L’achat d’un logement, lorsque vous passez par des emprunts pour le financer, vous engage pour de nombreuses années. Choisir un ou plusieurs crédits est une opération qui revêt une très grande importance. Vous devez :

• Réfléchir à vos capacités de remboursement en fonction de vos revenus,
  
• Analyser toutes les possibilités qui vous sont offertes en fonction de votre situation personnelle pour savoir si vous avez droit ou non à un prêt aidé par l’Etat ,
  
• Faire jouer la concurrence entre les banques ,
  
• Faire le compte de votre épargne et ne pas omettre d’utiliser tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui sont assortis de très faibles taux d’intérêt ,
  
• Penser enfin à ne pas vous engager au-delà de vos possibilités et tenir compte de vos autres besoins (achat d’équipements, mobilier, appareils ménagers, impôts, paiement des factures de consommation d’énergie, financement du quotidien etc.) pour ne pas risquer, à un moment donné, de vous retrouver en situation de gêne ou d’endettement excessif .
  

La loi Scrivener a été votée pour protéger les emprunteurs d’une trop grande précipitation. Elle date du 13 juillet 1979, et s’applique à tout particulier qui s’apprête à recourir à un emprunt pour accéder à la propriété et faire construire. Elle met en place une série de mesures qui garantissent un temps de réflexion et la possibilité de se dégager sans dommage.

( Examiner Article L312-1 et suivant du code de la consomation )

A) Tout établissement de crédit doit vous adresser un courrier :

Tout établissement de crédit est obligé de vous adresser par courrier à la suite d’un entretien d’information, une offre préalable de prêt. Outre les informations permettant d’identifier les parties, cette offre doit préciser :

• la nature des prêts
• son objet (acquisition d’un appartement neuf ou ancien, d’une maison etc.)
• ses modalités : mise à disposition des fonds, échéancier des amortissements…
• son montant
• son coût

Attention , au remboursement de votre prêt s’ajoutent :

• des frais d’hypothèque, de privilège ou de caution qui garantissent votre prêteur contre une éventuelle défaillance de votre part,
• les frais d’assurance obligatoire, (décès, incapacité de travail) et d’assurance facultative (perte d’emploi),
• les frais d’ouverture et d’instruction du dos sier éventuellement,
• son taux effectif global ou coût réel tenant compte du taux d’intérêt du crédit et de l’ensemble des frais que l’emprunteur aura à supporter, (frais de dossier, commission, frais d’acte hypothécaire, assurance etc.),
• les assurances et sûretés réelles ou personnelles exigées assorties de leur coût,
• la durée de validité de l’offre. En règle générale, il n’y a pas de perception de frais si l’opération ne se réalise pas.

B) Vous devez respecter un délai de réflexion avant d’accepter ce prêt :

Il est de 10 jours calendaires. Passé ce délai, vous avez jusqu’à la fin de la période de validité de l’offre de prêt (30 jours maximum) pour l’accepter. Tant que vous n’avez pas dit oui, aucune somme d’argent ne peut vous être réclamée ni être débitée sur votre compte. Quand vous aurez accepté le prêt, le déblocage des fonds se fait soit à la signature de l’acte notarié pour une vente clés en mains dans le cas d’un logement achevé, soit au fur et à mesure de l’avancée des travaux et selon des modalités prévues par contrat pour un logement à construire. Dans ce cas, conservez l’initiative du déblocage des fonds.

C) La non obtention d’un prêt bancaire peut en général faire l’objet d’une condition suspensive :

Elle vous libère obligatoirement de l’engagement que vous avez pris avec un vendeur ou un constructeur. Vous serez alors remboursé intégralement des sommes déjà versées. La condition suspensive peut être au minimum valable un mois. Dans la pratique, ce délai est souvent plus long, de l’ordre de deux à trois mois. A charge pour vous d’accomplir les démarches nécessaires en vous montrant diligent.

Sachez enfin que, même si vous avez accepté l’offre de prêt, celle-ci ne devient définitive que si la transaction se réalise dans les 4 mois suivant votre acceptation. Passé ce délai, le prêt est annulé et vous devrez rembourser les sommes que le prêteur vous aura déjà versées. Il ne pourra retenir ou vous réclamer que les frais d’étude dont le montant est variable selon les banques mais qui peut être négocié. La condition suspensive ne joue pas, bien évidemment, si dans l’avant-contrat, vous écrivez de votre main que vous renoncez à recourir à l’emprunt pour financer votre achat, autrement dit, si vous achetez comptant.

 D) Etablir son plan de financement

Il n’existe pas de plan de financement type, chaque projet mérite une étude approfondie qui permettra de résoudre votre projet au mieux de vos intérêts. Cependant, votre plan sera construit autour de deux points de référence de base : votre apport personnel et votre capacité de remboursement.

• Votre apport personnel :
  
  Il peut être constitué par vos économies personnelles. Le prêt à taux zéro ou encore les prêts à faible taux d’intérêt : prêt 1 % logement, prêts des caisses de retraite, des CAF, etc. peuvent être assimilables à un apport, (vous ne devez cependant pas oublier qu’ils devront être remboursés). Le fait que vous puissiez bénéficier d’un prêt à taux zéro ne vous empêche cependant pas de posséder un apport personnel constitué par vos économies propres. L’apport personnel (généralement produit d’un plan épargne logement), est un bon moyen pour le banquier de juger de votre capacité à économiser, une discipline que vous devrez continuer à pratiquer pour rembourser votre emprunt. De plus, cet apport réduira le montant de vos emprunts et aura une influence sur le taux d’intérêt que votre banque pourra vous proposer. Sachez d’ailleurs, que si vous souhaitez bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt PAS, (prêts aidés par l’état), posséder un apport personnel d’au moins 10 % du montant de votre acquisition est une obligation légale.
  
  
• Votre capacité de remboursement :
  
  C’est le montant maximum des remboursements que vous pouvez supporter selon vos revenus. Cette capacité prend en compte tous vos emprunts immobiliers mais aussi prêts à la consommation éventuels. Pour éviter les situations de surendettement, on estime qu’un emprunteur ne doit en général pas consacrer plus de 30 % de ses revenus au remboursement de ses divers emprunts. C’est donc en faisant cette analyse que la banque pourra évaluer votre capacité de remboursement et calculer ainsi le montant maximum du prêt qu’elle pourra vous consentir. Il est possible cependant d’établir un plan de financement sur une durée longue pour alléger vos mensualités de remboursement. Le coût total du crédit sera alors plus élevé.
  
  

Le montage financier est différent selon que vous êtes salarié, fonctionnaire, marié, que vous achetez dans le neuf ou l'ancien... Mais il est cependant possible de dégager quelques constantes.

La première est que les prêts du secteur libre, autrement dit ceux que votre banque vous propose, sont les derniers que vous avez intérêt à solliciter. Epuisez auparavant tous les autres modes de financement qui s'avèrent souvent moins coûteux à l'usage.

Le montage idéal

Il sera constitué de 5 éléments :

• un apport personnel important, compris entre 30 et 35%
• un prêt 1%
• un prêt à taux zéro
• un prêt d'épargne logement
• un prêt classique

Comment procéder ?

1) Cherchez d'abord à mobiliser les sommes qui demandent le moins d'effort de remboursement par la suite. C'est le cas de votre apport personnel.

2) N'oubliez pas les crédits (pour des petites sommes inférieures à 100 000 F) que peuvent vous accorder votre employeur, votre caisse de retraite ou, dans certains cas, votre région et ce, dans le cadre du 1% logement.

3) Vérifiez que votre situation financière vous permet d'obtenir un crédit à "0%". La grande majorité des Français y a droit. Ce mode de financement est idéal puisque, par définition, vous ne remboursez que le capital. Mais les montants, encore une fois, ne sont pas énormes : en moyenne 110 000 F.

4) Débloquez votre épargne logement. Pour cela, n'oubliez pas de faire le tour des possibilités familiales. En effet, les droits à prêt de l'épargne logement sont transmissibles entre membres d'une même famille. Profitez-en pour augmenter vos droits à prêt et obtenir le crédit le plus proche du plafond : 600 000 F.

5) Votre dernière étape : faites le tour des banques pour compléter votre financement avec un prêt classique. La concurrence entre établissements est rude : profitez-en pour faire monter les enchères.

Le compte épargne logement vous permet d'épargner des fonds qui sont rémunérés, puis d'obtenir après 18 mois minimum, un prêt à un taux avantageux.

Vous êtes libre de retirer les fonds quand vous le voulez.

Conditions d'ouverture

Toute personne, même mineure, peut ouvrir un CEL auprès des caisses d'épargne, des banques et des organismes de crédit ayant passé une convention avec l'Etat. L'apport initial est de 2 000 F minimum.

Par la suite, vous effectuez des versements lorsque vous le désirez. Mais chaque versement doit être d'au moins 500 F. Le plafond total des dépôts ne peut pas excéder 100 000 F.

Rémunération

Les sommes versées sur un CEL bénéficient à compter du 1er juillet 2000 d'un taux de rémunération brut de 2%. Les intérêts sont exonérés d'impôt mais pas de cotisations sociales (CSG et CRDS). Ils sont également capitalisables : ils viennent s'ajouter au capital épargné au 31 décembre de chaque année. Ils sont ainsi générateurs d'intérêts supplémentaires.

Si vous décidez d'emprunter, une prime d'Etat vous sera versée. Cette prime est égale à la moitié des intérêts acquis à la date de la demande de prêt. Cependant, elle ne peut jamais excéder 7 500 F.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : il doit financer l'achat, la construction ou l'amélioration d'un logement. Il n'y a pas de conditions liées à celui-ci : il peut s'agir d'un logement ancien ou neuf, d'une résidence principale ou secondaire etc.

Le montant du prêt : le montant que vous pouvez obtenir dépend de la durée du prêt et du montant des intérêts que vous avez acquis pendant la période l'épargne. Ce montant ne peut excéder 150 000 F.

Le taux : il est fixe et dépend de la date de souscription de votre CEL. Mais pour qu'on vous accorde un prêt, il faut impérativement avoir épargné pendant au moins 18 mois.

Le remboursement : sa durée varie de 2 à 15 ans. Il s'effectue par mensualités constantes ou par trimestre. Mais vous pouvez toujours choisir le remboursement partiel ou total du prêt par anticipation.

Notez que les droits à prêt issus des comptes et plans d'épargne des membres de votre famille peuvent s'ajouter aux vôtres.

Dans certains cas, vous pouvez cumuler le CEL avec d'autres prêts (1% patronal, plan épargne logement...).

Comment constituer votre demande de prêt ?

L'établissement prêteur, auquel vous adressez votre demande, peut exiger que vous lui fournissiez des garanties. En général, en plus de l'assurance décès-invalidité, vous devez fournir une caution. L'établissement vous fait parvenir une offre de prêt. La loi vous accorde un délai de réflexion de 30 jours pour l'accepter ou la refuser. Si 4 mois après votre acceptation, vous n'avez pas conclu le contrat de vente ou de construction prévu, l'offre de prêt est annulée.

Les bénéficiaires

Si vous êtes titulaire d'un PEL, vous pouvez obtenir un prêt au terme de la phase d'épargne. La banque ne peut pas vous le refuser, sauf si vous êtes surendetté.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : il peut financer l'achat, la construction ou l'amélioration d'un logement. Il n'y a pas de conditions liées à celui-ci : il peut s'agir d'un logement ancien ou neuf, d'une résidence principale ou secondaire etc. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, le prêt peut également financer un parking ou une place de stationnement, s'ils sont situés à proximité de votre résidence.

Le montant du prêt : il peut aller jusqu'à 600 000 F. Il dépend de vos droits à prêt. Ces derniers sont calculés d'après les intérêts bancaires produits par votre plan.

Pour calculer le montant du prêt que vous pouvez obtenir, consultez votre bordereau (que vous envoie votre banque) où figure vos droits acquis puis choisissez votre durée de remboursement. Multipliez ensuite vos droits acquis par le coefficient de prêt correspondant à la durée de remboursement choisie (voir le tableau ci-dessous).

Exemple : si vos droits acquis s'élèvent à 15 000 F et que vous souhaitez rembourser votre créditeur sur 8 ans, vous aurez un prêt de : 15 000 x 23,1937 = 347 905 F.

Pour calculer le montant des mensualités (hors assurances) à rembourser, vous devez multiplier le montant du prêt obtenu par le coefficient de mensualité (voir tableau ci-dessous) correspondant à la durée de remboursement voulue :

Dans notre exemple, 347 905 F x 0,012295 = 4 277 F.

Enfin, pour savoir à combien doit s'élever le montant de vos droits acquis pour obtenir le maximum du prêt (soit 600 000 F), voici quelques exemples selon la durée de prêt souhaitée

Le taux du prêt : le taux de crédit est fixe et dépend de la date de souscription de votre PEL (voir tableau ci-dessous). Le taux du crédit est de 4,31% si vous avez souscrit votre plan après le 26 juillet 1999.

La durée du remboursement varie de 2 à 15 ans.

Cumuler vos droits à prêt avec ceux issus d'un autre PEL

Afin de pouvoir emprunter une somme plus importante, vous pouvez cumuler vos droits à prêt avec ceux issus d'un autre PEL.

• 1ère condition : vous devez avoir souscrit votre PEL depuis au moins trois ans.
• 2e condition : les personnes qui peuvent vous céder leurs droits à prêt sont : vos grand-parents, parents, oncles, tantes, frères, sœurs, enfants, neveux, nièces et votre conjoint.
• 3e condition : la personne qui vous cède ses droits à prêt doit avoir clôturé son plan depuis un an.

Notez enfin que vous ne pouvez pas céder ces droits à votre tour.

Si la personne qui vous cède ses droits à prêt ne bénéficie pas du même taux d'intérêt que vous, le taux qui vous sera proposé sera calculé en proportion des droits respectifs de chaque produit.

Comment constituer votre demande de prêt ?

L'établissement prêteur auquel vous adressez votre demande peut exiger que vous lui fournissiez des garanties. En général, en plus de l'assurance décès-invalidité, vous devez fournir une caution qui peut prendre la forme d'une hypothèque, d'une caution de société mutuelle ou d'un nantissement.

L'établissement vous fait ensuite parvenir une offre de prêt.

C'est un prêt sans intérêt, c'est-à-dire à 0%. Autrement dit, vous ne remboursez que le capital et, de plus, pas forcément tout de suite !

Les bénéficiaires

Le prêt à taux zéro est destiné aux acquéreurs de logements neufs ou anciens (à condition que ces derniers fassent l'objet de travaux importants représentant environ la moitié du prix d'achat) du moment que l'opération concerne la résidence principale.

À noter que les personnes souhaitant transformer un local professionnel en logement peuvent également bénéficier de ce prêt.

Ce prêt peut être accordé par n'importe quel établissement financier (votre banque, une Caisse d'Epargne, La Poste, etc.) et est cumulable avec les autres financements : PEL, PC, prêt 1% logement, prêts bancaires classiques...

80% des Français y ont droit !

L'accès de ce prêt n'est pas autorisé aux familles très aisées.

Mais n'allez pas croire pour autant qu'il soit réservé aux familles modestes : plus de 80% des Français y ont droit ! Simplement, il existe des plafonds de revenus à ne pas dépasser pour en bénéficier. Ces plafonds sont calculés en fonction de la taille de la famille et de la région de votre futur logement.

Le revenu pris en compte est le revenu net imposable (c'est-à-dire après abattements de 10% puis de 20%) de l'année A-2.

Si vous demandez le prêt en 2000, par exemple, le revenu à déclarer sera celui de 1998, déclaré début 1999.

Le montant du prêt

Il est égal au plus à 20% du montant du prix de l'opération, variable selon la taille de la famille et la région (voir tableau ci-dessous). De plus, le montant du prêt ne doit pas représenter plus de 50% des autres prêts finançant l'opération

Le taux du prêt

Comme son nom l'indique, vous ne verserez aucun intérêt, le montant remboursé correspondant exactement au montant emprunté.

La durée du remboursement et les possibilités de différé

La durée du remboursement varie en fonction des ressources de l'emprunteur. Les modalités sont les suivantes :

1) Les familles au revenu imposable inférieur à 82 900 F bénéficient d'un différé de remboursement égal à la durée de leur prêt principal (maximum 15 ans). Ensuite, le remboursement doit se faire en 48 mois.

2) Les familles au revenu imposable compris entre 82 900 F et 103 600 F bénéficient du même différé de remboursement que dans le cas précédent, mais sur seulement 75% du montant du prêt. Cette somme doit ensuite être remboursée en 36 mois. Les 25% restants sont remboursés parallèlement au prêt principal.

3) Les familles au revenu imposable compris entre 103 600 F et 124 300 F bénéficient du même différé de remboursement mais il porte sur seulement 50% de la somme. Cette somme doit ensuite être remboursée en 24 mois. Le reste est remboursé parallèlement au prêt principal.

4) Les familles au revenu imposable supérieur à 124 300 F ne bénéficient pas de différé de remboursement. Et le prêt doit être remboursé sur une période d'autant plus courte que le revenu imposable déclaré est élevé. Par exemple, pour un couple déclarant plus de 186 400 F, le remboursement doit être fait en 7 ans seulement, même si le prêt principal court sur 15 ans.

Les bénéficiaires

Vous pouvez obtenir un prêt 1% logement, quelles que soient vos ressources, si vous êtes salarié d'une entreprise qui cotise au 1% logement. En général, cette cotisation concerne les employeurs de plus de 10 salariés, mais l'Etat, les collectivités locales, les établissements publics administratifs et les employeurs relevant du régime de sécurité sociale agricole (exploitants agricoles...) n'y sont pas assujettis. Si votre employeur entre dans l'une de ces catégories, vous ne pouvez pas prétendre au prêt 1%.

Les modalités du prêt

Le prêt 1% ne peut vous être accordé que sous la forme d'un prêt complémentaire. Le financement principal doit être fait par un prêt bancaire, un prêt épargne logement etc.

L'objet du prêt : Le prêt doit financer l'achat d'un logement ou sa construction. Ce logement doit être votre résidence principale ou celle de votre conjoint. Il peut également s'agir de la résidence principale de vos ascendants ou de vos descendants. Si votre demande ne concerne que des travaux, sachez que votre demande ne sera pas prise en priorité.

Vous ne pouvez pas donner en location le logement que vous achetez, sauf si vous l'achetez en vue de votre retraite ou de votre retour de l'étranger. Dans ce cas, la location est possible après autorisation du préfet. En règle générale, cette autorisation s'obtient facilement dès lors que les raisons évoquées sont valables. De même, si vous deviez quitter le logement ainsi financé pour des raisons familiales ou professionnelles, vous pourriez le louer après déclaration au préfet et à l'organisme prêteur.

Le logement ne peut pas être transformé en local industriel, commercial ou professionnel.

Le montant du prêt : il est plafonné par logement en fonction de trois zones (voir le tableau ci-dessous). En aucun cas, il ne peut être supérieur à 50% du coût de l'opération. Il ne peut pas excéder la différence entre le coût de l'opération et la somme des autres concours financiers.

• Zone I : agglomération de Paris, zones d'urbanisation et villes nouvelles de France.
• Zone II : le reste de la région Ile de France; les agglomérations et communautés de plus de 100 000 habitants ; les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile de France ; les îles non reliées au continent par voie routière ; certains cantons du département de l'Oise.
• Zone III : le reste du territoire national à l'exclusion des DOM.

Le taux d'intérêt : il est librement fixé par l'organisme collecteur. Il est aujourd'hui à 1,50%.

La durée : vous fixez la durée du prêt avec l'employeur et l'organisme collecteur. Cette durée varie de 1 à 20 ans mais si le prêt vous est directement attribué par l'employeur, elle est de 5 ans minimum.

Le remboursement : il s'effectue par mensualités constantes ou par trimestres. Vous pouvez également rembourser par anticipation.

Attention, le remboursement du solde du prêt vous sera demandé si vous vendez votre logement ou s'il ne constitue plus votre résidence principale.

Où déposer une demande de prêt ?

Vous devez déposer votre demande de prêt auprès de votre employeur ou à la Caisse interprofessionnelle du logement. Le prêt est consenti directement par votre employeur ou par un organisme collecteur. En plus de la souscription d'une assurance décès-invalidité, l'organisme prêteur peut exiger que vous lui fournissiez une garantie hypothécaire ou une caution. Une offre de prêt vous est alors envoyée. Vous disposez d'un délai de 30 jours pour l'accepter ou la refuser. Si 4 mois après votre acceptation, vous n'avez pas signé l'acte de vente ou signé le contrat de réservation pour un logement neuf acheté sur plan, l'offre de prêt est annulée.

Avantages du prêt

L'avantage du prêt PAS réside plus, maintenant, dans les économies qu'il permet de réaliser que dans le taux d'intérêt pratiqué par les banques.

Si vous souscrivez à un prêt PAS, vous pourrez bénéficier :

• de frais de dossiers limités à 3 000 F
• de frais d'inscription hypothécaire réduits car exonérés de la taxe de publicité foncière
• d'émoluments de notaire réduits
• de la possibilité de bénéficier de l'APL (sous réserve de remplir les conditions d' obtention)
• d'un dispositif de sécurité en cas de perte d'emploi : vous aurez alors la possibilité de reporter gratuitement vos échéances en fin de prêt.

En cas de chômage, cette aide ne peut pas intervenir avant le sixième mois du prêt et elle n'est mise en place qu'un an après la signature du contrat de prêt.

Les bénéficiaires

Les bénéficiaires sont uniquement les personnes qui achètent ou améliorent leur résidence principale et dont les ressources sont inférieures aux plafonds figurant ci-dessous.

• Zone I : Ile-de-France
• Zone II : Agglomérations de plus de 100 000 habitants
• Zone III : Reste du territoire métropolitain

Les conditions d'obtention

- Le prêt PAS n'est pas cumulable avec d'autres prêts bancaires classiques (à l'exception de ceux constitutifs de l'apport personnel).

- Le prix d'achat du m²: il doit être inférieur à certaines limites variables en fonction de la situation géographique (voir tableau ci-dessous)

• Zone 1bis : Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-St-Denis
• Zone 1 : zones d'urbanisation et villes nouvelles d'Ile-de-France
• Zone 2 : reste de la région parisienne. Agglomérations de plus de 100 000 habitants. Iles non reliées par la route. Cantons du sud de l'Oise.
• Zone 3 : reste du territoire métropolitain.

- Une surface minimale : le logement acquis doit répondre à des normes minimales de surface. Exemple : un ménage ou une personne seule qui achètent un logement neuf ou font construire leur maison doivent disposer de 30 m² minimum. Une famille de 4 personnes devra, elle, disposer de 73 m² minimum.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : l'achat, uniquement à titre de résidence principale, d'un logement ancien ou neuf, la construction d'une maison ou les travaux d'amélioration, d'économies d'énergie, d'agrandissement ou de transformation d'un local non destiné à l'habitation en logement. Les travaux doivent atteindre au minimum 25 000 F.

Le montant maximum : 90 % du coût de l'opération

Le taux : il est fixe ou révisable. Le taux du PAS était, il y a quelques années, avantageux par rapport à un taux de prêt bancaire classique. En raison de la baisse générale des taux, il est devenu légèrement supérieur aux taux appliqués actuellement.

La durée : entre 10 et 25 ans. Mais la durée ne doit pas être inférieure à 5 ans ni supérieure à 15 ans lorsque le prêt sert à financer des travaux.

Comment constituer votre dossier ?

Pour une demande de prêt en 2000, vous devrez justifier de vos revenus de 1998. En cas de construction d'une maison individuelle, vous devrez fournir votre permis de construire. A noter que le prêt PAS n'est pas distribué par toutes les banques.

Peu proposé par les établissements financiers, le prêt conventionné possède néanmoins une série d'avantages séduisants. Le PC vous ouvre le droit, sous certaines conditions, à l'aide personnalisée au logement (APL). Cette aide, versée directement à l'organisme prêteur, peut alléger astucieusement vos charges de remboursement, à condition que votre situation familiale et professionnelle vous le permette.

Par ailleurs, si le bénéficiaire d'un PC loue son logement, son locataire peut également bénéficier de l'APL sans aucune condition de ressources (si le propriétaire bailleur signe une convention avec l'Etat et accepte un niveau de loyer réglementé).

De plus, le montant du prêt peut atteindre 90% du coût de l'opération ce qui permet donc de financer un projet avec un apport personnel faible, voire nul.

Le prêt conventionné n'étant pas soumis à des conditions de ressources, tout le monde peut y souscrire.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : le PC permet de financer tous types de construction, d'achat (neuf ou ancien) ou de travaux pour votre habitation principale ou pour un logement que vous souhaitez louer.

Les conditions : Deux conditions doivent être néanmoins remplies pour pouvoir faire une demande d'APL :

- un coût d'achat maximal : le prix d'achat du m² ne peut pas être supérieur à un certain plafond (voir notre tableau ci-dessous)

• Zone I : Zones d'urbanisation et villes nouvelles d'Ile de France.
• Zone II : Reste de l'Ile de France et les villes de plus de 100 000 habitants, Corse et Sud Oise.
• Zone III : Le reste du territoire.

- une superficie minimale : l'Etat a également fixé des normes de superficies minimales. Elles sont trop nombreuses pour être présentées ici mais apprenez, par exemple, que le PC ne peut couvrir l'achat d'un logement neuf de trois pièces que si ce dernier présente une surface habitable d'au moins 60 m².

Le montant : le PC couvre jusqu'à 90% du coût de l'opération, sans montant maximal, et peut être cumulé avec d'autres prêts (notamment prêt à taux zéro, 1% logement...).

Le taux : les taux d'intérêt peuvent être fixes ou révisables. La moyenne des taux pratiqués par les banques est

• de 6% sur 15 ans et de 5,7% sur 12 ans en fixe
• de 5,30% (s'il est révisable capé) à 7,30% en révisable

La durée : les durées possibles sont comprises entre 5 et 15 ans pour les travaux d'amélioration et entre 10 et 25 ans pour les acquisitions.

Le remboursement : il peut être anticipé s'il représente une somme au moins égale au 1/10e de la somme empruntée.

Comment constituer son dossier ?

Les pièces réclamées par les organismes bancaires sont les suivantes : bulletin de salaire, déclaration de revenus, relevés de compte sur 3 mois, justificatif d'apports personnels et échéancier des prêts en cours. Puis, pour du neuf, les banques vous demanderont le contrat de réservation, le plan et le descriptif du bien ; pour de l'ancien, la promesse de vente.

Le prêt locatif intermédiaire est destiné à favoriser la construction ou l'amélioration de logements locatifs pour des locataires qui, en raison de leurs revenus moyens, ne peuvent ni accéder aux logements HLM (car leurs revenus sont trop élevés pour y avoir droit) ni aux logements du secteur libre (car, là, leurs revenus sont trop faibles).

Les bénéficiaires

Peuvent en bénéficier toutes les personnes physiques (particuliers) ou morales (sociétés) qui désirent réaliser une opération locative, c'est-à-dire acheter un logement dans le but de le louer.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : Il doit obligatoirement être la construction ou achat de logements locatifs neufs, la réhabilitation lourde de logements locatifs, acquisition-amélioration de logements vacants si les travaux représentent au moins 15% du prix d'acquisition, l'acquisition et la transformation de locaux divers en logements locatifs. Le PLI ne peut pas financer l'achat d'un bien dans une résidence étudiante, une résidence pour personnes âgées ou un foyer. Les opérations doivent se situer dans des zones géographiques prioritaires (ex : Ile-de-France, grandes métropoles régionales...).

Le montant : Le PLI peut financer l'intégralité de l'opération.

Le taux : 5,5% pour toute la durée du prêt.

La durée : 25 ans maximum, y compris un éventuel différé d'amortissement de 1 ou 2 ans.

Le remboursement : échéances constantes ou progressives de 1% par an. En cas de remboursement anticipé du prêt, l'investisseur retrouve sa liberté de location.

Les conditions de location

Sur la durée de location : l'emprunteur doit s'engager à louer le bien nu (c'est-à-dire non meublé), à titre de résidence principale, pendant 12 ans au moins (pour les prêts d'une durée inférieure ou égale à 15 ans, l'engagement de location est ramené à 6 ans) à des personnes dont les ressources sont inférieures à certains plafonds (voir tableau suivant).

Sur les revenus des locataires : plafonds de ressources des locataires lors de l'entrée dans les lieux en 2000 (ressources annuelles imposables de l'année N-2 : dans notre cas vos revenus de 1998)

 * les départements 92, 93, 94, St Germain-en-Laye, Chatou, Le Vésinet, Le Pecq, Port Marly, Marly-le-Roi, Le Chesnay, Versailles, Viroflay

A noter que le PLI ne permet pas au locataire d'obtenir l'APL.

Sur le montant du loyer : le loyer ne doit pas, quant à lui, excéder certains plafonds fixés en fonction de la situation géographique du logement.

Il ne doit pas dépasser un prix au m2 de surface utile, fixé en fonction du lieu du logement.

Barème de la Caisse des Dépôts et Consignations au 1er janvier 2000 :

Hors Paris et zone centrale Ile-de-France, des dérogations (qui relèvent le prix plafond du loyer) peuvent être accordées sur des zones de tension du marché locatif. Les demandes, accompagnées d'un avis de la DDE (Direction Départementale de l'Equipement), doivent être adressées à la direction du Trésor.

Comment constituer votre dossier ?

Si vous êtes un investisseur, vous pouvez adresser votre demande auprès de deux organismes prêteurs : le Crédit Foncier de France (www.creditfoncier.fr) et le Comptoir des Entrepreneurs (www.entenial.com) .

Avec le crédit in fine, on ne rembourse que les intérêts du prêt pendant toute la durée de ce dernier. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois, à la fin. En contrepartie, le banquier vous fait souscrire un produit de capitalisation - en général une assurance-vie - qui oblige à épargner le capital en même temps qu'on rembourse les intérêts. L'objectif étant de faire en sorte que l'argent versé sur ce dernier augmenté, de ses intérêts, puisse rembourser le capital.

La formule a un inconvénient : vous payez chaque mois des intérêts fixes portant sur l'intégralité de la somme empruntée. Par conséquent, le coût total du crédit s'en trouve fortement augmenté par rapport à un prêt amortissable classique (où la mensualité rembourse à la fois les intérêts et le capital).

Ainsi, un prêt de 500 000 F amortissable à taux fixe de 6% engendre, sur 10 ans, un surcoût de 166 120 F et un prêt in fine, toujours à taux fixe de 6% un surcoût de 300 000 F.

Qui peut être intéressé par le prêt in fine ?

Ceux qui achètent pour louer vont pouvoir réaliser un montage financier en déduisant de leurs revenus fonciers l'intégralité des intérêts d'emprunt, tout en se constituant une épargne exonérée d'impôt.

La clientèle visée a un taux d'imposition supérieur à 48%. En effet, il faut que l'intérêt fiscal compense le fait que le prêt n'est pas amortissable.

Les modalités du prêt

Objet du prêt : le prêt in fine finance tous types d'achat mais s'adresse plus particulièrement à l'achat locatif. Conditions : le banquier exigera comme pour les autres prêts, un apport personnel représentant au moins 10% à 20% du prêt ; apport qui servira à constituer l'assurance-vie.

Le taux : les taux appliqués sont proches de ceux des prêts classiques, qu'ils soient fixes ou révisables.

La durée : le prêt in fine est souvent accordé pour une durée de 10 à 15 ans.

Le remboursement : Certains établissements proposent de "faire le point" au bout de quelques années, pour vérifier que l'emprunteur alimente correctement son assurance-vie.

A la fin du remboursement des intérêts, on peut se voir proposer différentes solutions :

• tout rembourser en une fois comme prévu ;
• ou prolonger les remboursements ;
• ou ne rembourser qu'une partie de l'emprunt et convertir le prêt in fine en crédit amortissable classique tout en conservant l'assurance-vie.
  

Conçu pour vous permettre d'acquérir un bien immobilier avant d'en avoir vendu un autre, le prêt relais est fort utile, mais peut se révéler très coûteux en cas de mauvaise évaluation de l'opération de vente.

Le prêt relais ne fonctionne pas comme un prêt classique. Avec ce dernier, vos mensualités consistent en un remboursement simultané du capital et des intérêts. Dans le cas du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts calculés sur la totalité du capital emprunté. Vous remboursez le capital dès que vous avez vendu votre bien.

Avantages du prêt

Il vous permet, lorsqu'une bonne affaire à l'achat se présente, de ne pas la laisser passer.

Deux cas se présentent à vous :

• Si le prix d'achat de votre futur logement est supérieur à celui de la revente de votre bien : vous opterez soit pour un prêt relais jumelé à un crédit long terme soit pour un prêt relais "deux en un".
• Si le prix d'achat de votre futur logement est inférieur : vous opterez pour un prêt relais "sec".

Le prêt relais jumelé à un crédit long terme

Lorsque vous achetez un bien plus cher que celui que vous envisagez de vendre, la banque peut vous octroyer un prêt relais assorti d'un prêt à long terme pour financer votre nouvelle acquisition.

Par exemple, votre bien a une valeur estimée à 1 million de F. Vous décidez d'acheter un logement au prix de 1,5 million de F. La banque ne prendra en compte que 80% de votre bien. Vous obtiendrez donc un prêt relais d'un montant de 800 000 F jumelé avec un crédit long terme à taux fixe d'un montant de 700 000 F.

Au moment de la revente de votre bien, vous rembourserez votre prêt relais et il vous restera à rembourser le prêt long terme. Si vous avez vendu votre bien à un prix au-delà de vos espérances, vous pourrez même rembourser une partie de votre prêt long terme.

Le prêt relais jumelé a comme principal inconvénient d'ajouter des frais liés au contrat de prêt et à ses garanties :

• Vous risquez d'avoir des frais de dossier sur les deux prêts.
• Vous devrez effectuer la mainlevée d'hypothèque sur l'ancien bien et la banque vous demandera une hypothèque sur le bien acheté.

Le prêt relais "deux en un"

Dans ce cas précis, la banque vous consent un seul et unique prêt pour l'opération. Ainsi, si vous achetez un logement au prix de 1,5 million de F, vous prendrez un prêt long terme classique couvrant la totalité du montant. Dès que votre bien est vendu, vous remboursez une partie du prêt (à hauteur du produit de la vente, soit 1 million de F dans notre exemple) sans pénalités. A la fin de l'opération, il ne vous reste qu'à rembourser un prêt d'un montant de 500 000 F.

Principaux avantages : des frais beaucoup moins élevés et des taux d'intérêt inférieurs à ceux des prêts relais secs (mais calculés sur 1,5 million de F dans l'attente de la vente de votre bien).

Les modalités du prêt relais

Le montant maximum : les établissements financiers proposent généralement un montant de 70% à 80% du prix du bien à vendre.

Le taux : actuellement, on trouve des prêts relais aux mêmes taux que les crédits classiques. Certaines banques font des prix d'appel sur les taux des crédits relais pour attirer la clientèle sur les crédits à long terme. De la sorte, vous pouvez trouver des taux à 3,90 % environ.

En crédit relais "secs" en revanche, il faut compter entre 6% et 8%.

La durée : elle est actuellement de 2 ans maximum. Parfois un an ou même 6 mois renouvelables.

Le remboursement : vous pouvez rembourser les intérêts chaque mois en attendant la revente ou choisir un remboursement différé total des intérêts et du capital jusqu'à la vente. Cette dernière formule est plus facile à supporter, notamment si vous avez encore des remboursements sur le logement que vous mettez en vente mais elle est plus chère.

Exemple : dans le cadre d'un prêt relais de 500 000 F au taux de 6% pour un an, vous aurez à payer 30 000 F d'intérêts en douze mois, soit 2 500 F par mois.

Si vous préférez payer les intérêts au terme de l'année, les intérêts dûs vont générer eux-mêmes des intérêts. Ainsi, en plus des 30 000 F d'intérêts, vous devrez régler environ 1 800 F supplémentaires pour les intérêts "sur intérêt".

A noter que, quelle que soit la formule adoptée, l'assurance décès-invalidité est à payer mensuellement.

Comment constituer votre dossier ?

Généralement, les établissements de crédit procédent à une expertise de l'immeuble à vendre, soit par leurs propres services, soit en faisant appel à un agent immobilier. Si vous disposez d'une promesse de vente sur votre logement, cela rassurera votre banquier.

Définition :

Le prêt fonctionnaire intervient uniquement en complément d'un prêt conventionné ou d'un prêt d'accession sociale PAS. Le prêt fonctionnaire peut participer à la constitution de l'apport personnel minimum. Les conditions d'obtention du prêt sont les mêmes que celles exigées pour le prêt principal.

Les bénéficiaires :

Pour bénéficier d'un prêt fonctionnaire, l'emprunteur doit :

• être fonctionnaire ou agent, en état de service, notamment fonctionnaire de l'Etat, des collectivités locales ou des établissements publics ;
• occuper le logement à titre de résidence principale ;
• respecter les conditions exigées pour l'obtention du prêt principal.

Les opérations finançables :

L'emprunteur peut obtenir un prêt fonctionnaire, pour :

• l'achat ou la construction d'un logement neuf,
• l'achat d'un logement ancien et son amélioration le cas échéant,
• l'agrandissement d'un logement,
• la transformation d'un local non destiné à l'habitation, en logement.

Dans tous les cas, l'emprunteur et le logement doivent remplir, les mêmes conditions que pour l'obtention d'un prêt principal.

Le montant:

Le montant du prêt dépend de la zone géographique, de la composition du logement et de l'opération à financer.

Il existe trois zones géographiques

• La zone I
  
  L'agglomération de Paris, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles de la région d'Ile-de-France.
  
  
• La zone Ibis
  
  Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-Le-Pont, le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.
  
  
• La zone II
  
  Le reste de la région d'Ile-de-France, les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100000 habitants au dernier recensement partiel connu, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France, les îles non reliées au continent par voie routière, les cantons du département de l'Oise suivants : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le- Haudoin
  
  
• La zone III
  
  Le reste du territoire national à l'exclusion des départements d'outre mer.

Opérations d'agrandissement ou de transformation

Le montant maximum est fixé forfaitairement au m2 de surface prise en compte pour l'octroi du prêt principal :

Taux d'intérêt et durée :

La durée du prêt est de 10 à 15 ans au choix de l'emprunteur.

Le taux d'interet pendant les 3 premières années est de :

• 4%. pour les fonctionnaires de l'Etat et des établissements publics
• 7%. pour les autres catégories de fonctionnaires.

Il est de 7% pour le reste de la période , et il monte à 9,75% si le logement est en location.

Remboursement :

Pendant les 3 premières années, le prêt est assorti d'un différé d'amortissement : l'emprunteur ne règle que les intérêts par trimestre et d'avance (sans amortissement du capital ).

Au delà de ces 3 ans, le remboursement se fait par annuités constantes comprenant le capital et les intérêts. Ces annuités sont payables par moitié chaque semestre et à terme échu.

Comment constituer votre dossier ?

Le candidat emprunteur doit faire sa demande au C.F.F.:

• au plus tôt, en même temps que la demande de prêt principal,
• au plus tard, 8 mois après la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement.
  

La technique du lissage (appelée aussi technique de l'emboîtement des crédits) est un moyen d'optimiser le plan de financement de l'emprunteur.

La plupart du temps, les acquéreurs recourent à plusieurs emprunts pour boucler leur plan de financement. Pendant longtemps, les banquiers se contentaient d'additionner les différentes mensualités de chaque crédit : en conséquence, la mensualité totale à régler changeait selon les années ; elle était plus lourde au début du crédit qu'à la fin.

Désormais ils proposent de plus en plus souvent d'imbriquer les prêts les uns dans les autres, de telle sorte que vos mensualités restent constantes pendant toute la durée du prêt.

Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt ?

Exprimé en pourcentage, il représente la rémunération d'un prêt, versée par un emprunteur à l'organisme financier prêteur. Le taux d'intérêt offert aux ménages par les banques dépend d'indices de référence et des conditions du prêt : sa durée , les risques évalués par la banque...

Les indices de référence

En règle générale, les banques se réfèrent à deux indices de base pour calculer leur propre taux qu'ils appliqueront auprès de leurs clients emprunteurs.

• l'OAT 10 ans qui est la référence des taux fixes (pour le long terme)
• l'EURIBOR 3 mois qui est la référence des taux révisables.

A ces taux de référence qui varient tous les jours (voir notre tableau des chiffres clés), les banquent ajoutent une marge qui va couvrir leur rémunération et les frais liés au crédit.

De quel taux d'intérêt parlons-nous vraiment ?

La notion de taux d'intérêt recouvre plusieurs interprétations qu'il convient de connaître.

Le taux proportionnel

Il s'agit du taux annuel divisé par le nombre de versements que vous allez devoir effectuer chaque année. Il est calculé, en général, sur 12 mois. Ainsi, si le taux annuel qui vous est appliqué est de 6%, le taux proportionnel sera de 0,5% par mois, soit 6% divisé par 12. Attention, ce calcul ne tient pas compte de la périodicité du versement des intérêts.

Le taux actuariel

A la différence du taux proportionnel, le taux actuariel tient compte de la capitalisation des intérêts. Cela signifie que les intérêts ne sont pas distribués, ils s'ajoutent à l'épargne constituée. Ils vont donc, eux aussi, générer des intérêts.

Les forts en maths peuvent s'amuser à le calculer. Dans notre exemple précédent, un taux annuel de 6% donnera un taux actuariel de 6,17%.

A la différence des autres pays européens (où les taux sont généralement exprimés en taux actuariels), la France préfère le taux proportionnel, plus facile à comprendre et à calculer.

A noter que même si les pouvoirs publics français ont rendu obligatoire la pratique du taux proportionnel, les prêts épargne logement sont souvent définis en taux actuariel.

Le taux effectif global (TEG)

C'est un taux moyen qui intègre les frais divers et les commissions de toute nature ainsi que l'assurance décès dans le calcul de l'emprunt.

Les assurances facultatives ne sont, en revanche, pas prises en compte. Chaque établissement de crédit propose un TEG établi selon les mêmes critères, permettant ainsi de faire des comparaisons.

Vous aimez savoir à quoi vous vous exposez ? Optez pour un prêt à taux fixe.

Les avantages

Par rapport aux taux révisables, dont le coût dépend de la conjoncture économique générale, ils offrent l'avantage de la sécurité. Vous ne prenez aucun risque : taux et mensualités restent constants.

Si les taux d'intérêt du marché montent pendant le remboursement de votre prêt, vous aurez fait une très bonne affaire puisque vous n'en subirez pas l'effet. S'ils baissent, vous aurez "perdu" quelques milliers de francs que vous auriez pu économiser en optant pour un taux révisable : c'est le prix de la visibilité.

De plus, les crédits à taux fixe ont, depuis quelques années, gagné en souplesse. La plupart offrent la possibilité de moduler vos échéances en fonction de l'évolution de vos rentrées d'argent. Vous pouvez ainsi, sous certaines conditions, faire évoluer à la hausse ou à la baisse le montant de vos mensualités : la durée du prêt se raccourcit ou s'allonge...

Les inconvénients

Les taux des prêts à taux fixe sont généralement plus élevés (environ d'un point) que ceux des prêts à taux révisable.

La quasi-totalité des banques imposent des pénalités en cas de remboursement anticipé.

Leur principe est simple : le coût du crédit évolue en fonction d'un indice de référence indiqué au contrat.

Un taux révisé régulièrement

A une échéance précisée par le contrat de prêt (tous les ans, par exemple), le taux du crédit est révisé par l'établissement prêteur. Pour cela, la banque utilise l'indice de référence du prêt (c'est souvent le TIBEUR - taux interbancaire offert en euro - qui remplace le TIOP depuis janvier 1999), auquel elle applique un taux de commission variable selon les établissements.

Ainsi, votre taux peut passer de 5% à 5,5% ou bien à 4,5%. La révision peut s'effectuer à la hausse comme à la baisse.

Les prêts à taux révisable affichent des taux moins élevés que les prêts à taux fixe. C'est normal car, dans ce cas, ce n'est plus le banquier qui risque de perdre de l'argent en vous prêtant en dessous des conditions futures du marché. C'est vous qui prenez ce risque puisque le coût total de votre emprunt variera en fonction de l'évolution des taux d'intérêt du marché.

Les prêts à taux révisable peuvent prendre de multiples formes, plus ou moins sécurisées.

• Les prêts à échéances modulables et à durée fixe
  
  Vous avez emprunté sur 15 ans ? Vous rembourserez votre crédit sur 15 ans. La variation du taux d'intérêt ne modifiera que les mensualités de remboursement. Si le taux monte, votre mensualité sera plus importante et inversement si le taux baisse.
  
• Les prêts à échéances fixes et à durée variable
  
  C'est le principe inverse. Là votre mensualité ne bouge pas. C'est la durée de votre crédit qui se raccourcit ou s'allonge en fonction de la baisse ou de la hausse du taux d'intérêt.
  
  
• Les prêts à échéances et à durée variables
  
  L'augmentation du taux d'intérêt se répercute d'abord sur la mensualité de remboursement puis, au-delà d'un certain niveau (et ce, afin de plafonner la hausse de la mensualité), c'est la durée du prêt qui s'allonge à son tour. On dit que ces prêts sont des révisables à "butoir".

Dans ces trois types de prêts, vous ne bénéficiez d'aucun plafond concernant la hausse du taux d'intérêt. Si vous avez emprunté à 5% et que les taux grimpent à 10% quelques années plus tard, vous suivrez ce mouvement.

Si vous souhaitez prendre moins de risque, vous pouvez vous tourner vers les prêts capés.

Les prêts à taux "capé"

Le prêt à taux "capé" permet de bénéficier d'une relative sécurité : dès la souscription, vous savez combien, au maximum, vous aurez à payer. En effet, les taux de ces crédits ne peuvent dépasser un plafond, appelé "cap". Il s'agit généralement du taux de départ auquel on ajoute entre 1,5 et 3 points. De 4%, il pourra, par exemple, aller au maximum à 7% : on dit alors qu'il s'agit d'un taux capé à 3 points.

Possibilité de passer à taux fixe

Certains prêts à taux révisable peuvent se convertir en prêt à taux fixe. C'est une sécurité mais, attention, les conditions de transformation ne sont pas régies par la loi. Chaque établissement étant libre de fixer ses modalités, les coûts et les conditions de transformation sont très différents...

Attention : les taux des crédits immobiliers remontent.

Après trois ans de chute et de très bonnes affaires pour les emprunteurs (certains particuliers ont réussi à contracter des crédits révisables à 3% tandis que d'autres ont emprunté à taux fixe à 4%), la courbe des taux repart à la hausse. Aujourd'hui, n'espérez pas trouver un prêt à taux fixe inférieur à 5%...

Conséquence ?

• Plus vous attendrez avant de vous décider à contracter un crédit, plus ce dernier vous coûtera cher.
• Il va devenir de plus en plus difficile de renégocier le taux d'un ancien prêt.

Mais pas de panique, l'horizon n'est pas noir. Vous avez encore des atouts en poche.

Sachez qu'entre les taux d'intérêt affichés dans les banques et ceux effectivement accordés aux clients, il y a une énorme marge de manoeuvre.

Vous demandez un nouveau crédit

Qui ne tente rien n'a rien : négociez toujours le taux d'intérêt proposé par votre banque. Annoncez éventuellement les meilleures conditions proposées par d'autres établissements mais inutile de bluffer : votre banquier exigera, à tous les coups, de voir l'offre de prêt officielle du concurrent "soi-disant" moins cher...

Votre marge de négociation repose sur une seule chose : l'intérêt de votre banque à vous garder... Si vous êtes un client "modeste" et que vous menacez de quitter l'établissement en cas de refus de baisse du taux, vous risquez fort de voir votre banquier vous laisser partir !

En revanche, si vous êtes un épargnant modèle détenant livrets d'épargne et autres produits financiers, la menace de votre départ (que vous ne devez pas hésiter à brandir !) devrait adoucir immédiatement votre interlocuteur...

Tactique ayant démontré son efficacité : certains clients vont même parfois jusqu'à ouvrir un CODEVI ou acheter quelques parts de sicav pour attirer la bienveillance du banquier : si cela sert à faire baisser le taux, ça peut en valoir la peine.

Vous voulez renégocier le taux d'un ancien crédit

Soyons clairs : vous vous y prenez un peu tard ! Cela fait deux ans que vous auriez du y penser... Mais encore une fois, qui ne tente rien n'a rien. Malgré la remontée des taux, demandez à votre banque de revoir à la baisse le taux d'intérêt de votre ancien crédit.

Vous aviez emprunté à 12% au début de la décennie ?
Vous voulez aujourd'hui du 6% !

Là encore, votre cote de popularité (basée, évidemment, sur votre poids financier, mais aussi sur votre historique de remboursements et de découverts) auprès de la banque va décider de tout. Si vous avez l'intention de faire un nouveau prêt (aux conditions actuelles), vous renégocierez d'autant plus facilement l'ancien crédit...

En cas de surendettement , vous pourrez rechercher un règlement à l'amiable. Qu’est-ce qu’un règlement à l'amiable ?

C’est la recherche d’un accord avec vos créanciers pour aménager vos remboursements ou alléger vos dettes. Dans chaque département, une commission est chargée de vous aider à trouver cet accord. Elle est présidée par le préfet. Son secrétariat est assuré par le représentant local de la Banque de France.
Pour saisir la commission, vous devez vous adresser ou déposer une demande au secrétariat de la commission de votre département.

Examen de recevabilité de la demande

La commission doit tout d’abord examiner la recevabilité de votre demande. Pour cela, elle vérifie que vous êtes de bonne foi, que vous ne pouvez pas faire face à vos dettes (cf. définitiondu surendettement art. L 331-2 du code de la consommation) et que l’origine de votre surendettement n’est pas professionnelle.

La procédure

La commission a deux mois pour vous répondre, à compter de la date à laquelle elle est saisie. Elle peut vous entendre sur votre situation. Vous pouvez prendre contact avec son secrétariat à tout moment. Vous devez l’avertir de tout événement nouveau ayant des conséquences financières pour vous : licenciement, saisie, nouvel emploi, etc. La commission peut demander à un juge de suspendre la saisie.

Le résultat de la procédure

Si un accord est conclu avec vos créanciers, un plan de règlement amiable est établi. La commission le rédigera, vous devrez le signer ainsi que vos créanciers. Son contenu fixé d’un commun accord peut prévoir : - l’étalement dans le temps de vos échéances ou leur report, - l’allégement de vos dettes (diminution du taux d’intérêt, réduction du capital). En contrepartie, vous pourrez être obligé de vendre un bien ou de ne plus emprunter pendant un certain temps. Si vous ne parvenez pas à un accord, vous avez la possibilité de contester devant le juge de l’exécution les recommandations de la commission. Dans ce cas, le magistrat statuant par jugement susceptible d’appel, peut réformer sur le fond les recommandations de la commission et revoir tout ou partie du plan qu’elle a élaboré.