une procédure extra judiciaire. Sauf incident, lintervention
du juge nest pas nécessaire. La procédure est diligentée,
à la requête du syndicat de copropriété, par
un huissier de justice avec le concours éventuel dun commissaire
priseur pour la vente du bien saisi.
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