1. La majorité simple : (article 24)

C'est la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité est nécessaire pour toutes les décisions autres que celles prévues à la majorité absolue (article 25) et à la double majorité (article 26).


2. La majorité absolue : (article 25)

C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires (même absents).

A défaut de décision prise à ladite majorité, une nouvelle assemblée statue à la majorité simple.

Cette majorité est nécessaire pour le type de décisions suivantes :

• Article 25-a : la délégation donnée au conseil syndical, au syndic, à un copropriétaire, du pouvoir de prendre une décision du ressort de l'assemblée statuant des conditions prévue par la loi.
  
  
• Article 25-b : l'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais de travaux affectant les parties commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
  
  
• Article 25-c : la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical.
  
  
• Article 25-d : les conditions auxquelles sont réalisés les actes de dispositions sur les parties communes ou sur les droits accessoires aux parties communes résultant d'obligations légales ou réglementaires.
  
  
• Article 25-e : les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires.
  
  
• Article 25-f : la modification de la répartition des charges relatives aux éléments d'équipement communs ou services, rendue nécessaire par le changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
  
  
• Article 25-g : les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude, amortissable sur moins de dix ans, déterminés par décret.
  
  
• Article 25-h : la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement.
  
  
• Article 25-i : les travaux d'accessibilité aux personnes handicapés, n'affectant pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels.
  
  
• Article 25-j : l'installation ou l'adaptation d'une ou plusieurs antennes collectives permettant de bénéficier d'un plus large ou d'une meilleure réception des émissions de radiotélévision.
  
  
• Article 25-k : l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes.
  
  
• Article 25-l : l'installation ou de modification d'un réseau public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement de véhicule.

3. La double majorité : (article 26)

C'est la majorité en nombre des membres du syndicat plus, la majorité des deux tiers des voix du syndicat Cette majorité est nécessaire pour le type de décisions suivantes :

• Article 26-a : acquisitions immobilières sauf les cas prévus à l'article 25,
  
  
• Article 26-b : l'établissement ou la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes,
  
  
• Article 26-1 et 26-2 : l'organisation des accès de l'immeuble.
  
  
• Article 26-c : les travaux comportant transformation, addition ou amélioration sauf les cas prévus par l'article 25.
  
  

Articles 14 du décret du 17 mars 1967 :

Décret d'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Il est tenu une feuille de présence qui indiqueles nom et domicile de chaque copropriétaire ouassocié et, le cas échéant, de son mandataire,ainsi que le nombre de voix dont il dispose,compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions del'article 22 (al. 2 et 3) modifié et de l'article 24(al. 2) de la loi du 10 juillet 1965.Cette feuille est émargée par chaquecopropriétaire ou associé présent, ou par sonmandataire. Elle est certifiée exacte par leprésident de l'assemblée. »


Article 33 du décret du 17 mars 1967 :

Décret d'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Le syndic détient les archives du syndicat,notamment une expédition ou une copie desactes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus,ainsi que toutes conventions, pièces,correspondances, plans, registres, documentset décisions de justice relatifs à l'immeuble etau syndicat. Il détient, en particulier, lesregistres contenant les procès-verbaux desassemblées générales des copropriétaires etles pièces annexes. Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux. »


1. Indications à porter sur la feuille de présence :

La feuille de présence doit mentionner :

• les nom et domicile de chaque copropriétaire ou de chaque associé,
• les nom et domicile du mandataire s'il en a été désigné,
• le nombre de voix dont dispose le copropriétaire (ou l'associé),
• la signature de chaque copropriétaire ou associé ou du mandataire,
• la certification du président de l'assemblée.

Ces mentions permettent lors de chaque vote de décompter les voix pour le calcul des majorités, de s'assurer de ce que les règles de représentation à l'assemblée sont respectées et de contrôler ensuite la régularité de l'assemblée.


2. Sanction des irrégularités :

La feuille de présence est certifiée exacte par le Président de l'assemblée. Celui-ci est donc tenu de veiller à l'établissement correct de la feuille de présence et du procès-verbal d'assemblée générale. L'absence de feuille de présence entraîne la nullité de l'assemblée générale. De simples erreurs matérielles sont sans incidence si elles peuvent être aisément rétablies (TGI Paris 12 novembre 1980).


3. Copie de la feuille de présence :

Le syndic est l'archiviste du syndicat. Il a été jugé qu'il est possible d'obtenir copie de la feuille de présence dans les conditions prévues à l'article 33 du décret du 17 mars 1967 (Cassation Civile 3° 4 janvier 1996) : le syndic est tenu de délivrer ces copies qu'il certifie conformes. Seuls les copropriétaires sont en droit d'exiger ces copies. Le coût de délivrance de ces copies peut être facturé à celui qui le réclame lorsque le contrat de syndic le prévoit.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous (voir fiche n° 1 " Les majorités ").

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »

Cet article est d’ordre public. Son application est obligatoire pour toute décision soumise au vote de l’assemblée générale.


1. L’attribution des voix :

• Les voix attribuées aux copropriétaires sont fonction des tantièmes de copropriété afférents à leurs lots. Le règlement de copropriété ne peut pas prévoir un mode de calcul différent.
  
  
• Tous les copropriétaires participent aux assemblées générales et prennent part au vote. Toute atteinte au droit d’un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises.
  
  
  

2. La réduction des voix du copropriétaire majoritaire :

Les voix du copropriétaire qui détient à lui seul la majorité à l’assemblée sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires. Les calculs et vérifications nécessaires sont effectués au moment de l’établissement de la feuille de présence qui doit en porter mention. Si ces dispositions ne sont pas respectées la décision prise est nulle.


3. Le droit à représentation du copropriétaire :

• Les copropriétaires peuvent se faire représenter par la personne de son choix.
  
  Ce mandataire peut être ou non être membre du syndicat : il peut s’agir d’un tiers par exemple un locataire, un professionnel du droit, un parent ...
  
  Le règlement de copropriété ne peut pas interdire à un copropriétaire de se faire représenter. Les clauses figurant dans les règlements de copropriété existants doivent être réputées non écrites.
  
  
• Interdiction faite au syndic :
  
  Un copropriétaire ne peut pas donner mandat au syndic, au conjoint du syndic ou à un des préposés du syndic.
  
  La Cour de Cassation a admis que l’article 22 de la loi ne prohibait pas l’envoi au syndic de pouvoirs en blanc dès lors qu’ils n’étaient pas distribués pour le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui, le syndic n’ayant ni personnellement utilisé ses pouvoirs et ne les ayant pas distribués de manière à nuire aux intérêts d’un copropriétaire ou de l’ensemble de la copropriété (Cassation Civile 3° 28/03/1990).
  
  
• La force du mandat :
  
  Les mandats doivent être annexés à la feuille de présence et doivent être écrits.
  
  Le mandat donné pour une assemblée déterminée ne vaut que pour cette assemblée et non pour une assemblée générale postérieure même si elle a le même objet (Paris 23° Ch. 14/01/1994).
  
  Le mandat est donné en considération d’un ordre du jour. Il y a donc mandat de voter sur des questions déterminées. Ce mandat est par définition « spécial » (Civile 3 ème , 10 octobre 1984).
  
  
• Limitation du nombre des mandats :
  
  Chaque mandataire ne peut recevoir en principe plus de trois mandats. Cependant un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote dans deux cas :
  
  - le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat.
  
  - s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandats appartiennent à un même syndicat secondaire.
  
  

Article 11 du décret du 17 mars 1967 décret d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Sont notifiés au plus tard en même temps quel’ordre du jour :

4° Les conditions essentielles du contrat proposé,lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou àautoriser une transaction, un devis ou un marchépour la réalisation de travaux ou l’un des contratsvisés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;

5° Le projet de résolution lorsque l’assemblée estappelée à statuer sur l’une des questions viséesaux articles 18 (4e tiret de l’alinéa 1 et alinéa 2), 25a et b, 30 (alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965, ou à autoriser,s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande enjustice ;

6° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque saconsultation est obligatoire, en application dudeuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet1965 ; »

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’oblige pas le syndic à fournir plusieurs devis mais oblige le syndic à informer les copropriétaires en cas de passation de marché.


1. L’obligation d’informer les copropriétaires : (article 11-4°)

Le règlement de copropriété définit les modalités de gestion de votre copropriété et peut prévoir des dispositions spécifiques à la passation de marchés. Le syndic est tenu de les respecter.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967, décret d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lorsque l’assemblée est appelée à « approuver ou à autoriser....un devis ou unmarché pour la réalisation de travaux », le syndic est dans l’obligation de communiquer aux copropriétaires les « conditions essentielles ducontrat proposé ».

Il s’agit :

• de l’état détaillé des travaux à exécuter (éventuellement matérialisé par des plans)
  
  
• les matériaux utilisés
  
  
• le prix par article des prestations prévues comportant l’évaluation de la main d’oeuvre et de matériaux utilisés
  
  
• l’indication du caractère ferme ou au contraire révisable des prix proposés.
  

Le syndic ne peut donc se contenter d’indiquer aux copropriétaires le coût global des travaux.


2. La possibilité de proposer plusieurs devis aux copropriétaires :

Il a été jugé que le syndic n’a pas besoin de joindre plusieurs devis à la convocation (Cassation Civile 3° 3 juillet 1996). Mais si plusieurs devis sont proposés, les copropriétaires doivent avoir des éléments suffisants pour leur permettre de les comparer entre eux (TGI Paris 20 mai 1977) : les conditions d’exécution (en particulier les délais) et les conditions de paiement.


3. La notification du projet de résolution : (article 11-5°)

Dans certains cas, un projet de résolution doit être également notifié aux copropriétaires.
Il en est ainsi :

• lorsque la décision concerne des travaux d’amélioration visés par l’article 30 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « latransformation d’un ou plusieurs élémentsd’équipement existants, l’adjonctiond’éléments nouveaux, l’aménagement delocaux affectés à l’usage commun ou lacréation de tels locaux » et décider également des mesures accessoires : répartition du coût de ces travaux (article 30 alinéa 1) et de la charge des indemnités qui peuvent être dues (article 30 alinéa 2).
  
  
• lorsque la décision concerne des travaux de surélévation.
  
  
  

4. L’avis du conseil syndical : (article 11-6°)

Selon l’article 21 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 de la loi, l’assemblée « arrête un montantdes marchés et des contrats à partir duquel laconsultation du conseil syndical est obligatoire ». Lorsque le conseil syndical doit ainsi être consulté, son avis doit être notifié aux copropriétaires (article 11-6°). La notification de cet avis n’est pas nécessaire lorsque le syndic veut faire ratifier des travaux urgents exécutés en vertu du pouvoir d’initiative qu’il tient de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour Appel Paris 23° chambre 24 novembre 1992).


5. Les modalités de la notification :

Les notifications prescrites doivent intervenir au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale au moins quinze jours avant la date de la réunion à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. C’est au syndic qu’il appartient de rapporter la preuve que les divers documents exigés par la loi ont bien été joints aux convocations (Cassation Civile 3° 26 octobre 1983). L’absence ou l’irrégularité des notifications des documents entraîne la nullité de l’assemblée (Cassation Civile 3° 15 janvier 1980).


En conclusion :

Les juges apprécient si les exigences légales sont ou non respectées. Les tribunaux s’attachent à vérifier que l’information des copropriétaires a été suffisamment assurée (Cour Appel Paris 23° chambre 12 mai 1992) et qu’ils ont pu « donnerleur avis en suffisante connaissance de cause » (Cour Appel Paris 23° chambre 7 mai 1991).

Article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conféréspar d’autres dispositions de la présente loi ou par unedélibération spéciale de l’assemblée générale, le syndicest chargé, dans les conditions qui serontéventuellement définies par le règlementd’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous: .....

- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à saconservation, à sa garde et à son entretien et, en casd’urgence, de faire procéder de sa propre initiative àl’exécution de tous travaux nécessaires à lasauvegarde de celui-ci. »


Article 9 du décret du 17 mars 1967 décret d’application de la loi du 10 juillet 1965 :

« La convocation contient l’indication des lieu, date etheure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précisechacune des questions soumises à la délibération del’assemblée. A défaut de stipulation du règlement decopropriété ou de décision de l’assemblée générale, lapersonne qui convoque l’assemblée fixe le lieu etl’heure de la réunion. La convocation rappelle lesmodalités de consultation des pièces justificatives descharges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assembléegénérale en application de l’article 18-1 de la loi du 10juillet 1965.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moinsquinze jours avant la date de la réunion, à moins que lerèglement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement decopropriété, l’assemblée générale est réunie dans lacommune de la situation de l’immeuble. »


Article 37 du décret du 17 mars 1967 décret d’application de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lorsque, en cas d’urgence, le syndic fait procéder, desa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessairesà la sauvegarde de l’immeuble, il en informe lescopropriétaires et convoque immédiatement uneassemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus,il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture duchantier et de son premier approvisionnement,demander, sans délibération préalable de l’assembléegénérale mais après avoir pris l’avis du conseilsyndical, s’il en existe un, le versement d’une provisionqui ne peut excéder le tiers du montant du devisestimatif des travaux.

Le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiativeaux travaux présentant un caractère d’urgence etnécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble ».


1. La définition des travaux urgents :

La loi n’indique pas quels sont les cas d’urgence.

En cas de difficulté sur le point de savoir s’il y a urgence ou non, les tribunaux apprécient souverainement (Cassation Civile 1er avril 1992).

Il y a urgence lorsqu’en lui-même le défaut de réaction rapide entraînerait préjudice et que ce préjudice à éviter est imminent, ce qui empêcherait d’envisager une convocation préalable de l’assemblée. Exemples de travaux jugés urgents :

• travaux confortatifs dans un but de sécurité (TGI Paris 25 juin 1980)
  
  
• réparation et consolidation de solives et de voûtes d’un bâtiment (TGI Seine 13 janvier 1964)
  
  
• réfection de souches de cheminées menaçant ruine (TGI Paris 7 janvier 1976)
  
  
• pour des travaux destinés à assurer l’étanchéité (Paris 14 juin 1983)
  
  
• travaux destinés à permettre la continuité du fonctionnement des équipements collectifs (remise en état d’une canalisation brusquement crevée : Civile 3 ° 23 juin 1971)
  
  
• pour des travaux destinés à pallier une grave insuffisance de chauffage (Paris 30 avril 1981)
  
  
• pour des travaux de remplacement ou de réparation de chaudière (TGI Paris 12 octobre 1974)
  
  
• pour des travaux de remplacement des canalisations générales d’eaux usées qui s’était rompue (TGI 23 novembre 1978)
  
  
  

2. La démarche :

- L’information des copropriétaires : Le syndic doit informer les copropriétaires. La forme n’est pas indiquée dans la loi : lettre simple, par affichage, par dépôt d’un avis dans les boîtes aux lettres,

- La ratification des travaux par l’assemblée générale : le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratifier sa décision.  

- La procédure d’urgence de l’article 9 alinéa 2 du décret est applicable : lorsqu’il y a urgence, aucun délai de convocation de l’assemblée n’est fixé par la loi. L’opportunité de convoquer d’urgence et le délai de convocation doivent être appréciés par le syndic en fonction des circonstances.

Le syndic peut soumettre les devis aux copropriétaires que le jour de la convocation (TGI 25 juin 1980).

Cette assemblée se prononcera à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés). C’est à elle seule qu’il appartient de statuer : l’autorité judiciaire ne pourrait se substituer à elle (Paris 23° chambre 27 avril 1987).

L’assemblée peut refuser de ratifier l’initiative du syndic. En ce cas, le syndicat restera engagé vis-à-vis des entreprises contractantes mais pourra se retourner contre le syndic pour obtenir dommages et intérêts.


3. Les provisions spéciales pour travaux urgents : (article 37 alinéa 2 du décret )

Le syndic, pour financer des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble auxquels il ferait procéder étant donné l’urgence, peut appeler une provision d’un montant maximum égal au tiers du montant du devis estimatif des travaux. Il doit toutefois prendre l’avis préalable du conseil syndical et faire ratifier cette décision par l’assemblée générale des copropriétaires.


4. La responsabilité du syndic :

• Une décision a admis que si les travaux sont urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut les faire exécuter malgré une décision contraire de l’assemblée (Cassation Civile 3° 29 octobre 1969).
  
  
• Si le syndic a le pouvoir d’effectuer les travaux urgents, il en a également le devoir. Il engage sa responsabilité s’il ne satisfait pas à cette obligation légale (Paris 7 juin 1993).
  
  
• Toutefois, il en serait autrement et la responsabilité du syndic ne pourrait être recherchée si l’assemblée avait décidé d’ajourner des travaux de réfection pourtant urgents, au motif que les copropriétaires n’étaient pas en mesure d’en assumer le financement (Cassation Civile 3° 15 mai 1991).
  
  

Toute personne physique ou morale détentrice d'une carte professionnelle peut être syndic sauf limitation particulière résultant du règlement de copropriété.


1. Les conditions d'accès à la profession de syndic de copropriété :

Les syndics professionnels sont assujettis à une réglementation professionnelle qui relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (dite loi Hoguet) et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.

La délivrance de la carte professionnelle :

Cette loi prévoit que le syndic doit être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par les Préfectures aux personnes physiques ou morales qui satisfont aux conditions d'accès à la profession qu'elle définit. En application de la loi du 2 janvier 1970, cette carte professionnelle ne peut être délivrée aux personnes physiques (ou aux personnes qui assurent la direction de chaque établissement, succursale ou agence) que lorsqu'elles justifient :

• la justification de compétences professionnelles (chapitre II du décret du 20 juillet 1972) résultant soit d'une pratique professionnelle soit d'un diplôme;
  
  
• la justification d'une « garantie financière suffisante résultant d'un cautionnement spécialement affecté au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés ou de l'engagement, soit d'un organisme de garantie collective, soit d'un établissement bancaire. » (article 32 de la loi du 2 janvier 1970),
  
  
• la justification de l'ouverture d'un compte spécial. Lorsque la garantie financière est donnée, la personne qui en est bénéficiaire doit « faire ouvrir, à son nom, dans une banque, un compte qui est exclusivement affecté à la réception des versements ou remises » reçus dans le cadre de son mandant d'intermédiaire (article 55 du décret du 20 juillet 1972).
  
  
• la justification d'une assurance de responsabilité civile. Les agents immobiliers doivent justifier qu'ils sont couverts « pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau », contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu'ils peuvent encourir en raison de leurs activités, par un contrat souscrit par eux auprès d'une société d'assurances ou l'assureur agréé en application du décret du 14 juin 1938 (article 49 du décret du 20 juillet 1972).
  
  
• ne pas être frappées d'une incapacité ou d'une interdiction d'exercer telle que définie par l'article 9 de la loi du 2 janvier 1970.

En ce qui concerne les personnes morales, ce sont elles qui doivent justifier d'une garantie financière et de l'assurance de responsabilité. Quant à leurs représentants légaux ou statutaires, ils doivent justifier de leur aptitude professionnelle et ne pas être frappés d'une incapacité ou d'une interdiction d'exercer telle que définie par le texte légal.

Les sanctions pénales en cas de défaut de carte professionnelle :

La personne qui se livre ou prête son concours, d'une manière habituelle, à des opérations d'entremise sur les biens d'autrui relevant du régime de la loi Hoguet sans être titulaire d'une carte professionnelle peut être punie d'une amende de 18.000 francs au plus et en cas de récidive de 36.000 francs au plus et d'un emprisonnement d'une durée maximale de six mois ou de l'une de ces deux peines (article 16,1° de la loi du 2 janvier 1970). Sont punies de la même sanction les personnes qui exercent les fonctions de représentant légal ou statutaire d'une personne morale qui réalise la même infraction (article 16, 2° de la loi du 2 janvier 1970).


2. Le choix du syndic par le syndicat de copropriété :

Le vote du mandat de syndic par le syndicat de copropriété :

L'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que seule l'assemblée générale a qualité pour nommer le syndic de la copropriété à la majorité des voix de tous les copropriétaires : « Ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : c) la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; » La nomination du syndic nécessite un vote explicite de l'assemblée générale (Paris 23° Chambre 10 juin 1980).

• L'assemblée générale ne peut déléguer son pouvoir de désignation au conseil syndical ou à un copropriétaire.
  
  
• Toute possibilité de « mandat tacite » est exclue (Paris 23 ° Chambre 23 octobre 1984).
  
  
• L'article 18 alinéa 7 interdit au syndic de se faire substituer : en chargeant une société de gestion dont il serait le gérant d'exercer ses fonctions, en transmettant ses pouvoirs au locataire-gérant de ses fonds, en cas de regroupement de son cabinet avec une société de gestion. Les personnes substituées au syndic n'ont aucune qualité pour accomplir quelque acte que ce soit entrant dans les fonctions de ce dernier. Mais il est possible pour le syndic de se faire représenter par des personnes qui sont ses préposés ou ses collaborateurs et agissent sous sa responsabilité (article 30 du décret du 17 mars 1967).

Le vote du contrat du syndic :

L'article 29 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de cette loi. La décision d'ouvrir un compte séparé est prise dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la même loi. » La rémunération du syndic de copropriété est donc fixée par son contrat qui doit être soumis à l'approbation de l'assemblée générale selon les modalités prévues par l'article 11 4° du décret du 17 mars 1967 : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : 4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret. » Les copropriétaires doivent donc recevoir en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée notification des conditions essentielles du contrat de syndic :

• la rémunération du syndic
• les diverses tâches entrant dans sa mission,
• les conditions d'exécution de son mandat,
• la durée du mandat.

3. La durée des fonctions du syndic :

L'article 28 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose : « ........ la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. ..... L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent. »

La durée des fonctions du syndic :

La durée des fonctions du syndic ne peut en principe excéder trois ans. Il s'agit d'une disposition d'ordre public à laquelle le règlement de copropriété ne peut déroger.

Expiration de plein droit :

Le mandat du syndic prend fin de plein droit à son échéance et le syndic est alors dessaisi de l'administration de l'immeuble.

Actes accompli après expiration du mandat :

Le syndic, dont le mandat n'a pas été renouvelé en temps utile, n'est plus habilité à gérer la copropriété (Cassation civile 3 è 14 octobre 1987). Il est alors nécessaire de désigner un administrateur provisoire.


4. La révocation du syndic :

L'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; »

Principe :

• que le contrat du syndic soit à durée déterminée ou indéterminée, l'assemblée peut toujours le révoquer ;
  
  
• lorsque le contrat d'un syndic est à durée déterminée, la révocation avant son terme ne peut intervenir sans indemnité que si le syndicat démontre que le syndic a manqué à ses obligations (Cassation civile 3° 27 avril 1988 D 1988 IR p 123). La preuve incombe donc au syndicat ;
  
  
• la révocation est décidée à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La révocation du syndic doit résulter d'une décision expresse de l'assemblée générale. Elle ne peut découler d'un refus de quitus (Cassation civile 3° 24 mai 1978).

Conséquences de la révocation :

La décision de révocation prise par l'assemblée générale prive immédiatement le syndic de tous ses pouvoir. Le syndic révoqué doit rendre compte de sa gestion et restituer les archives au syndicat.

Révocation abusive :

La révocation abusive du contrat de syndic peut dans tous les cas permettre au syndic d'obtenir des dommages et intérêts. Le motif de révocation doit être sérieux. La preuve incombe au syndicat.

Article 47 du décret du 17 mars 1967 : (décret d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. »


1. Quand désigner un administrateur provisoire ?

La désignation de l’administrateur provisoire est possible en vertu de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 lorsque la copropriété est dépourvue de syndic.

Il s’agit de plusieurs cas de figures :

• un syndic existe mais ne remplit pas les conditions légales pour exercer cette fonction devant lui être assimilé,
  
  - le syndic en place a terminé son mandat et gère comme « syndic de fait » (Cassation Civile 21 novembre 1978),
  - lorsque l’assemblée a désigné comme syndic une personne qui, exerçant cette activité de façon habituelle, n’a pas la carte professionnelle (Cassation Civile 3° 18 avril 1985),
  - dans le cas où le mandat du syndic est nul lorsqu’il n’a pas soumis à l’assemblée le problème de l’ouverture d’un compte séparé (article 18 de la loi),
  
  
• si le syndic a été irrégulièrement nommé.
  
  
• l’assemblée générale ne s’est pas précédemment réunie pour désigner un syndic
  
  
• l’assemblée générale s’est réunie sans désigner un syndic parce que la question n’a pas été portée à l’ordre du jour.
  
  
  

2. Qui peut demander la désignation d’un administrateur provisoire ?

Le président du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble est saisi sur requête. Cette requête peut être présentée par « tout intéressé » et donc aussi bien par les tiers étrangers à la copropriété par exemple un créancier du syndicat de copropriété.

Le syndic en place n’a pas qualité pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire.

L’administrateur provisoire peut aussi être désigné par le tribunal qui annule la désignation du syndic (CA Paris 23° chambre 17 mai 1996).

Le ministère d’un avocat est obligatoire (article 813 du Nouveau Code de Procédure Civile).


3. Quelles sont les missions de l’administrateur provisoire ?

• Selon l’article 47, la mission de l’administrateur peut être « notamment » :
  
  - de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat,
  - de convoquer l’assemblée en vue de la désignation du syndic.
  
  La mission du syndic peut être plus étendue. Le Président de TGI fixe cette mission en fonction du problème soulevé dans la requête. · Durée des fonctions de l’administrateur provisoire : L’ordonnance fixe le délai dans lequel l’administrateur provisoire doit accomplir sa mission. Sa mission peut être prorogée.   Ces fonctions prennent fin dès l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée.
  
  
  

4. Comment sont informés les copropriétaires ?

L’ordonnance doit être notifiée à la requête de l’administrateur provisoire dans le mois de son prononcé à tous les copropriétaires. Les copropriétaires peuvent éventuellement exercer un recours dans les conditions prévues par l’article 59 alinéa 3 du décret : « Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification.»


5. Quel est coût de l’administration provisoire ?

Les frais de procédure exposés par le demandeur (de même que les frais et honoraires de l’administrateur provisoire) constituent des charges communes supportées par les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriétés.

A QUI INCOMBE LE RECOUVREMENT DES CHARGES ?

1. Le rôle du syndic :

Le non-paiement des charges par un ou plusieurs copropriétaires oblige le syndic, au nom du syndicat, à mettre en oeuvre toutes les voies de recours possibles pour obtenir le recouvrement des sommes dues. En effet, le recouvrement des charges est l’un des aspects de l’administration de l’immeuble, tâche dévolue par la loi au syndic de copropriété par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 2ème tiret :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndicat est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous :

- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

Le syndic n’a pas besoin d’autorisation spéciale de l’assemblée pour agir. Le syndic engage sa responsabilité s’il ne fait pas diligence pour obtenir le paiement des charges de copropriété (Cassation Civile 17 novembre 1976).


2. La mise en demeure du copropriétaire débiteur :

Le syndic doit notifier au copropriétaire débiteur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 63 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l’exception de la mise en demeure visée à l’article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celles de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. »

C’est à compter de cette date que vont courir les intérêts de retard dus au syndicat. L’article 36 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, dès la mise en demeure faite par le syndic à un copropriétaire de régler ses charges, les sommes dues par ce copropriétaire portent intérêt au profit du syndicat. Le taux de cet intérêt est le taux légal en matière civile. Il est fixé pour l’année 1998 à 3.36%.


3. Le rôle des copropriétaires :

Toutes les actions, sauf la procédure de saisie immobilière, peuvent être intentées sans accord préalable de l’assemblée générale.

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »


LA MISE EN OEUVRE DES MOYENS CONVENTIONNELS

Le syndic peut faire jouer la clause pénale du règlement de copropriété en application de l’article 1226 du Code Civil.

L’article 1226 du Code Civil dispose que :

« la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. »

Cette clause peut permettre de prévoir, dans le règlement de copropriété, des sanctions à l’encontre du copropriétaire qui ne s’acquittent pas de ses charges de copropriété comme le paiement de dommages et intérêts. Ces pénalités contractuelles ne sont encourues que par une mise en demeure du débiteur (Cassation Civile 3° 20 janvier 1976). La sanction prévue par la clause ne peut être prononcée que par le juge contre le copropriétaire débiteur dans le cadre d’une action en justice. Le Tribunal doit apprécier, au cas par cas, l’existence du lien de causalité entre le dommage causé, qui justifie la réparation, et le comportement du copropriétaire.

L’assemblée des copropriétaires peut décider à la majorité de l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 d’insérer une clause pénale dans le règlement de copropriété.


LA MISE EN OEUVRE DES GARANTIES SPECIFIQUES A LA COPROPRIETE

1. L’inscription d’une hypothèque légale au profit du syndicat

Il s’agit d’une hypothèque légale qui peut être inscrite sur le lot du débiteur par le syndic de l’immeuble en application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 pour les créances de toute nature exigibles depuis moins de cinq ans.

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenu exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au projet du syndicat ; il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d’extinction de la dette, sans intervention de l’assemblée générale.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous conditions d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée total ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2102-1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée.

Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire. »

Effets :

Lorsqu’elle est régulièrement inscrite, elle confère au syndicat une sûreté réelle prenant rang au jour de l’inscription. Elle confère un droit de suite permettant de saisir le bien immobilier en quelques mains qu’il se trouve.

En cas de paiement effectif de la dette, le syndic a compétence pour donner mainlevée de l’hypothèque. En cas de paiement partiel ou de non-paiement, la mainlevée de l ’hypothèque ne peut être consentie qu’après autorisation de l’assemblée générale.

Créances garanties :

• elle garantit le paiement des créances de toute nature c’est-à-dire des charges, des dommages et intérêts, les prix d’acquisition d’un bien par le syndicat, les dépenses exposées pour la réalisation de travaux d’amélioration, les avances ou provisions dont le syndic peut demander le versement etc...Elle garantit, en outre, le paiement de la quote-part du coût des travaux d’amélioration ayant donné lieu à participation différée (paiement en dix annuités).
  
  
• il s’agit de créances exigibles depuis moins de 5 ans.
  

Formalités :

Pour toute créance de toute nature exigible (charges, provisions..) l’inscription de l’hypothèque ne peut être prise qu’après une mise en demeure adressée au copropriétaire débiteur et restée infructueuse. Elle est faite par exploit d’huissier (article 63 alinéa 1 du décret). Toutefois, pour garantir le paiement de la participation différée à des dépenses résultant de travaux d’amélioration, aucune mise en demeure n’est nécessaire. L’inscription peut donc être prise dès que le copropriétaire intéressé est admis à bénéficier de la participation différée.


2. Le privilège mobilier (article 2 102-1° bis du Code Civil)

Pour recouvrer ses créances à l’encontre des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires dispose du privilège mobilier sur les biens dont est meublé le lot du débiteur. C’est le privilège du bailleur d’immeuble.

Effets :

Le syndicat, en vertu du privilège mobilier, peut poursuivre le paiement de sa créance par voie de saisie vente (s’il a un titre exécutoire), de saisie conservatoire ou même de saisie revendication puisqu’il bénéficie d’un droit de suite en vertu de l’article 2102-2° du Code Civil.

Il porte sur « tout ce qui garnit les locaux » appartenant au copropriétaire débiteur. Il porte sur tous les meubles garnissant les lieux, sauf ceux que la loi déclare insaisissables (article 14 de la loi du 9 juillet 1991 et article 39 du décret du 31 juillet 1992).

Si le lot fait l’objet d’une location non meublée, ce privilège peut être reporté sur les loyers dus par le locataire, en application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.

Créances garanties :

Il garantit le paiement de toutes les créances échues du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire, créances nées d’impayés de charges, de dommages et intérêts, de dépenses exposées pour la réalisation de travaux d’amélioration, d’avances ou provisions dont le syndic peut demander le versement etc... Il garantit, en outre, le paiement de la quote-part du coût des travaux d’amélioration ayant donné lieu à participation différée (paiement en dix annuités). Formalité : Il est indépendant de l’hypothèque légale et n’implique aucune formalité donc aucune inscription du privilège.


3. Privilège spécial immobilier en cas de vente du lot débiteur

L’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que:

« L’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2103 du code civil. »

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège immobilier portant sur le lot du débiteur si ce lot vient à être vendu ou à être saisi.

Effets :

• ce privilège prime celui du vendeur et celui du prêteur de deniers pour de telles créances, liquides et exigibles, de l’année en cours et des deux années antérieures.
  
  
• il vient en concours avec celui du vendeur et du prêteur de deniers pour les mêmes créances afférentes aux deux années antérieures à celles qui viennent d’être énoncées. Dans ces conditions, le prix de vente est partagé entre le syndicat, le vendeur, et s’il y a lieu, le prêteur de deniers. Il est alors permis de penser que le partage se fera entre eux au marc le franc, c’est-à-dire au prorata de leurs créances.

Créance garantie :

Ce privilège garantit le paiement des créances afférentes aux charges et travaux y compris les travaux d’amélioration.

Formalités :

Opposition sur le prix de vente

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1. »

L’article 2107 du Code Civil prévoit que « les créances du syndicat de copropriétaires énumérées à l’article 2103 du Code Civil » sont dispensées d’inscription.

Il est toutefois nécessaire que le syndicat manifeste sa volonté de le mettre en oeuvre lors de la mutation à titre onéreux d’un lot (vente amiable ou vente forcée).

• l’opposition doit être formée par le syndic dans le délai de quinze jours à compter de l’avis de la mutation et a, désormais, deux effets. Elle vaut toujours opposition au paiement du prix et met en oeuvre le privilège.
  
• l’opposition faite par le syndic doit énoncer de manière précise :
  
  - le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux lots concernés et relatives aux charges et travaux, y compris ceux d’amélioration de l’année courante et des deux dernières années échues.
  - le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges de travaux, y compris ceux d’amélioration des deux années antérieures.
  
  

Ce formalisme est impératif. A défaut, l’opposition est entachée de nullité. Le privilège risque d’être perdu et la responsabilité civile du syndic engagée.


LA MISE EN OEUVRE DES ACTIONS DE RECOUVREMENT DE DROIT COMMUN

1. La déclaration de la créance (article 847-1 du NCPC)

Pour les impayés de faibles montants, le syndic fait une déclaration de créance au greffe du tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble.

L’intérêt :

Cette procédure vise à faciliter le règlement des petits litiges devant le tribunal d’instance par une simplification des modalités de formation de l’instance et de saisine du juge. L’enregistrement de la déclaration interrompt la prescription et les délais pour agir.

Créance :

Il doit s’agir de litige d’un montant inférieur à 13 000 francs.

Formalités :

Le syndic saisit le tribunal d’instance par une simple déclaration au greffe précisant l’identification des parties (nom, prénoms, profession, adresse ou dénomination et siège social), l’objet de la demande et un exposé sommaire des motifs. C’est le greffier qui convoque les parties par lettre recommandée avec accusé de réception. La convocation du défendeur vaut citation; elle est accompagnée de la copie de la déclaration du demandeur et mentionne que, faute par lui de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.


2. Le référé provision auprès du Président du TGI (article 809 alinéa 2 du NCPC)

Il s’agit d’une procédure rapide exceptionnelle instituée dans les cas d’urgence et pour les difficultés d’exécution.

Le syndic peut actionner le copropriétaire débiteur en paiement de ses impayés de charges de copropriété devant le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble sans que l’autorisation de l’assemble générale soit nécessaire (article 55 du décret du 17 mars 1967).

En cas d’urgence (par exemple travaux bloqués du fait du non paiement des fournisseurs), le syndic peut agir en référé pour demander au créancier une provision.


3. L’injonction de payer devant le Tribunal d’Instance (article 1405 à 1425 du NCPC et article 60 du décret du 17 mars 1967)

L’intérêt :

Cette procédure permet au créancier d’obtenir rapidement (en moyenne en moins de deux mois) et d’une manière unilatérale un titre exécutoire lui permettant d’engager des procédures d’exécution. Le tribunal délivre un « titre exécutoire » qui permet d’opérer des saisies sur le débiteur : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur véhicule ou sur mobilier.

Toutefois, le débiteur peut faire opposition à la demande, sans motivation, l’opposition du débiteur empêchant alors le juge de statuer. En définitive, l’affaire doit être portée devant le Tribunal de Grande Instance, juge du fond compétent pour trancher les litiges de copropriété.

Créance :

Cette procédure est utilisée quel que soit le montant de la créance à recouvrer. Procédure : Le syndic présente une requête au Tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble. Le ministère d’un avocat n’est pas nécessaire. La demande doit être chiffrée. Si le juge d’Instance estime la demande fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer qu’il conviendra de faire exécuter.


LA MISE EN OEUVRE DES VOIES D’EXECUTION DE DROIT COMMUN (loi du 9 juillet 1991)

Pour recouvrer les impayés de charges communes, le syndic peut utiliser l’ensemble des procédures d’exécution du droit commun sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Ces sûretés sont adaptées à la situation du débiteur saisi :

1. La saisie conservatoire :

L’intérêt :

C’est une mesure judiciaire de protection accordée à tout créancier qui craint que son débiteur ne fasse disparaître les biens mobiliers sur lesquels peut jouer son droit de gage général.

Procédure :

Procédure pratiquée soit avec une autorisation de justice préalable soit par le syndicat muni d’un titre exécutoire (articles 74 à 76 loi du 9 juillet 1991 et décret du 31 juillet 1992 article 220 à 243). Acte d’huissier signifié à un tiers. Défense est faite au tiers de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce que doit le débiteur. Les sommes sont consignées et attribuées au créancier.


2. Les mesures d’exécution forcée :

Pour mettre en oeuvre les voies d’exécution forcée, le syndicat de copropriété doit avoir un titre exécutoire au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 (jugement, acte notarié revêtu de la forme exécutoire).


a) La saisie attribution avec un titre exécutoire : (articles 42 à 47 de la loi du 9 juillet 1991 et décret 55 à 79 décret du 31 juillet 1992)

L’intérêt :

C’est une saisie de créances de sommes d’argent que détient un tiers pour le compte du copropriétaire débiteur. Cette procédure met en jeu trois personnes : le syndicat de copropriétaire (le saisissant), le copropriétaire débiteur (le saisi) et une tierce personne (tiers saisi). Les impayés de charges sont récupérés auprès du tiers saisi entre les mains duquel la saisie sera pratiquée.

Procédure : Elle s’effectue par acte d’huissier adressé par le saisissant au tiers saisi et lui interdit de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce que doit le débiteur.


b) La saisie des rémunérations du travail avec un titre exécutoire : (article R 145-1 et suivants du code du travail)

Les impayés de charges sont récupérés par le syndicat de copropriétaires directement entre les mains de l’employeur du copropriétaire débiteur d’impayés de charges communes.

Procédure :

La procédure est ouverte devant le tribunal d’Instance du lieu de résidence du copropriétaire débiteur. Cette procédure est assortie de conditions quant la quotité du salaire saisissable et la qualité de salarié.


c) la saisie vente avec un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible : (articles 50 à 55 loi du 9 juillet 1991 et décret 31 juillet 1992 articles 81 à 138)

Procédure :

Le syndicat de copropriété, « muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible » peut, après signification d’un commandement de payer, faire saisir des biens meubles corporels de son débiteur et en poursuivre la vente pour se payer sur le prix. La saisie dans le local d’habitation du copropriétaire débiteur d’une créance de faible valeur (2 500 francs) n’est admise que s’il apparaît pas possible de recouvrer cette créance par une procédure plus simple par exemple au moyen d’une saisie de compte bancaire ou de rémunération du travail.

Formalités :

C’est une procédure extra judiciaire. Sauf incident, l’intervention du juge n’est pas nécessaire. La procédure est diligentée, à la requête du syndicat de copropriété, par un huissier de justice avec le concours éventuel d’un commissaire priseur pour la vente du bien saisi.

1. Assouplissement des conditions d’autorisation des travaux d’amélioration

Article 26 c de la loi du 10 juillet 1965 :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les « deux tiers » des voix les décisions concernant :

c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i et j de l’article 25 ».

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise les modalités de majorité requise pour effectuer des travaux comportant « transformation, addition ou amélioration » de la copropriété. Si le principe posé par la loi de 1965 est la majorité des « deux tiers des voix », la loi du 21 juillet 1994 a ajouté un dernier alinéa à l’article 26 assouplissant les conditions de majorité.

L’article 26, alinéa 7 :

L'alinéa 7 prévoit, sous certaines conditions, l’organisation d’une deuxième assemblée appelée à voter à une majorité restreinte des « travaux d’amélioration » lorsque la majorité qualifiée n’a pu être obtenue en première assemblée.

« A défaut d’avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. »

L’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 :

Cet article définit les modalités d’application de l’article 26 alinéa 7.

« Lorsqu’un projet de résolution relatif à des travaux d’amélioration prévu au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l’article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l’article 11 du présent décret n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.

La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale. »

Pour que la convocation d’une deuxième assemblée soit possible, il faut :

• qu’une assemblée ait été appelée à voter « des travaux d’amélioration prévus au c) de l’article 26,
• que la majorité légale (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) n’ait pas été réunie,
• mais que néanmoins se soit prononcée en faveur de la délibération une majorité de membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des copropriétaires présents ou représentés.
  
  
  

2. Le paiement différé des travaux d’amélioration

L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre, sous certaines conditions, cette possibilité :

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect de l’obligation légale ou réglementaire. »

Les copropriétaires bénéficiaires :

Pour pouvoir bénéficier du paiement différé, les copropriétaires ne doivent pas avoir donné leur accord à la décision. C’est le cas pour les copropriétaires qui se sont opposés à la décision en assemblée générale mais aussi des copropriétaires abstentionnistes et des copropriétaires absents lors du vote. Ces derniers doivent informer leur syndic le plus rapidement possible de leur opposition à la décision.

Les conditions financières :

La loi distingue deux cas :

• le syndicat n’a pas contracté d’emprunt : le bénéfice du paiement différé est alors subordonné au paiement au syndicat d’un intérêt au taux légal, c’est-à-dire 3,36% pour 1998,
  
  
• un emprunt a été souscrit par le syndicat : les annuités incluront alors les intérêts.
  
  

Exigibilité anticipée des annuités :

La dette du copropriétaire qui a obtenu le bénéfice du paiement différé devient « exigible » lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé.

Il s’agit des mutations entre vifs, qu’elles soient à titre onéreux (vente, échanges, ...) ou à titre gratuit (donation, donation-partage...) ainsi que l’apport en société. Sont donc exclues les transmissions par décès.


3. Autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble aux frais d’un copropriétaire.

Article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci . »

Un copropriétaire peut effectuer à ses frais « des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

Type de travaux :

Il s’agit de travaux effectués dans l’intérêt d’un ou plusieurs copropriétaires et à ses frais. Il peut s’agir de travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes, qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage. Ces travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Modalités d’autorisation :

L’assemblée générale doit autoriser ces travaux à la majorité de l’article 25 b, majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut de décision prise dans ces conditions, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l’article 24 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 25 dernier alinéa).

Répartition des charges :

Le copropriétaire ayant obtenu l’autorisation doit demander la possibilité d’établir une répartition des charges spéciales pour son lot. Cette autorisation ne peut lui être accordée qu’à l’unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Le copropriétaire ayant obtenu l’autorisation d’installer un compteur individuel d’eau froide ou un système de chauffage individuel, alors que la copropriété comporte un équipement collectif, n’est pas dispensé de contribuer aux charges communes.


4. Autorisation judiciaire d’effectuer des travaux d’amélioration aux frais d’un copropriétaire.

Article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût des installations, évalué à la date où cette faculté est exercée . »

Lorsque l’assemblée refuse de donner l’autorisation prévue par l’article 25 b, le ou les copropriétaires intéressés peuvent s’adresser à la justice dans les conditions prévues à l’article 30 alinéa 4 de la loi.

Saisine du tribunal :

Le tribunal ne peut être saisi que lorsque l’assemblée a opposé un refus définitif à la demande d’autorisation. Par contre la saisine du tribunal ne peut plus intervenir à partir du moment où de sa propre autorité et sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale, un copropriétaire a entrepris d’effectuer les travaux. Le tribunal doit être saisi dans les formes et les délais prescrits par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Seuls les copropriétaires ont en principe qualité pour saisir le tribunal d’une demande d’autorisation.

Pouvoirs du tribunal :

Après avoir éventuellement ordonné une mesure d’instruction, le tribunal peut autoriser les travaux aux conditions qu’il fixe. Sa décision précise les modalités d’exécution des travaux, leur incidence éventuelle du point de vue des charges communes. Selon les cas, les installations nouvelles seront considérées soit comme des parties privatives, soit comme des parties communes spéciales aux copropriétaires qui les auront financées.

Les articles 29-1 à 29-3 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les articles 62-1 à 62-14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.

Loi n° 85-99 du 25 janvier 1985 relative aux administrateurs judiciaires,mandataires judiciaires à la liquidation des entreprises et experts en diagnostic d’entreprise.

Décret n° 85-1389 du 27 décembre 1985 relatif aux administrations judiciaires, mandataires judiciaires à la liquidation des entreprises et experts en diagnostic d’entreprise.


QUELS SONT LES OBJECTIFS DE L’ADMINISTRATION PROVISOIRE ?

La loi du 21 juillet 1994 exclut expressément les syndicats de copropriété du champ d’application des différentes lois relatives aux entreprises en difficulté et met en place un système spécifique d’administration provisoire de la copropriété. Ce texte est intégré dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’administration provisoire de la copropriété est une procédure judiciaire. Elle tend à redresser la situation financière du syndicat de copropriété tout en préservant le droit au logement de l’ensemble des occupants de l’immeuble. Elle est, notamment, destinée à régler à l’amiable avec les créanciers, par la désignation d’un administrateur provisoire, les difficultés nées de l’endettement du syndicat.


DANS QUELS CAS OUVRIR UNE PROCEDURE D’ADMINISTRATION PROVISOIRE ?

Ce dispositif peut être utilisé (article 29-1 de la loi de 1965) :

• lorsque le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier gravement compromis à cause de l’importance du montant des charges impayées,
  
  
• lorsque le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’impossibilité de pouvoir faire adopter certains travaux indispensables. La notion de copropriété en difficulté recouvre de multiples situations que le juge judiciaire apprécie afin de décider ou non l’application du régime d’administration provisoire.
  
  
  

COMMENT EST DESIGNE L’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE ?

1. L’initiative de la demande : (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Cette désignation peut être demandée par :

• le procureur de la République,
• le syndic,
• les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat.
  
  

2. Le choix de l’administrateur provisoire :

Les critères du choix de l’administrateur provisoire :

• En principe, il est choisi à partir de la liste nationale des administrateurs judiciaires civils.
• Mais les tribunaux peuvent désigner pour des missions occasionnelles des membres des professions judiciaires et juridiques en matière civile et à titre exceptionnel, par décision motivée, des personnes physiques ayant une expérience ou une qualification particulière (article 2 de la loi n° 85-99 du 25 janvier 1985 relative aux administrateurs judiciaires).
  
  

3. Les conditions nécessaires à l’exercice de l’administration judiciaire en matière civile :

• L’administrateur judiciaire doit justifier d’une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle ainsi que d’une garantie affectée au remboursement des fonds (article 36 de la loi n° 85 99 du 25 janvier 1985).
  
• L’administrateur judiciaire est tenu de déposer sur un compte ouvert à son nom à la Caisse des Dépôts et Consignations tous les fonds reçus dans le cadre de sa mission dès leur réception (article 69 du décret n° 85 1389 du 27 décembre 1985).
  
  

4. La désignation de l’administrateur provisoire :

Le Président du Tribunal de Grande Instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble (article 62-1 du décret de 1967) désigne l’administrateur provisoire :

a) Par ordonnance sur requête lorsque la requête est formulée :

• Par le syndic : Dans ce cas, cette requête est alors formée devant le Président du TGI du lieu de situation de l’immeuble. Cette requête doit être accompagnée des pièces de nature à justifier la demande. L’habilitation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour que le syndic puisse diligenter cette procédure, puisqu’elle permet de mettre en oeuvre des mesures conservatoires pour la copropriété conformément aux dispositions de l’article 55 du décret de 1967. La demande de désignation d’un administrateur provisoire est communiquée au Procureur de la République (article 62-3 du décret du 17 mars 1967.
  
  
• Par le Procureur de la République : La requête du Procureur de la République est formée, elle aussi, devant le Président du TGI du lieu de situation de l’immeuble. Cette requête doit être motivée. Le Président du TGI, par soin du greffier, fait alors convoquer le syndic à comparaître par acte d’huissier de justice (article 62-2 du décret).
  
  

b) Par ordonnance de référé lorsque la demande en est faite par les copropriétaires eux-mêmes. Ceux-ci doivent alors représenter au moins 15 % des voix du syndicat. La demande est formée par voie d’assignation en référé devant le Président du TGI du lieu de situation de l’immeuble et dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic (article 62-2 du décret de 1967). Le Procureur de la République est avisé (article 62-3 du décret de 1967).


QUELLES SONT LES MISSIONS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE ?

« Les administrateurs judiciaires sont les mandataires chargés par décision de justice d’administrer les biens d’autrui ou d’exercer des fonctions d’assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens » (article 1 de la loi n° 85-99 du 25 janvier 1985 relative aux administrateurs judiciaires).

1. La définition de sa mission :

C’est en fonction de la demande du requérant que le Président du TGI définit, par ordonnance, l’étendue de la mission de l’administrateur provisoire. Cette mission est donc fortement liée à la précision de la question posée au juge par le requérant. Le juge garde la maîtrise de cette procédure : il peut à tout moment modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin.

2. Ses pouvoirs :

L’administrateur provisoire a pour mission de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

L’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 dispose que « l’ordonnance qui désigne l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission et l’étendue de ses pouvoirs par rapport à ceux qui sont notamment maintenus au syndic ».

• Ce qu’il peut faire : Le président du TGI confie à l’administrateur provisoire tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale (pouvoir de décision), du conseil syndical (pouvoir d’assistance et de contrôle) et du syndic (pouvoir de gestion).
  
  
• Ce qu’il ne peut pas faire : L’administrateur provisoire n’a pas le pouvoir de vendre ou d’acheter des parties communes (sauf obligation en vertu des lois ou décrets) et de modifier les clauses du règlement de copropriété relatives à la jouissance, à l’usage et à l’administration des parties communes.
  
  

3. Suspension ou interdiction des poursuites (article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 et article 62-10 du décret de 1967) :

L’administrateur provisoire a la possibilité de différer ou de réduire la dette du syndicat vis-à-vis des créanciers. Il peut assigner les créanciers du syndicat des copropriétaires devant le Président du TGI statuant en matière de référé. Le président du TGI peut suspendre ou interdire toute action en justice de la part de ces créanciers pour une durée de six mois renouvelable une fois.

a) Initiative de la demande :

L’administrateur provisoire peut demander au président du Tribunal de Grande Instance la suspension ou l’interdiction de poursuite pour les nécessités de l’accomplissement de sa mission.

b) Nature de la décision suspendue ou interdite :

Seules peuvent être suspendues ou interdites les actions en justice antérieures tendant :

• à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent,
  
  
• à la résolution d’un contrat de fourniture d’eau, de gaz, d’électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
  
  

c) Effets de la décision de suspension ou d’interdiction des poursuites :

· Elle arrête toute voie d’exécution à l’encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits. La décision est provisoire pendant une période d’au moins six mois renouvelable une fois.

d) Les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans ces conditions sont poursuivies à l’encontre du syndicat après mise en cause de l’administrateur provisoire.


COMMENT EST EVALUEE LA PROCEDURE D’ADMINISTRATION PROVISOIRE ?

L’administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du TGI soit à la fin de sa mission soit à tout moment de sa mission sur demande du Président du TGI (article 62-11 du décret de 1967).


COMMENT SONT INFORMES LES COPROPRIETAIRES ?

• En début de procédure : L’ordonnance de nomination de l’administrateur provisoire est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé à l’initiative du syndic ou de l’administrateur provisoire (article 62-5 du décret de 1967) soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
  
  
• En cours de procédure : L’administrateur provisoire peut convoquer les copropriétaires afin de les informer et de les entendre (article 62-7 du décret de 1967). Les décisions de l’administrateur provisoire sont portées à leur date sur le registre des délibérations de la copropriété (article 62-8 du décret de 1967). Une copie de ces décisions est adressée aux copropriétaires soit par l’administrateur provisoire soit par le syndic s’il demeure investi de ce pouvoir (article 62-9 du décret de 1967).
  
  
• En fin de procédure : (Article 62-12 du décret de 1967) Le syndic informe chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qu’il peut prendre connaissance du rapport de l’administrateur provisoire à son bureau ou en tout autre lieu fixe par l’assemblée générale pendant les heures ouvrables dans le mois qui suit. Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent demander au syndic de leur délivrer, à leurs frais, une copie de tout ou partie du rapport.
  

Le rapport rédigé par l’administrateur provisoire étant déposé au secrétariat-greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble, le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat de copropriété, peut demander au secrétariat-greffe une copie du rapport à l’attention des copropriétaires.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, tels que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »


1. Les catégories de charges de copropriété

a) les charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes.

Il s’agit des charges de maintenance des parties communes de l’immeuble : gros oeuvre, canalisation, étanchéité, frais d’éclairage des parties communes, frais de nettoyage des parties communes, primes d’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic de la copropriété etc... Dans un ensemble comprenant plusieurs immeubles, ces charges peuvent être réparties par bâtiment. Tous les copropriétaires participent à ces charges en proportion de leurs tantièmes de copropriété. Un copropriétaire ne peut prétendre se dispenser de leur paiement au motif que les dépenses effectuées ne présenteraient aucune utilité pour son lot.

b) les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs.

Il s’agit des charges de chauffage collectif, d’ascenseurs, d’antenne collective de télévision, installation collective de distribution ou de production d’eau chaude, installation d’appareil d’éclairage des parties communes etc.. Ces charges recouvrent les dépenses de fonctionnement ou d’entretien mais aussi les dépense entraînées par la remise en état, le remplacement, la réfection ou la mise en conformité des équipements.

Ces charges frappent les copropriétaires inégalement. Elles sont déterminées en fonction de la situation concrète du lot de copropriété. Ces charges ne sont dues que dans la mesure de l’utilité des équipements ou services pour le lot considéré. Mais un copropriétaire est tenu de participer aux charges d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun dés lors qu’il a la possibilité d’en bénéficier. Un copropriétaire ne peut se dispenser ou être dispensé de payer ces charges aux motifs qu’il n’utilise pas ces services ou équipements collectifs.


2. Les charges communes spéciales

L’article 24 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Cet article prévoit la possibilité de ne faire supporter que par certains copropriétaires seulement les dépenses afférentes à telle ou telle partie commune ou éléments d’équipement commun.

a) Origine :

L’institution de répartition de charges spéciales ne peut résulter que du règlement de copropriété ou en cours de la vie de la copropriété d’une décision unanime de l’assemblée générale de la copropriété.

b) Cas de figures :

Il peut y avoir des charges spéciales lorsque :

• lorsqu’il y a création d’un syndicat secondaire : les charges sont alors spécialisées par bâtiment (article 27 de la loi du 10 juillet 1965)
  
  
• lorsqu’une partie commune ne présente en fait d’utilité que pour certains lots : la spécialisation des charges est la conséquence normale de la création de parties communes spéciales à certains copropriétaires.
  
  
• lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments : il est alors indispensable de prévoir une répartition des charges par bâtiment.
  
  

3. L’état de répartition des charges

Le règlement de copropriété fixe la part incombant à chaque lot de copropriété dans chaque catégorie de charges dans l’état de répartition des charges.

L’article 1 du décret du 17 mars 1967 décret d’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l’alinéa 1 er dudit article ainsi que l’état de répartition des charges prévu au dernier alinéa de l’article de ladite loi.

Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif. »

Le règlement de copropriété fixe la part incombant à chaque lot de copropriété dans chaque catégorie de charges : « l’état de répartition des charges ». Le règlement de copropriété est remis à chaque nouveau copropriétaire par le notaire lors de l’achat de son lot de copropriété.

La répartition des charges peut être modifiée uniquement par les copropriétaires par un vote à l’unanimité en assemblée générale.


4. La consultation des pièces justificatives de charges

a) Le droit à consultation du conseil syndical :

L’article 21 alinéas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Le conseil syndical « .... peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »

L’article 26 du décret du 27 mars 1967 dispose que :

« Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du présent décret.

Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. »

Seuls les membres du conseil syndical, dans le cadre de leur mission de contrôle et d’assistance du syndic peuvent demander à prendre connaissance et copie, au bureau du syndic ou « au lieu arrêté en accord avec lui » de toutes « pièces et documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ». Cette mission de contrôle est remplie par « un ou plusieurs membres du conseil syndical ». Ils devront être « habilités à cet effet » par le conseil syndical.


b) Le droit à consultation des copropriétaires :

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l’assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. »

L’article 9, alinéas 1 et 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. »

• Seuls les titulaires du droit de copropriété sur le lot ont un droit d’accès aux pièces justificatives des charges communes.
  
  
• Le copropriétaire dispose de ce droit uniquement lorsque l’assemblée est « appelée à connaître des comptes ».
  
  
• Les copropriétaires ont accès « aux factures, aux contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges. »
  
  
• Les modalités de consultation sont « définies par l’assemblée générale ». Ce droit à consultation doit être ouvert « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci » et les pièces doivent être tenues à la disposition des copropriétaires soit « au moins un jour ouvré », soit au jour où le syndic reçoit le conseil syndical.
  
  
• Un copropriétaire peut « manifester » son opposition aux modalités de consultation définies par l’assemblée générale au cours de cette même assemblée. Le copropriétaire « opposant » a le droit de consulter les pièces indépendamment du conseil syndical mais il devra se rendre chez le syndic le même jour que le conseil syndical.
  
  
  

5. L’action en révision de la répartition des charges communes

L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. »

Cette action suppose que la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété ait été calculée en application des critères posés par l’article 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 mais de façon erronée : le quantum de charges d’un lot étant d’un montant tel que la répartition s’avère lésionnaire.

a) Conditions de l’action :

• Importance de la lésion : la lésion doit être de plus du quart par rapport à l’application normale de l’article 10, que ce soit en plus ou en moins. L’appréciation de la lésion se fait en comparant les charges d’un lot par rapport aux charges que devrait supporter ce lot si les critères de répartition posés par les articles 10 et 5 de la loi de 1965 étaient respectés (Cassation Civile 3° 5 décembre 1972).
• Délai : cinq ans à partir de la publication du règlement de copropriété.

b) Procédure :

La demande est portée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble en application de l’article 62 du décret qui dispose :

« Tous les litiges nés de l’application de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l’immeuble. »

Le demandeur est celui qui invoque la lésion de plus du quart.

Le défendeur est :

• le syndicat si le demandeur prétend que sa contribution est supérieure de plus du quart à ce qu’elle devrait être en application de l’article 52 du décret du 17 mars 1967 :
  
  « L’action en justice visée à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 est intentée à l’encontre du syndicat lorsqu’elle est fondée sur le fait que la part, dans l’une ou l’autre des catégories de charges incombant au lot du demandeur, est supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10 de cette loi. »
  
  
• un ou plusieurs copropriétaires si le demandeur prétend que sa contribution est inférieure de plus du quart à ce qu’elle devrait être en application de l’article 53 du décret du 17 mars 1967 :
  « Si la part d’un copropriétaire est inférieure de plus d’un quart , dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en justice visée à l’article 12 de ladite loi est intentée à l’encontre de ce copropriétaire. A peine d’irrecevabilité de l’action, le syndicat est appelé en cause. »
  
  
• Le syndicat devra alors être appelé dans la cause, et le syndic devra aviser chaque copropriétaire, qui pourra intervenir à l’instance.

c) Effets :

Le tribunal fait réaliser une expertise et se place pour procéder à la nouvelle répartition des charges à la date d’établissement du règlement de copropriété.

La nouvelle répartition des charges prend effet au jour du jugement. Le jugement a autorité de la chose jugée à l'égard de tous et n’a d’effet que pour l’avenir.

Le copropriétaire lésé peut obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat.


6. L’action en nullité de la répartition des charges communes

L’action en nullité concerne les répartitions des charges dont les bases de calcul sont contraires aux règles de calcul prévu par les dispositions d’ordre public (articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965) et qui à ce titre doivent être réputées non écrites en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des « articles 6 à 37 », « 42 et 46 » et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

a) Conditions :

• Pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes : l’action en nullité est admise lorsque leur calcul a été effectué en violation des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et les clauses correspondantes du règlement doivent être réputées non écrites (Cassation Civile 6 mars 1991).
  
  
• Pour les charges afférentes aux services collectifs et éléments d’équipements communs : l’action en nullité est admise lorsqu’il y a discussion sur le principe de la participation aux charges :
  
  - Lorsque le règlement impose une participation aux charges alors que le service ou l’élément d’équipement n’a aucune utilité pour le lot considéré ;
  - Lorsque le règlement exonère un lot de toute participation aux charges d’un service ou élément d’équipement qui présente pour lui une utilité ;
  - Lorsque le calcul ne tient aucun compte du critère de l’utilité (ex : répartition de charges d’ascenseur sans coefficient de progressivité en fonction des étages).

S’il y a discussion sur le quantum, il faut agir en révision.

b) Délais :

La jurisprudence récente considère que l’action en nullité est imprescriptible.

c) Effets :

Le juge qui annule une répartition de charges irrégulières est en droit de procéder à la nouvelle répartition. Cette répartition ne vaut que pour le futur, la décision du juge n’étant pas rétroactive. Les copropriétaires doivent pour le passé payer les charges sur les bases anciennes.

Article 18 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous : - d’établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque copropriétaire une comptabilité séparé qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat ; »

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

1° Lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de la trésorerie, ainsi que, s’il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte.

2° Le projet prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus, lorsque l’assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice. »

Recommandation n° 6 de la Commission relative à la Copropriété relative « à la présentation des comptes de la copropriété » (voir PJ)

a) Le syndic reçoit pour missions :

• d’établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l’assemblée générale,
• de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

b) L’assemblée générale des copropriétaires doit donc :

• approuver les comptes de l’exercice écoulé en fin d’exercice comptable,
• voter les crédits du prochain exercice en début d’exercice comptable : le vote du budget prévisionnel.
  
  
  

1. L’approbation des comptes de l’exercice écoulé

En application de l’article 1993 du Code Civil, l’approbation des comptes est l’un des aspects de la reddition des comptes, obligation essentielle du mandataire envers son mandant. Le syndic étant le mandataire du syndicat de copropriétaires, il est tenu de soumettre les comptes qu’il effectue pour la copropriété à l’approbation de l’assemblée générale.

a) Documents à joindre : (article 11-1° du décret du 17 mars 1967)

- les conditions de délais : transmission au copropriétaires au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale et au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée appelée à approuver les comptes.

- les conditions de forme : Les formes dans lesquelles le syndic doit rendre les comptes ne sont pas fixées par les textes.

L’article 11-1° du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 énonce les documents à joindre à l’ordre du jour. Il s’agit :

• du compte des recettes et dépenses de l’exercice écoulé : Il s’agit d’un relevé générale des recettes et des dépenses afférentes aux comptes que l’on demande d’approuver et non pas celles relatives à un exercice antérieur (Cassation Civile 3° 15 mars 1983). L’absence du compte de recettes justifie l’annulation de la délibération portant sur les comptes (Cassation Civile 3° 22 novembre 1994).
  
  
• l’état des dettes et des créances : Doivent figurer sur cet état au titre des créances non seulement les sommes restant dues au syndicat par des tiers mais également celles dues par les copropriétaires.
  
  
• la situation de trésorerie : Le syndic doit rendre compte des sommes dont dispose le syndicat à la clôture de l’exercice.
  
  
• s’il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte.
  
  

b) Conséquences de l’absence des documents exigés :

L’absence ou le caractère non satisfaisant des documents notifiés entraîne la nullité de la décision d’approbation des comptes (Cassation Civile 4 janvier 1996 et 17 janvier 1996). En cas de litige, les juges doivent rechercher dans chaque cas si les copropriétaires ont été « en mesure de délibérer en toute connaissance de cause » s’ils ont reçu une « information suffisante » (Cassation Civile 8 janvier 1992).

Cette décision peut donner lieu à un recours en annulation dans un délai de deux mois à compter de la notification aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

c) Conséquences de l’approbation des comptes :

A la suite de l’approbation et en l’absence de recours, chaque copropriétaire est tenu de régler sa quote-part dans les charges communes telles que celles-ci résultent des comptes approuvés.


2. Le vote des crédits du prochain exercice (article 18 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965)

Lorsqu’il est demandé à l’assemblée de voter des crédits pour le prochain exercice, les copropriétaires doivent recevoir notification :

• des documents définis par l’article 11 - 1° du décret du 17 mars 1967
• le compte des recettes et dépenses de l’exercice écoulé
• l’état des dettes et des créances
• la situation de trésorerie
• le montant du solde de ce compte s’il existe un compte bancaire ou postal séparé
• le budget prévisionnel établi pour l’exercice.
  

Les prescriptions du décret sont respectées lorsque le budget prévisionnel notifié aux copropriétaires est calculé par simple application d’un coefficient correcteur au montant des dépenses de l’exercice antérieur (Paris 23 ° chambre 11 février 1988).


3. Le quitus de la gestion du syndic :

L’approbation des comptes ne concerne que la gestion financière alors que le quitus emporte décharge de la responsabilité pour l’ensemble de sa gestion du syndic.

a) Définition :

Les effets du quitus sont plus étendus que l’approbation des comptes. Il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumée la gestion d’ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines de la gestion de la copropriété où il a pu intervenir (Cassation Civile 6 février 1973).

- Le quitus entraîne ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic et renonciation à critiquer l’exécution du mandat du syndic (Cassation Civile 3° 6 février 1963).

- Le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance et dont il n’aurait pas été à même lors du vote d’apprécier les conséquences (Versailles 4 juin 1986).


b) Formes de la résolution approuvée par l’assemblée générale :

- Quitus et approbation des comptes ne sont pas nécessairement liés : l’assemblée peut approuver les comptes d’un exercice donné tout en différant le quitus ou en limitant la portée à certaines questions seulement (Cassation Civile 3° 14 mai 1978).

- l’approbation des comptes et le vote du quitus doivent faire l’objet de deux points différents à l’ordre du jour et doivent donner lieu à deux résolutions différentes.

1. Inscription complémentaire à l’ordre du jour :

En application de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, une inscription de questions supplémentaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale peut être demandée.

« Article 10 . Dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s’il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l’assemblée les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l’assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion. »

a) Modalités de la demande :

Par qui ? : un copropriétaire ou plusieurs copropriétaires.

A qui ? : Cet ordre du jour complémentaire est notifié à la personne qui a convoqué l’assemblée (en général le syndic de copropriété).

Délai : 6 jours à compter du jour de la présentation de la lettre de convocation à l’assemblée générale.

Forme : le copropriétaire qui formule la demande doit préparer les projets de résolution qui souhaite soumettre à l’assemblée générale (Cassation Civile 3° 15 mars 1983). Une simple lettre rédigée en termes généraux ou vagues ne suffit pas. Le copropriétaire doit formuler par écrit la question à inscrire à l’ordre du jour et si besoin l’accompagner des documents prescrits par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

b) Effets de la demande :

Le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité ou de la validité de la demande. Il a obligation de donner suite sinon sa responsabilité personnelle pourrait être engagée.

Les frais relatifs à l’ordre du jour complémentaire constituent des charges communes générales de la copropriété à répartir entre tous les copropriétaires.


2. La demande de convocation d’une assemblée générale :

La convocation d’une assemblée générale peut être demandée en application de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 précité.

« La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentants au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les même cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. »

a) Modalités de la demande de convocation :

Qui ? : La convocation peut être demandée au syndic soit par le conseil syndical après délibération du conseil syndical, soit par un ou plusieurs copropriétaires détenant au moins un quart des voix de toutes les copropriétaires (soit 250 millièmes) à moins que le règlement de copropriété n’est prévu un nombre inférieur. La réduction des voix du copropriétaire majoritaire prévue par l’article 22 de la loi s’applique éventuellement.

A qui ? : La demande ne peut être faite qu’au syndic.

b) Formes de la demande de convocation :

Elle doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette demande doit préciser les questions à inscrire à l’ordre du jour.

c) Effets de la demande de convocation :

Le syndic doit déférer à la demande. Aucun délai n’est imparti au syndic pour donner suite à la demande.

S’il tarde trop, une mise en demeure peut lui être adressée par le président du conseil syndical par lettre recommandée avec accusé de réception qui le fait d’office ou sur invitation des copropriétaires faite par lettre recommandée avec accusé de réception qui ont formé la demande de convocation.

Si cette mise en demeure reste sans résultat pendant 8 jours, le président du conseil syndical peut alors convoqué lui même l’assemblée générale. Dans tous ce cas, la convocation doit être notifiée au syndic.


3. La convocation judiciaire de l’assemblée générale :

Tout copropriétaire peut faire convoquer judiciairement l’assemblée générale en application de l’article 50 du décret du 17 mars 1967 précité.

« Article 50. Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (alinéa 3) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée.

Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical, doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical. »

a) Quand ?

• s’il n’existe pas de conseil syndical,
• si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés,
• si le président du conseil syndical ne procède pas à la convocation en se substituant au syndic comme il a le pouvoir de le faire (article 8 du décret du 17 mars 1967 ci-dessus).

b) Par qui ? : Tout copropriétaire

c) Comment ? : Une mise en demeure de convoquer l’assemblée générale doit être faite au syndic ou au président du conseil syndical par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit être rester sans effet pendant plus de 8 jours.

La demande de convocation judiciaire est présentée par un copropriétaire par voie d’assignation devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé. L’assignation est délivrée au syndic et le cas échéant au président du conseil syndical.

d) Effets de la demande :

Le président du tribunal peut habiliter un copropriétaire à convoquer l’assemblée. Il peut aussi nommer un mandataire de justice à cette fin et peut, en ce cas, le charger de présider l’assemblée.

Les règles de gestion posées par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont à compléter par celles de l’indivision (articles 815 à 815-18 du Code Civil) et celles de l’usufruit (articles 605,606 du Code Civil en particulier) et du droit d’usage et d’habitation (article 625 à 636 du Code Civil).


I. OBLIGATION DE SE FAIRE REPRESENTER EN ASSEMBLEE GENERALE

1. La désignation amiable

L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. »

Principe :

Il n’est pas possible au nu-propriétaire et à l’usufruitier de voter simultanément à l’assemblée générale. Chaque lot donne la possibilité de voter à une seule personne, nu-propriétaire, usufruitier ou mandataire d’où l’obligation pour les intéressés de désigner un mandataire commun.


2. Désignation par le règlement de copropriété

Le statut de la copropriété laisse au règlement de copropriété le soin d’organiser éventuellement une représentation autre que celle prévue par la loi en cas de démembrement de copropriété. Le règlement de copropriété peut comporter par exemple une clause stipulant que l’usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire et sera donc seul convoqué aux assemblées générales et aura seul le droit d’agir et de voter.

Mais les parties (nu-propriétaire et l’usufruitier) peuvent cependant s’opposer à cette clause par une convention contraire dûment notifiée au syndicat (Cassation Civile 3° 6 décembre 1983).

Tout possibilité de mandat tacite (prévu par l’article 815-3 alinéa 2 du Code Civil) est exclu en copropriété.


3. Désignation d’un mandataire judiciaire

L’article 61 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Pour l’application de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance statut, par ordonnance sur requête, lorsqu’en cas d’indivision ou d’usufruit la désignation d’un mandataire commun est demandée en justice »

A défaut de stipulation dans le règlement de copropriété et si les intéressés ne se mettent pas d’accord, la loi impose aux copropriétaires concernés de désigner un mandataire commun pour assurer leur représentation dans la copropriété.

a) Procédure :

Une requête peut être présentée à cette fin au président du tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble par ministère d’avocat. La procédure n’est pas contradictoire mais l’ordonnance est susceptible d’appel s’il n’est pas fait droit à la requête (article 496 du NCPC).

b) Initiative :

Le magistrat peut être saisi :

• soit par l’usufruitier,
• soit par le nu-propriétaire,
• soit par le syndic.

Le syndic peut agir en cas de carence de l’usufruitier ou du copropriétaire.

c) Choix du mandataire :

Le mandataire commun peut être un tiers étranger à la copropriété. Il peut également être soit le nu-propriétaire, soit l’usufruitier d’un lot. Mais il ne peut assumer les fonctions de syndic ou être le conjoint du syndic ou l’un de ses préposés (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).


II - OBLIGATION D'INFORMATION DU SYNDIC

1. En cas de constitution ou de vente d’un droit réel

A) Obligation pour le titulaire du futur droit de notifier au syndic

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droit est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte soit par l’avocat ou, soit par l’avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifié. »

a) Objectif :

C’est la notification faite au syndic de la constitution du droit réel a pour but de faire connaître au syndic le changement du titulaire de droit réel et confère la qualité de « copropriétaire » au nouveau titulaire de droit réel à l’égard tant du syndicat que des autres copropriétaires (Cassation Civile 3° 6 novembre 1991).

b) Cas :

La notification est prescrite en cas de vente d’un lot de copropriété ou de constitution sur un lot d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation ou transfert d’un de ces droits.

La notification est requise que la constitution ou le transfert de ces droits visés s’opère à titre gratuit ou à titre onéreux entre vifs ou à cause de mort (donation avec réserve d’usufruit ou réserve d’un droit d’usage et d’habitation ; la constitution d’un droit d’usufruit à titre onéreux ; la donation entre époux lorsqu’elle reçoit exécution au profit du conjoint survivant, le legs d’usufruit etc..)

c) Délai de la notification :

La notification doit être faite sans délai (c’est-à-dire immédiatement après que soit intervenu l’une ou l’autre des opérations) à la diligence des parties (vendeur ou acheteur) ou de celui qui a établi l’acte (le notaire, l’avoué, l’avocat).

d) Contenu de la notification :

Elle doit comporter (article 6 alinéa 2) :

• la désignation du lot ou de la fraction de lot,
• l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire du droit,
• l’indication du mandataire commun prévu par l’article 23 de la loi.

La notification doit être faite en principe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article 63 du décret du 17 mars 1967). Sanction de l’absence de notification :

- Tant que cette notification n’est pas faite , le transfert de droit réel est inopposable au syndicat de copropriété qui peut donc continuer de convoquer l’ancien propriétaire aux assemblées générales et recouvrer les charges à son encontre (Cassation Civile 3° 3 octobre 1972).

- Le détenteur du droit réel n’est pas fondé à agir en nullité d’un délibération adoptée en assemblée générale à une date où le transfert de droit réel n’avait pas été notifié.


B) Obligation pour le syndic de communiquer l’état daté

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Le syndic adresse, avant l’établissement de l’un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l’acte, un état daté qui, en vue de l’information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d’une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l’apurement des comptes :

a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé :

• dans les charges dont le montant n’est pas encore liquidé ou devenu exigible à l’encontre du syndicat,
• dans les charges qui résulteront d’une décision antérieurement prise par l’assemblée générale mais non encore exécutée ;

b) Eventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d’avance ou de provision, à titre que ce soit, ainsi que les décisions de l’assemblée générale d’où résultent ces avances et provisions ;

c) S’il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;

d) Le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté. »

a) Objectif :

L'objectif est d'avertir l’usufruitier et éventuellement le nu-propriétaire des charges dont le recouvrement leur sera réclamé après la vente.

L’état doit comprendre les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant. Cet article a donc été rédigé dans l’optique d’un transfert total du droit de propriété sans démembrement. Cependant, le syndic doit, à la demande du notaire ou du copropriétaire qui procède au démembrement de son droit de propriété, établir un tel état.


2. En cas de changement de domicile

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« En vue de l’application de l’article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu en France métropolitaine si l’immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble.

Les notifications et mises en demeure prévues par l’article 63 du présent décret sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic. »

a) Principe :

Chaque titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception (article 63 du décret du 17 mars 1967), son domicile réel ou élu.

C’est à ce domicile réel ou élu ainsi porté à la connaissance du syndic que les notifications ou les mises en demeures prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 seront faites.

b) Sanction du défaut de notification :

Si un nu-propriétaire ou un usufruitier ne fait pas connaître au syndic son changement de domicile, le syndic peut continuer à lui adresser toutes les notifications ou mises en demeure prescrites par la loi à son ancienne adresse sans que ce le nu-propriétaire ou usufruitier puisse s’en plaindre en soulevant la nullité.


3. En cas de mise à jour de la liste de tous les copropriétaires et titulaires de droits visés à l’article 6 du décret du 17 mars 1967

L’article 32 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l’article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu »

a) Principe :

L’article 32 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à tenir à jour la liste des copropriétaires et titulaires de droits réels.

b) Mentions obligatoires :

• l’identification de tous les copropriétaires avec indication de leur état civil et celle de leur domicile réel ou élu,
• l’identification des lots qui leur appartient.
• l’identification des « titulaires de droits » visés à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 (droit d’usufruit, droit de nue-propriété, droit d’usage ou d’habitation ...).

c) Mise à jour :

- Le syndic étant dans l’obligation d’établir la liste des copropriétaires sur laquelle doit figurer « leur domicile réel ou élu », il lui appartient lors de sa prise de fonction d’inviter les copropriétaires et les titulaires de droits visés à l’article 6 du décret à lui faire connaître leur domicile réel ou élu (article 64 du décret).

- Cette liste peut être mise à jour par le syndic grâce à la notification de tout transfert de propriété ou constitution de droit réel prévu par l’article 6 du décret du 17 mars 1967.


III - LA REPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIETE

A) En cas de lot en indivision :

• Si l’indivision a été organisée : le syndic peut se contenter d’assigner le gérant de l’indivision qui en application de l’article 1 873-6 aliéna 1 er du Code Civil représente les indivisaires.
  
  
• Si l’indivision n’est pas organisée, le syndic est dans l’obligation d’assigner tous les indivisaires compte tenu du fait qu’il n’est pas possible d’admettre qu’une clause du règlement de copropriété institue entre eux une solidarité. Chacun d’eux est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision.
  
  
• Lorsque le syndicat est créancier de l’indivision, il est en droit par l’application de l’article 815-17 alinéa 1 du Code Civil soit de se faire payer par prélèvement sur l’actif avant tout partage soit de poursuivre la saisie et la vente du lot de copropriété indivis.
  
  
  

B) En cas de lot grevé d’usufruit : (article 605 et 606 du Code Civil)


1. Droit de poursuite du syndicat

Le démembrement de la propriété d’un lot entre usufruitier et nu-propriétaire est opposable au syndicat dès lors qu’il a été régulièrement notifié au syndic conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967.


2. Contribution au paiement des charges communes

a) L’acte opérant le démembrement de propriété peut comporter des clauses prévoyant la répartition des charges entre le nu-propriétaire et usufruitier.

La répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier se fera conformément à ces clauses. Le syndic doit donc, au moment de l’appel des charges correspondant aux lots considérés, tenir compte de cette situation et procéder à une ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire.

b) En l’absence de clause, les charges se répartissent selon les principes posés par les articles 605 et 606 du Code Civil :

• Les charges correspondantes aux « réparations d’entretien » au sens de l’article 605 du Code Civil sont supportées par l’usufruitier.
  
  Il s’agit des charges qui s’attachent à la jouissance :
  
  a) les dépenses d’entretien et de réparation courantes des parties communes et des éléments d’équipements communs (frais de ravalement votés à la majorité de l’article 24),
  
  b) les dépenses d’administration de l’immeuble (salaires et charges sociales des préposés du syndicat, honoraires d’architecte, les primes d’assurance des parties communes, les honoraires du syndic,),
  
  - les frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement communs (dépenses d’ascenseur, de chauffage, d’électricité, d’eau, de climatisation, d’entretien des espaces verts et de la voirie intérieure...),
  
  - les impôts et taxes perçus sur l’immeuble ainsi que les primes d’assurance collective.
  
  Cependant, les grosses réparations sont supportées par l’usufruitier lorsqu’elles ont été occasionnées par le « défaut de réparation d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit » (article 605 du Code Civil).
  
  
• Les charges correspondantes aux « grosses réparations » au sens de l’article 606 du Code Civil sont supportées par le nu-propriétaire. L’article 606 du Code civil dispose que :
  
  « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier »
  
  Sont des grosses réparations « celles qui constituent une dépense exceptionnelle normalement prise sur le capital », dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l’immeuble (réfection totale de l’installation électrique commune, réfection de toiture etc...)
  
  Le syndicat de copropriété créancier du nu-propriétaire ou de l’usufruitier peut poursuivre la saisie et la vente du lot de copropriété en usufruit (article 815-18 du Code Civil).
  

C) En cas de lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation (article 635 du Code Civil) :

• Le droit d’usage et d’habitation portant sur la totalité de l’appartement objet du lot de copropriété, le titulaire de ce droit est tenu des mêmes charges que l’usufruitier et non des charges incombant normalement à un locataire (Cassation Civile 3° 14 novembre 1996).
  
  Les règles applicables à l’usufruit sont donc transposables au lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation.
  
• Le droit d’usage et d’habitation étant insaisissable (article 634 du Code Civil), le syndicat ne peut pas le faire vendre si son titulaire ne paie pas les charges dues (contrairement à l’usufruit).
  
  
  

IV - LA MISE EN OEUVRE DU PRIVILEGE IMMOBILIER SPECIAL

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas représenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ».

a) Objectif :

Cet avis adressé par la notaire de l’acheteur au syndic a pour but de permettre au syndic de recouvrer les créances du syndicat en faisant opposition sur le prix de vente du lot de copropriété.

b) Cas :

Lors de la mutation d’un lot de copropriété ou de constitution sur un lot d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation ou transfert d’un de ces droits.

c) Délai :

La loi ne fixe pas de délai pour la notification de l’avis de mutation. Par contre, le syndic peut faire opposition dans les huit jours de l’avis de mutation. Formes : Cet avis doit fait dans les formes prévues par la loi (lettre recommandées avec avis de réception). Cette obligation pèse sur le notaire de l’acheteur (ou sur l’avocat en cas de vente judiciaire).

d) Absence d’avis au syndic :

Si l’acheteur ne met pas par cet avis le syndic en mesure de faire opposition au versement du prix entre les mains du vendeur, l’acheteur peut être condamné à payer les sommes dues par ce vendeur au syndicat (Cassation Civile 3° 11 janvier 1977). La responsabilité de l’acheteur n’empêche pas celle du notaire d’être engagée au titre du devoir de conseil s’il n’a pas veillé à l’exécution de la formalité ou attiré l’attention de l’acquéreur sur les risques d’un paiement « hors la vue ».