Le dispositif Besson encourage l'investissement locatif des particuliers par des déductions fiscales très avantageuses, assorties de conditions portant sur le bien, la durée de location, le montant des loyers, les revenus du locataire.

Caractéristiques du bien

Appartement ou maison, neuf ou ancien, loué(e) nu(e), à titre de résidence principale en France métropolitaine ou dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion).

Pour l'ancien, le logement doit répondre à des normes minimales d'équipements et de confort.

Sont également assimilés aux logements neufs :

• les logements réhabilités où le vendeur a effectué des travaux dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf (la vente du logement entre dans le champs de la TVA)
• les logements construits par le contribuable (ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier).

Durée de location

• pour l'ancien : 6 ans, renouvellement sans limitation de durée
• pour le neuf : 9 ans, renouvellement possible pour 2 périodes de 3 ans, soit 15 ans au maximum.

La durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

Plafonnement des loyers

Le plafonnement du prix du loyer, par m² habitable et par mois, répond à différents critères . Il est révisable chaque année suivant l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction.

Le plafonnement des loyers en 2001 :

• Zone 1 bis : Paris et communes limitrophes ( Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes. )
• Zone 1 : Autres communes d’Ile-de-France
• Zone 2 : Agglomérations de plus de 100 000 habitants
• Zone 3 : Autres communes de France et des Dom

Plafonnement des ressources des locataires

Le locataire ne pouvait, jusqu'à fin décembre 2000, faire partie de la famille du bailleur (Loi du 30 décembre 2000).

Les propriétaires d'un logement Besson peuvent le louer à un parent, à condition que ce logement ait déjà été loué 3 ans sous le régime Besson initial. La location à un parent suspend le bénéfice de l'avantage fiscal pendant la mise à disposition. L'investissement n'est plus amortissable et la déduction forfaitaire sur les revenus passe de 6 à 14%. Durant cette période, il n'existe pas de conditions de plafonnement des ressources ou de loyers. Dès la fin de cette mise à disposition du logement par la famille, le dispositif Besson est à nouveau applicable avec ses avantages. Les délais de revente (9 ans dans le neuf et 6 ans dans l'ancien) sont à nouveau applicables.

Ses revenus sont plafonnés en fonction de sa situation familiale et de son lieu d'habitation (voir tableau).Le plafond de ces ressources est révisé chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution du SMIC.

Le dépassement ultérieur du plafond des ressources par le locataire ne remet pas en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.

Le plafonds des ressources des locataires pour l’an 2000 :

Le plafond des ressources des locataires n'est pas si contraignant puisque plus de 80% des ménages en France peuvent répondre à ces conditions et devenir locataire de logements conventionnés Besson.

L'investisseur ou son gestionnaire ont la possibilité de percevoir directement les allocations logement si leur locataire en bénéficie. Elles constituent une forme de garantie de loyer.

Il est possible de profiter d'une garantie gratuite contre les impayés de loyers et de charges. Financée par les organismes collecteurs du 1% logement, cette garantie dure 3 ans et couvre au maximum 9 mois de loyers et charges. Elle ne joue qu'à certaines conditions : chômage de l'occupant ou diminution de plus de 30% de ses revenus. Par contre, elle n'offre aucune indemnisation si le débiteur est de mauvaise foi, en cas de dégradations ou de vacance du bien. Cette garantie est donc limitée et on peut lui préférer une assurance sur les loyers impayés et les dégradations locatives.

Prise en compte des annexes dans le calcul du loyer

Définition : Les annexes doivent être à l'usage exclusif de l'occupant du logement et avoir au moins une hauteur sous plafond de 1,80 m. Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et abris de jardin.En ce qui concerne les appartements , les terrasses sont considérées comme des annexes si elles sont accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré. Leur superficie n'est prise en compte que pour 9 m² au maximum avant la pondération de 50%. Les terrasses des maisons ne sont pas comptabilisées.

Le calcul : Le loyer conventionné est obtenu en multipliant le prix plafond du m² (voir tableau) par la superficie du logement. La loi Besson ajoute à la surface habitable, la moitié de la superficie des annexes, dans la limite de 8 m² .

Exemple : le loyer d'un appartement de 90 m² agrémenté de 12 m² de balcon sera calculé sur la base de 96 m².

A savoir : Ce mode de calcul, qui favorise les grandes surfaces et les annexes, est un moyen supplémentaire d'augmenter le prix du loyer et de l'harmoniser ainsi avec les réalités du marché local. Il favorise également l'investissement dans des logements de qualité, bien conçus, et mieux équipés en surfaces annexes, autant d'atouts qui attirent les candidats-locataires.

Les immeubles collectifs

Pour les appartements les places de parking et les garages ne peuvent être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Néanmoins, on peut soit les exclure du bail Besson soit les louer séparément. Dans ce cas un deuxième bail, en plus de celui relatif à l'appartement, doit être établi en respectant les conditions suivantes :

• le locataire est libre d'accepter ou de refuser le bail du parking
• le prix du loyer du garage correspond à celui pratiqué dans le voisinage
• le prix d'acquisition du garage (loué séparément) est exclu de la base amortissable

Ainsi, la location séparée du garage permet de percevoir des revenus plus élevés tout en respectant les règles concernant le loyer du logement.

L'habitat individuel

Le garage intégré à la maison ne permet pas une location séparée et la surface du garage n'est pas ajoutée à celle de la maison pour le calcul du loyer.Lorsque l'on calcule la surface totale des annexes (garage inclus), on déduit 12 m² pour le garage. Le solde divisé par 2 est retenu dans la limite de 8 m². La base amortissable reste calculée sur le prix total d'achat.

Formalités

L'investisseur qui loue son bien, ancien ou neuf et veut bénéficier de l'amortissement Besson, doit en faire la demande au service des impôts. Pour un logement neuf, elle sera faite l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition.

Il joint à sa demande un certain nombre de documents administratifs :

• sa déclaration de revenus de l'année en cours
• une déclaration d'option (fournie par l'administration) comportant un engagement de location ainsi que les modalités du calcul de l'amortissement
• une copie du bail, s'il est signé dans l'année ; sinon, l'adresser l'année suivante
• une copie de l'avis d'imposition sur le revenu du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Par la suite, l'investisseur doit joindre chaque année à sa déclaration de revenus, un tableau d'amortissement conforme au modèle fixé par l'Administration. En cas de changement de locataire, l'investisseur doit adresser à l'Administration une copie du nouveau bail et l'avis d'imposition du nouveau locataire.

Sanctions

La location en Besson est obligatoire et irrévocable pendant 6 ans au moins dans l'ancien, et,durant 9 ans dans le neuf.

En cas de départ du locataire, le logement doit aussitôt être remis en location.

D'une manière générale, si au cours de ces 6 ou 9 ans, l'investisseur rompait une des conditions définies par le dispositif (cessation prolongée de la location du logement pendant 12 mois, occupation du logement par le propriétaire, non respect du plafond des ressources du locataire), il devrait alors rembourser toutes les déductions pratiquées, sans compter d'éventuelles pénalités.

La fiscalité

Les avantages fiscaux sont moins favorables à l'ancien et les plafonds des loyers encore plus bas que dans le neuf. S'il est vrai que l'ancien est moins cher à l'acquisition, et que les travaux de rénovation peuvent participer au déficit foncier déductible des impôts, l'investissement n'est pas toujours rentable au final. Il n'y a pas d'amortissement fiscal dans l'ancien !

La déduction forfaitaire

La déduction forfaitaire pour frais sur les revenus fonciers s'élève à 25%

Le déficit foncier

L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global s'effectue dans les mêmes conditions que pour le neuf, c'est-à-dire avec un report possible limité à 70 000 francs par an.

Rénover pour défiscaliser

Le coût des travaux d'amélioration et de mise aux normes du logement fait partie des dépenses propres à créer un déficit foncier, déductible des revenus fonciers.

Les formalités

L'investisseur qui loue son bien, ancien ou neuf et veut bénéficier de l'amortissement Besson, doit en faire la demande au service des impôts. Pour un logement neuf, elle sera faite l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition.

Il joint à sa demande un certain nombre de documents administratifs :

• sa déclaration de revenus de l'année en cours
• une déclaration d'option (fournie par l'administration) comportant un engagement de location ainsi que les modalités du calcul de l'amortissement
• une copie du bail, s'il est signé dans l'année ; sinon, l'adresser l'année suivante
• une copie de l'avis d'imposition sur le revenu du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Par la suite, l'investisseur doit joindre chaque année à sa déclaration de revenus, un tableau d'amortissement conforme au modèle fixé par l'Administration. En cas de changement de locataire, l'investisseur doit adresser à l'Administration une copie du nouveau bail et l'avis d'imposition du nouveau locataire.

Les sanctions

La location en Besson est obligatoire et irrévocable pendant 6 ans au moins dans l'ancien, et, durant 9 ans dans le neuf.

En cas de départ du locataire, le logement doit aussitôt être remis en location.

D'une manière générale, si au cours de ces 6 ou 9 ans, l'investisseur rompait une des conditions définies par le dispositif (cessation prolongée de la location du logement pendant 12 mois, occupation du logement par le propriétaire, non respect du plafond des ressources du locataire), il devrait alors rembourser toutes les déductions pratiquées, sans compter d'éventuelles pénalités.

La fiscalité

Amortissez jusqu'à 65% du prix d'acquisition !

Par définition, un logement neuf est un bien terminé qui n'a jamais été occupé (contrairement au logement récent) ou un bien vendu en l'état futur d'achèvement. L'investissement dans le neuf bénéficie d'avantages fiscaux particulièrement favorables. En effet, le dispositif Besson a pour objectif de stimuler le secteur du bâtiment et d'accroître l'offre locative de logements.

L'amortissement fiscal

Base de calcul : l'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition du bien majoré des frais (notaire, hypothèque, dossier de prêt…).

Point de départ : le 1er jour du mois de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Montant du taux

• 8% par an, les cinq premières années ;
• 2,5% par an, les quatre années suivantes.

A l'issue de ces 9 ans, le propriétaire peut bénéficier de 2 nouvelles périodes d'amortissement de trois ans chacune en gardant ce taux de 2,5%.

Total de l'amortissement

• 50% sur 9 ans
• 57,5% sur 12 ans
• 65% sur 15 ans.

Condition

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition.

La déduction forfaitaire

L'abattement forfaitaire sur les loyers perçus est de 6% du montant annuel des loyers.Si l'investissement locatif a nécessité un emprunt, les intérêts versés sont aussi déductibles des revenus fonciers.

Le déficit foncier

Le cumul des divers dépenses aboutit souvent à un déficit d'exploitation qui est alors déductible du revenu global de l'investisseur, dans la limite annuelle de 70 000 francs.

Dans ces dépenses déductibles sont inclus les intérêts d'emprunt à condition qu'ils soient inférieurs ou égaux aux loyers perçus.

Le déficit améliore le rendement de l'investissement tout en réduisant l'impôt sur le revenu.

La part de déficit qui excède ces 70 000 francs ou qui provient d'intérêts d'emprunt dépassant le montant des loyers est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Conséquence de ce report : il contribue à diminuer fiscalement le montant des loyers encaissés et peut-être prolongé la période de déficit imputable sur les revenus.

L'investissement Besson peut être cumulé à un investissement Périssol. L'investisseur ayant acquis un logement en 'Périssol' qui achète un logement en 'Besson', bénéficie d'un plafond de déduction fiscale de 100.000 F. Seule obligation : sa première acquisition en Périssol doit continuer à être louée dans le cadre de cette défiscalisation.

L'acquisition Besson peut être intéressante, en complément d'un achat Périssol, à la 5ème année de ce dernier et lorsque le taux d'amortissement descend à 2%.

La bonne rentabilité d'un investissement locatif repose en partie sur la régularité du paiement des loyers et sur la valorisation future du logement acquis.

Il convient donc d'investir dans une ville, un quartier où l'on puisse trouver facilement des locataires et choisir parmi les candidats, ceux qui offrent le plus de garanties.

Il faut privilégier :

• la ville pourvue d'une demande locative soutenue et constante.
• un bon emplacement : réputation du quartier, environnement, proximité des écoles, des commerces, des services, des transports en commun.
• un quartier où les loyers pratiqués sont proches du loyer plafonné.

Il est parfois judicieux de prendre un pari sur l'avenir et d'anticiper sur la revalorisation de quartiers des villes offrant de bons potentiels.

Ne manquez pas de vous informer sur les opérations immobilières menées pour reconquérir des friches industrielles abandonnées ou revitaliser des quartiers négligés. Les prix y sont généralement très attractifs.

Restez attentif aux nouvelles constructions de routes, lignes de chemin de fer ou métro qui contribuent à rendre plus attractifs certaines communes ou quartiers restés jusque-là peu considérés.

Investir loin de chez soi ?

La distance entre le produit choisi et le domicile de l'investisseur n'est pas un obstacle.
Certains organismes vous propose en plus du bien, des offres de services destinés aux investisseurs : prise en charge de la gestion, garanties locatives, etc ...

En province ...

La province est souvent pertinente pour un investissement Besson grâce à la combinaison de 2 facteurs :

• un prix du m² "raisonnable"
• la compatibilité entre les loyers plafonnés et ceux du marché (à l'exception du centre-villes de certaines villes réputées chères comme Cannes, Strasbourg ou Annecy).

Pour bien investir en province, il faut avant tout s'assurer de l'essor économique de la ville, de son dynamisme, du développement régulier de ses moyens de transport.

A Lyon, Marseille, Lille, Toulouse ...

Si les grandes villes ou les métropoles régionales restent attractives grâce au fort potentiel locatif qu'elles offrent, il faut néanmoins toujours vérifier le juste équilibre entre l'offre et la demande locative.

A Paris ...

Paris représente une opportunité patrimoniale dans le but de valoriser à terme son investissement ou d'y loger plus tard. Compte tenu des prix d'acquisition relativement élevés et du loyer plafonné à 76 francs le m², l'investissement Besson n'offre pas la plus grande rentabilité mais permet d'espérer à la revente une plus forte plus-value.

En Région parisienne ...

De Neuilly sur Seine à Montrouge, elle englobe des communes aux marchés immobiliers extrêmement différents. Pourtant, le plafonnement de loyers (fixé à 76 francs dans le neuf et 66 francs dans l'ancien), est le même pour toutes ces villes.

Villes de moins de 50 000 habitants ...

Elles sont généralement moins favorables à Besson, pour 3 raisons :

• l'étroitesse de leur marché, un potentiel locatif réduit
• un loyer au plafond minimum (46 F dans le neuf, 31 F dans l'ancien)
• une revente à terme du bien moins facile

Certaines communes présentent de bonnes opportunités en investissement Besson : Aubervilliers, Clichy, Kremlin-Bicêtre, Montreuil, Pantin, Puteaux, Saint-Denis, Saint-Ouen où l'écart entre le loyer réglementé et le libre est quasi nul.

Dans le neuf ?

Les atouts du neuf :

• Des avantages fiscaux incitatifs
• Des équipements modernes et fonctionnels qui agrémentent le confort de vie (isolation phonique, mise en réseau et distribution par câbles, sécurité d'accès)
• La garantie décennale qui protège l'investisseur contre les malfaçons et les non conformités des parties communes comme des parties privatives
• Des conditions de financement, d'assurance et de gestion intéressante

Les inconvénients du neuf :

• Il est plus cher à l'acquisition
• Dès le premier jour d'occupation, il perd de sa valeur puisqu'il passe du marché du "neuf" à celui de "récent"
• Difficile d'estimer comment il va "vieillir"

Dans l'ancien ?

Les atouts de l'ancien :

• Il est moins cher à l'acquisition
• Il peut bénéficier de meilleurs emplacements dans les centre-villes
• Une rénovation bien faite, en partie déductible des impôts, contribue à sa revalorisation
• Il offre plus de charme

Les inconvénients de l'ancien :

• Des avantages fiscaux beaucoup moins intéressantsA moins d'entreprendre de gros travaux de rénovation et de miser sur l'emplacement dans la perspective d'une revalorisation, il est moins intéressant d'investir dans l'ancien en Besson
• Des plafonds de loyers plus bas
• Les travaux d'entretien récurrents de l'immeuble parfois très coûteux

Dans la maison individuelle neuve ?

Qu'elle soit construite par un particulier ou par un promoteur, elle n'est envisagée encore qu'exceptionnellement comme produit d'investissement. A tort !

Elle est parfois appropriée dans un objectif d'usage à terme, à l'issue des 9, 12 ou 15 ans de location.

Elle est dans l'air du temps car la demande locative est très soutenue, émanant principalement de familles, locataires réputés stables.

En appartement , petites ou grandes surfaces ?

Petites surfaces

Elles sont généralement pénalisées par un prix au m² plafonné qui ne tient pas compte de la taille du logement loué.

Acheter un petit logement est intéressant, si on vise une rentabilité immédiate et optimale.

Attention : en raison de la surabondance de l'offre en studios et 2 pièces (surfaces particulièrement attractives dans l'ancien dispositif Périssol), le marché peut être saturé dans quelques villes de province.

Les 3-4 pièces, très demandés

Le plafond des loyers cadre bien avec les loyers demandés pour les logements familiaux.

Ils attirent les familles, une clientèle réputée stable.

Les appartements familiaux sont toujours très demandés, à la vente, comme à la location car ils font partout défaut. Ils ont donc toutes les chances d'être bien valorisés.

Le recours au crédit ou à l'apport personnel ?

Le recours au crédit

Dans un investissement Besson mieux vaut acheter en ayant recours au crédit plutôt qu'à ses ressources propres. En effet, on peut déduire de ses revenus bruts fonciers :

• la totalité des intérêts versés pendant toute la durée du crédit ;
• tous les frais annexes à ce crédit (frais de dossier, acte notarié du prêt, primes de l'assurance décès…)

Ainsi, les charges foncières déductibles sont accrues, quitte à créer un déficit foncier déductible du revenu global (à hauteur de 70 000 francs).

L'apport personnel

Sous forme d'épargne ou de capitaux disponibles, la part de l'apport personnel doit être sérieusement évaluée.

Il dépend de la priorité de l'investisseur : défiscalisation, revenus complémentaires, plus-value à terme...

L'investissement locatif est un des rares investissements que l'on puisse faire sans apport personnel (ou faible). Il peut être autofinancé en partie par le crédit, remboursé par les loyers, et par les économies d'impôts.

Un couple est devenu propriétaire d'un trois pièces à Lyon d'une valeur de 825 000 francs. Grâce à un plan de financement sur 15 ans, ils ne verseront que 21% du prix !

Bilan de financement

Valeur du bien au bout de 16 ans : 825 000 francs (sans compter la plus-vue potentielle)

• Loyers : 68%,
• Investisseur : 21%,
• Economie d'impots : 11%

L'investisseur

• Couple marié, 2 enfants
• Revenus nets imposables : 300 000 francs
• Revenus fonciers : aucun
• 3 parts fiscales
• Tranche Marginale d'imposition à 33%

L'investissement

• Montant total frais compris : 825 000 francs
• Loyer mensuel : 4 447 francs
• Revalorisation du loyer : 1%/an
• Charges locatives : 10% du loyer
• Taxe foncière annuelle : 4 500 francs (exonération pendant 3 ans)

Le financement

• Prêt in fine de 825 000 francs sur 180 mois adossé à une Assurance vie
• Mensualités : 3 651 francs
• Capital au terme : 825 000 francs

Bilan de trésorerie mensuelle

Dépenses mensuelles : 5 860 francs
(3 651 francs de remboursement du prêt, frais de gestion, charges…)

Recettes mensuelles : 5 500 francs
(loyers + économies d'impôts)

Effort d'épargne moyen : 360 francs par mois !