Archidirect.com : Investir / Défiscaliser

La réalisation d'une opération de restauration immobilière ("loi Malraux") correspond à un investissement locatif. C'est aussi réaliser une importante économie fiscale dans l'acquisition d'un bien à forte valeur patrimoniale.

Mais, à la différence d'une acquisition classique, d'importants travaux de restauration sont prévus à l'origine. Ceux-ci doivent être exécutés cependant dans le respect de certaines règles d'architecture et d'urbanisme.

L'avantage fiscal consiste dans la déduction du revenu global, sans limitation de montant, d'une grande part des travaux réalisés.

Il concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème. Ce produit reste intéressant financièrement tant que le propriétaire est imposé à 33%. En dessous , d'autres motivations doivent être présentes pour que l'investissement conserve un intérêt (qualités immobilières, lieu souhaité de retraite....)

Il est particulièrement intéressant en cas de revenus exceptionnellement élevés sur une ou deux années.

2 - Les conditions légales

Louer le bien nu six ans . La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.
Louer à usage de résidence principale à un locataire autre qu'un descendant ou ascendant.
Acquérir un bien situé dans le périmètre foncier spécifique.
Effectuer des travaux conformes aux dispositions du code de l'urbanisme

3 - Les avantages du concept

La défiscalisation des revenus de l'opération est possible grâce aux intérêts d'emprunt(s).
La défiscalisation des autres revenus de l'opération est possible grâce, notamment, aux autres charges et aux travaux sans limitation de montant en cas de déficit.
Le report des déficits fonciers générés par des intérêts pendant 10 ans.
La possibilité d'investir via une SCI de gestion afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine.
La sécurité générée par l'assurance décès/invalidité qui porte sur le prêt.
La constitution d'une retraite à moindre coût et d'un patrimoine transmissible.
La possibilité d'envisager une légère diminution de son ISF (coûts d'acquisition et de rénovation supérieurs à la valeur vénale du bien: c'est l'essence même de la loi d'incitation fiscale
Ce produit peut être couplé aux avantages " Besson ancien " , mais les contraintes locatives seront souvent rédhibitoires pour se placer en sus de la loi " Malraux " dans le cadre " Besson ancien ".

4 - Les contraintes pratiques

Trouver l'adéquation entre le prix du foncier et des travaux
Se faire assister par un architecte et trouver des entreprises de travaux fiables en rénovation .

Les travaux sont souvant réalisés dans le cadre d'une opération réalisée dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. Les travaux de démolition doivent être reglementé par l'autorité qui délivre le permis de construire.

5 - Cadre législatif de la loi Malraux

Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903)
Loi instituant le cadre législatif
de la restauration immobilière en secteur sauvegardé.

Loi de finances rectificative pour 1994
Clarification du dispositif Malraux, création des ZPPAUP.

Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5-D-595)
Précisions et commentaires concernant le nouveau dispositif
mis en place depuis le 1er janvier 1995.

( Examiner une partie des textes )

6 - Exemple

Loyer	+ 36 000 F
Intérêts d’emprunt	- 45 000 F
Frais de gestion	- 3 600 F
Impôt	- 3 000 F
Abattement 14 % sur loyer	- 5 040 F
Travaux	- 700 000 F

Résultat foncier	- 720 640 F

Fraction du déficit trouvant son origine dans les intérêts d’emprunt

36 000 F – 45 000 F = - 9 000 F

9 000 F ne sont pas déductibles du revenu global, mais reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Déficit reportable sur le revenu global

720 640 F – 9 000 F = 711 640 F

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