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Infos Center - Votre budget - Savoir emprunter |
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1 - Introduction |
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Lachat dun logement, lorsque vous passez par des emprunts
pour le financer, vous engage pour de nombreuses années. Choisir
un ou plusieurs crédits est une opération qui revêt
une très grande importance. Vous devez :
- Réfléchir à vos capacités de remboursement
en fonction de vos revenus,
- Analyser toutes les possibilités qui vous sont offertes en
fonction de votre situation personnelle pour savoir si vous avez droit
ou non à un prêt aidé par lEtat ,
- Faire jouer la concurrence entre les banques ,
- Faire le compte de votre épargne et ne pas omettre dutiliser
tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui
sont assortis de très faibles taux dintérêt
,
- Penser enfin à ne pas vous engager au-delà de vos possibilités
et tenir compte de vos autres besoins (achat déquipements,
mobilier, appareils ménagers, impôts, paiement des factures
de consommation dénergie, financement du quotidien etc.)
pour ne pas risquer, à un moment donné, de vous retrouver
en situation de gêne ou dendettement excessif .
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2 - La loi
Scrivener |
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La loi Scrivener a été votée pour protéger
les emprunteurs dune trop grande précipitation. Elle date
du 13 juillet 1979, et sapplique à tout particulier qui sapprête
à recourir à un emprunt pour accéder à la
propriété et faire construire. Elle met en place une série
de mesures qui garantissent un temps de réflexion et la possibilité
de se dégager sans dommage.
( Examiner
Article L312-1 et suivant du code de la consomation
)
A) Tout établissement de crédit doit vous adresser un
courrier :
Tout établissement de crédit est obligé de vous
adresser par courrier à la suite dun entretien dinformation,
une offre préalable de prêt. Outre les informations permettant
didentifier les parties, cette offre doit préciser :
- la nature des prêts
- son objet (acquisition dun appartement neuf ou ancien, dune
maison etc.)
- ses modalités : mise à disposition des fonds, échéancier
des amortissements
- son montant
- son coût
Attention , au remboursement de votre prêt sajoutent :
- des frais dhypothèque, de privilège ou de caution
qui garantissent votre prêteur contre une éventuelle défaillance
de votre part,
- les frais dassurance obligatoire, (décès, incapacité
de travail) et dassurance facultative (perte demploi),
- les frais douverture et dinstruction du dos sier éventuellement,
- son taux effectif global ou coût réel tenant compte du
taux dintérêt du crédit et de lensemble
des frais que lemprunteur aura à supporter, (frais de dossier,
commission, frais dacte hypothécaire, assurance etc.),
- les assurances et sûretés réelles ou personnelles
exigées assorties de leur coût,
- la durée de validité de loffre. En règle
générale, il ny a pas de perception de frais si
lopération ne se réalise pas.
B) Vous devez respecter un délai de réflexion avant daccepter
ce prêt :
Il est de 10 jours calendaires. Passé ce délai, vous avez
jusquà la fin de la période de validité de
loffre de prêt (30 jours maximum) pour laccepter. Tant
que vous navez pas dit oui, aucune somme dargent ne peut vous
être réclamée ni être débitée
sur votre compte. Quand vous aurez accepté le prêt, le déblocage
des fonds se fait soit à la signature de lacte notarié
pour une vente clés en mains dans le cas dun logement achevé,
soit au fur et à mesure de lavancée des travaux et
selon des modalités prévues par contrat pour un logement
à construire. Dans ce cas, conservez linitiative du déblocage
des fonds.
C) La non obtention dun prêt bancaire peut en général
faire lobjet dune condition suspensive :
Elle vous libère obligatoirement de lengagement que vous
avez pris avec un vendeur ou un constructeur. Vous serez alors remboursé
intégralement des sommes déjà versées. La
condition suspensive peut être au minimum valable un mois. Dans
la pratique, ce délai est souvent plus long, de lordre de
deux à trois mois. A charge pour vous daccomplir les démarches
nécessaires en vous montrant diligent.
Sachez enfin que, même si vous avez accepté loffre
de prêt, celle-ci ne devient définitive que si la transaction
se réalise dans les 4 mois suivant votre acceptation. Passé
ce délai, le prêt est annulé et vous devrez rembourser
les sommes que le prêteur vous aura déjà versées.
Il ne pourra retenir ou vous réclamer que les frais détude
dont le montant est variable selon les banques mais qui peut être
négocié. La condition suspensive ne joue pas, bien évidemment,
si dans lavant-contrat, vous écrivez de votre main que vous
renoncez à recourir à lemprunt pour financer votre
achat, autrement dit, si vous achetez comptant.
D) Etablir son plan de financement
Il nexiste pas de plan de financement type, chaque projet mérite
une étude approfondie qui permettra de résoudre votre projet
au mieux de vos intérêts. Cependant, votre plan sera construit
autour de deux points de référence de base : votre apport
personnel et votre capacité de remboursement.
( Voir
exemple de calcul
)
- Votre apport personnel :
Il peut être constitué par vos économies personnelles.
Le prêt à taux zéro ou encore les prêts à
faible taux dintérêt : prêt 1 % logement, prêts
des caisses de retraite, des CAF, etc. peuvent être assimilables
à un apport, (vous ne devez cependant pas oublier quils
devront être remboursés). Le fait que vous puissiez bénéficier
dun prêt à taux zéro ne vous empêche
cependant pas de posséder un apport personnel constitué
par vos économies propres. Lapport personnel (généralement
produit dun plan épargne logement), est un bon moyen pour
le banquier de juger de votre capacité à économiser,
une discipline que vous devrez continuer à pratiquer pour rembourser
votre emprunt. De plus, cet apport réduira le montant de vos
emprunts et aura une influence sur le taux dintérêt
que votre banque pourra vous proposer. Sachez dailleurs, que si
vous souhaitez bénéficier dun prêt conventionné
ou dun prêt PAS, (prêts aidés par létat),
posséder un apport personnel dau moins 10 % du montant
de votre acquisition est une obligation légale.
- Votre capacité de remboursement :
Cest le montant maximum des remboursements que vous pouvez
supporter selon vos revenus. Cette capacité prend en compte tous
vos emprunts immobiliers mais aussi prêts à la consommation
éventuels. Pour éviter les situations de surendettement,
on estime quun emprunteur ne doit en général pas
consacrer plus de 30 % de ses revenus au remboursement de ses divers
emprunts. Cest donc en faisant cette analyse que la banque pourra
évaluer votre capacité de remboursement et calculer ainsi
le montant maximum du prêt quelle pourra vous consentir.
Il est possible cependant détablir un plan de financement
sur une durée longue pour alléger vos mensualités
de remboursement. Le coût total du crédit sera alors plus
élevé.
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3 - Le montage
financier |
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Le montage financier est différent selon que vous êtes
salarié, fonctionnaire, marié, que vous achetez dans le
neuf ou l'ancien... Mais il est cependant possible de dégager quelques
constantes.
La première est que les prêts du secteur libre, autrement
dit ceux que votre banque vous propose, sont les derniers que vous avez
intérêt à solliciter. Epuisez auparavant tous les
autres modes de financement qui s'avèrent souvent moins coûteux
à l'usage.
Le montage idéal
Il sera constitué de 5 éléments :
- un apport personnel important, compris entre 30 et 35%
- un prêt 1%
- un prêt à taux zéro
- un prêt d'épargne logement
- un prêt classique
Comment procéder ?
1) Cherchez d'abord à mobiliser les sommes qui demandent le moins
d'effort de remboursement par la suite. C'est le cas de votre apport personnel.
2) N'oubliez pas les crédits (pour des petites sommes inférieures
à 100 000 F) que peuvent vous accorder votre employeur, votre caisse
de retraite ou, dans certains cas, votre région et ce, dans le
cadre du 1% logement.
3) Vérifiez que votre situation financière vous permet
d'obtenir un crédit à "0%". La grande majorité des
Français y a droit. Ce mode de financement est idéal puisque,
par définition, vous ne remboursez que le capital. Mais les montants,
encore une fois, ne sont pas énormes : en moyenne 110 000 F.
4) Débloquez votre épargne logement. Pour cela, n'oubliez
pas de faire le tour des possibilités familiales. En effet, les
droits à prêt de l'épargne logement sont transmissibles
entre membres d'une même famille. Profitez-en pour augmenter vos
droits à prêt et obtenir le crédit le plus proche
du plafond : 600 000 F.
5) Votre dernière étape : faites le tour des banques pour
compléter votre financement avec un prêt classique. La concurrence
entre établissements est rude : profitez-en pour faire monter les
enchères.
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4 - Le compte
épargne logement |
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Le compte épargne logement vous permet d'épargner des fonds
qui sont rémunérés, puis d'obtenir après 18
mois minimum, un prêt à un taux avantageux.
Vous êtes libre de retirer les fonds quand vous le voulez.
Conditions d'ouverture
Toute personne, même mineure, peut ouvrir un CEL auprès
des caisses d'épargne, des banques et des organismes de crédit
ayant passé une convention avec l'Etat. L'apport initial est de
2 000 F minimum.
Par la suite, vous effectuez des versements lorsque vous le désirez.
Mais chaque versement doit être d'au moins 500 F. Le plafond total
des dépôts ne peut pas excéder 100 000 F.
Rémunération
Les sommes versées sur un CEL bénéficient à
compter du 1er juillet 2000 d'un taux de rémunération brut
de 2%. Les intérêts sont exonérés d'impôt
mais pas de cotisations sociales (CSG et CRDS). Ils sont également
capitalisables : ils viennent s'ajouter au capital épargné
au 31 décembre de chaque année. Ils sont ainsi générateurs
d'intérêts supplémentaires.
Si vous décidez d'emprunter, une prime d'Etat vous sera versée.
Cette prime est égale à la moitié des intérêts
acquis à la date de la demande de prêt. Cependant, elle ne
peut jamais excéder 7 500 F.
Les modalités du prêt
L'objet du prêt : il doit financer l'achat, la construction ou
l'amélioration d'un logement. Il n'y a pas de conditions liées
à celui-ci : il peut s'agir d'un logement ancien ou neuf, d'une
résidence principale ou secondaire etc.
Le montant du prêt : le montant que vous pouvez obtenir
dépend de la durée du prêt et du montant des intérêts
que vous avez acquis pendant la période l'épargne. Ce montant
ne peut excéder 150 000 F.
Le taux : il est fixe et dépend de la date de souscription
de votre CEL. Mais pour qu'on vous accorde un prêt, il faut impérativement
avoir épargné pendant au moins 18 mois.
| Date
de souscription du prêt |
Taux |
| A
compter du 01-07-2000 |
3,5% |
| Entre
le 1-08-1999 et le 30-06-2000 |
3% |
| Entre
le 16-06-1998 et le 31-07-1999 |
3,5% |
| Entre
le 16-02-1994 et le 15-06-1998 |
3,75% |
| Entre
le 16-05-1986 et le 15-02-1994 |
4,25% |
| Avant
le 16-05-1986 |
4,75% |
Le remboursement : sa durée varie de 2 à 15 ans.
Il s'effectue par mensualités constantes ou par trimestre. Mais
vous pouvez toujours choisir le remboursement partiel ou total du prêt
par anticipation.
Notez que les droits à prêt issus des comptes et plans d'épargne
des membres de votre famille peuvent s'ajouter aux vôtres.
Dans certains cas, vous pouvez cumuler le CEL avec d'autres prêts
(1% patronal, plan épargne logement...).
Comment constituer votre demande de prêt ?
L'établissement prêteur, auquel vous adressez votre demande,
peut exiger que vous lui fournissiez des garanties. En général,
en plus de l'assurance décès-invalidité, vous devez
fournir une caution. L'établissement vous fait parvenir une offre
de prêt. La loi vous accorde un délai de réflexion
de 30 jours pour l'accepter ou la refuser. Si 4 mois après votre
acceptation, vous n'avez pas conclu le contrat de vente ou de construction
prévu, l'offre de prêt est annulée.
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5 - Le plan
épargne logement |
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Les bénéficiaires
Si vous êtes titulaire d'un PEL, vous pouvez obtenir un prêt
au terme de la phase d'épargne. La banque ne peut pas vous le refuser,
sauf si vous êtes surendetté.
Les modalités du prêt
L'objet du prêt : il peut financer l'achat, la construction
ou l'amélioration d'un logement. Il n'y a pas de conditions liées
à celui-ci : il peut s'agir d'un logement ancien ou neuf, d'une
résidence principale ou secondaire etc. Si vous êtes propriétaire
de votre résidence principale, le prêt peut également
financer un parking ou une place de stationnement, s'ils sont situés
à proximité de votre résidence.
Le montant du prêt : il peut aller jusqu'à 600 000
F. Il dépend de vos droits à prêt. Ces derniers sont
calculés d'après les intérêts bancaires produits
par votre plan.
Pour calculer le montant du prêt que vous pouvez obtenir, consultez
votre bordereau (que vous envoie votre banque) où figure vos droits
acquis puis choisissez votre durée de remboursement. Multipliez
ensuite vos droits acquis par le coefficient de prêt correspondant
à la durée de remboursement choisie (voir le tableau ci-dessous).
Exemple : si vos droits acquis s'élèvent à 15 000
F et que vous souhaitez rembourser votre créditeur sur 8 ans, vous
aurez un prêt de : 15 000 x 23,1937 = 347 905 F.
Pour calculer le montant des mensualités (hors assurances) à
rembourser, vous devez multiplier le montant du prêt obtenu par
le coefficient de mensualité (voir tableau ci-dessous) correspondant
à la durée de remboursement voulue :
Dans notre exemple, 347 905 F x 0,012295 = 4 277 F.
|
Durée
du prêt |
Coefficient
du prêt |
Coefficient
de mensualité |
|
2 ans |
92,2893 |
0,043526 |
|
3 ans |
62,0933 |
0,029625 |
|
4 ans |
46,6888 |
0,022680 |
|
5 ans |
37,3465 |
0,018519 |
|
6 ans |
31,0768 |
0,015748 |
|
7 ans |
26,5783 |
0,013773 |
|
8 ans |
23,1937 |
0,012295 |
|
9 ans |
20,5551 |
0,011148 |
|
10 ans |
18,4406 |
0,010232 |
Enfin, pour savoir à combien doit s'élever le montant de
vos droits acquis pour obtenir le maximum du prêt (soit 600 000
F), voici quelques exemples selon la durée de prêt souhaitée
|
Durée
du prêt |
Droits à
prêt |
|
2 ans |
6 501,29 |
|
5 ans |
16 065,76 |
|
10 ans |
32 536,95 |
|
15 ans |
49 668,13 |
Le taux du prêt : le taux de crédit est fixe et dépend
de la date de souscription de votre PEL (voir tableau ci-dessous). Le
taux du crédit est de 4,31% si vous avez souscrit votre plan après
le 26 juillet 1999.
| Date
de souscription du prêt |
Taux |
| Depuis
le 26-07-1999 |
4,31 % |
| Du
09-06-1998 au 25-07-1999 |
4,60 % |
| Du
23-01-1997 au 08-06-1998 |
4,80 % |
| Du
07-02-1994 au 22-01-1998 |
5,54 % |
| Du
16-05-1986 au 06-02-1994 |
6,32 % |
| Du
01-07-1985 au 15-05-1986 |
6,45 % |
| Du
16-08-1984 au 30-06-1985 |
7 % |
| Avant
le 15-08-1984 |
8 % |
La durée du remboursement varie de 2 à 15 ans.
Cumuler vos droits à prêt avec ceux issus d'un autre
PEL
Afin de pouvoir emprunter une somme plus importante, vous pouvez cumuler
vos droits à prêt avec ceux issus d'un autre PEL.
- 1ère condition : vous devez avoir souscrit votre PEL
depuis au moins trois ans.
- 2e condition : les personnes qui peuvent vous céder
leurs droits à prêt sont : vos grand-parents, parents,
oncles, tantes, frères, surs, enfants, neveux, nièces
et votre conjoint.
- 3e condition : la personne qui vous cède ses droits
à prêt doit avoir clôturé son plan depuis
un an.
Notez enfin que vous ne pouvez pas céder ces droits à votre
tour.
Si la personne qui vous cède ses droits à prêt ne
bénéficie pas du même taux d'intérêt
que vous, le taux qui vous sera proposé sera calculé en
proportion des droits respectifs de chaque produit.
Comment constituer votre demande de prêt ?
L'établissement prêteur auquel vous adressez votre demande
peut exiger que vous lui fournissiez des garanties. En général,
en plus de l'assurance décès-invalidité, vous devez
fournir une caution qui peut prendre la forme d'une hypothèque,
d'une caution de société mutuelle ou d'un nantissement.
L'établissement vous fait ensuite parvenir une offre de prêt.
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6 - Le prêt
à taux 0% |
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C'est un prêt sans intérêt, c'est-à-dire à
0%. Autrement dit, vous ne remboursez que le capital et, de plus, pas
forcément tout de suite !
Les bénéficiaires
Le prêt à taux zéro est destiné aux acquéreurs
de logements neufs ou anciens (à condition que ces derniers fassent
l'objet de travaux importants représentant environ la moitié
du prix d'achat) du moment que l'opération concerne la résidence
principale.
À noter que les personnes souhaitant transformer un local professionnel
en logement peuvent également bénéficier de ce prêt.
Ce prêt peut être accordé par n'importe quel établissement
financier (votre banque, une Caisse d'Epargne, La Poste, etc.) et est
cumulable avec les autres financements : PEL, PC, prêt 1% logement,
prêts bancaires classiques...
80% des Français
y ont droit !
L'accès de ce prêt n'est pas autorisé aux familles
très aisées.
Mais n'allez pas croire pour autant qu'il soit réservé
aux familles modestes : plus de 80% des Français y ont droit !
Simplement, il existe des plafonds de revenus à ne pas dépasser
pour en bénéficier. Ces plafonds sont calculés en
fonction de la taille de la famille et de la région de votre futur
logement.
Le revenu pris en compte est le revenu net imposable (c'est-à-dire
après abattements de 10% puis de 20%) de l'année A-2.
Si vous demandez le prêt en 2000, par exemple, le revenu à
déclarer sera celui de 1998, déclaré début
1999.
Le montant du prêt
Il est égal au plus à 20% du montant du prix de l'opération,
variable selon la taille de la famille et la région (voir tableau
ci-dessous). De plus, le montant du prêt ne doit pas représenter
plus de 50% des autres prêts finançant l'opération
Taille
du ménage |
Ile-de-France
Coût
maximal
de l'opération |
Montant
maxi du prêt |
Province
Coût maximal
de l'opération |
Montant
maxi du prêt |
|
1 pers |
500 000 F |
100 000 F |
350 000 F |
70 000 F |
|
2 pers |
700 000 F |
140 000 F |
500 000 F |
100 000 F |
|
3 pers |
750 000 F |
150 000 F |
550 000 F |
110 000 F |
|
4 pers |
800 000 F |
160 000 F |
600 000 F |
120 000 F |
|
5 pers |
850 000 F |
170 000 F |
650 000 F |
130 000 F |
|
6 pers |
900 000 F |
180 000 F |
700 000 F |
140 000 F |
Le taux du prêt
Comme son nom l'indique, vous ne verserez aucun intérêt,
le montant remboursé correspondant exactement au montant emprunté.
La durée du remboursement et les possibilités de différé
La durée du remboursement varie en fonction des ressources de
l'emprunteur. Les modalités sont les suivantes :
1) Les familles au revenu imposable inférieur à 82 900
F bénéficient d'un différé de remboursement
égal à la durée de leur prêt principal (maximum
15 ans). Ensuite, le remboursement doit se faire en 48 mois.
2) Les familles au revenu imposable compris entre 82 900 F et 103 600
F bénéficient du même différé de remboursement
que dans le cas précédent, mais sur seulement 75% du montant
du prêt. Cette somme doit ensuite être remboursée en
36 mois. Les 25% restants sont remboursés parallèlement
au prêt principal.
3) Les familles au revenu imposable compris entre 103 600 F et 124 300
F bénéficient du même différé de remboursement
mais il porte sur seulement 50% de la somme. Cette somme doit ensuite
être remboursée en 24 mois. Le reste est remboursé
parallèlement au prêt principal.
4) Les familles au revenu imposable supérieur à 124 300
F ne bénéficient pas de différé de remboursement.
Et le prêt doit être remboursé sur une période
d'autant plus courte que le revenu imposable déclaré est
élevé. Par exemple, pour un couple déclarant plus
de 186 400 F, le remboursement doit être fait en 7 ans seulement,
même si le prêt principal court sur 15 ans.
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7 - Le prêt
1% logement |
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| |
Les bénéficiaires
Vous pouvez obtenir un prêt 1% logement, quelles que soient vos
ressources, si vous êtes salarié d'une entreprise qui cotise
au 1% logement. En général, cette cotisation concerne les
employeurs de plus de 10 salariés, mais l'Etat, les collectivités
locales, les établissements publics administratifs et les employeurs
relevant du régime de sécurité sociale agricole (exploitants
agricoles...) n'y sont pas assujettis. Si votre employeur entre dans l'une
de ces catégories, vous ne pouvez pas prétendre au prêt
1%.
Les modalités du prêt
Le prêt 1% ne peut vous être accordé que sous la forme
d'un prêt complémentaire. Le financement principal doit être
fait par un prêt bancaire, un prêt épargne logement
etc.
L'objet du prêt : Le prêt doit financer l'achat d'un
logement ou sa construction. Ce logement doit être votre résidence
principale ou celle de votre conjoint. Il peut également s'agir
de la résidence principale de vos ascendants ou de vos descendants.
Si votre demande ne concerne que des travaux, sachez que votre demande
ne sera pas prise en priorité.
Vous ne pouvez pas donner en location le logement que vous achetez, sauf
si vous l'achetez en vue de votre retraite ou de votre retour de l'étranger.
Dans ce cas, la location est possible après autorisation du préfet.
En règle générale, cette autorisation s'obtient facilement
dès lors que les raisons évoquées sont valables.
De même, si vous deviez quitter le logement ainsi financé
pour des raisons familiales ou professionnelles, vous pourriez le louer
après déclaration au préfet et à l'organisme
prêteur.
Le logement ne peut pas être transformé en local industriel,
commercial ou professionnel.
Le montant du prêt : il est plafonné par logement
en fonction de trois zones (voir le tableau ci-dessous). En aucun cas,
il ne peut être supérieur à 50% du coût de l'opération.
Il ne peut pas excéder la différence entre le coût
de l'opération et la somme des autres concours financiers.
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Zone I |
Zone II |
Zone III |
|
110 000 F |
90 000 F |
70 000 F |
- Zone I : agglomération de Paris, zones d'urbanisation et villes
nouvelles de France.
- Zone II : le reste de la région Ile de France; les agglomérations
et communautés de plus de 100 000 habitants ; les zones d'urbanisation
et les villes nouvelles hors de la région d'Ile de France ; les
îles non reliées au continent par voie routière
; certains cantons du département de l'Oise.
- Zone III : le reste du territoire national à l'exclusion des
DOM.
Le taux d'intérêt : il est librement fixé
par l'organisme collecteur. Il est aujourd'hui à 1,50%.
La durée : vous fixez la durée du prêt avec
l'employeur et l'organisme collecteur. Cette durée varie de 1 à
20 ans mais si le prêt vous est directement attribué par
l'employeur, elle est de 5 ans minimum.
Le remboursement : il s'effectue par mensualités constantes
ou par trimestres. Vous pouvez également rembourser par anticipation.
Attention, le remboursement du solde du prêt vous sera demandé
si vous vendez votre logement ou s'il ne constitue plus votre résidence
principale.
Où déposer une demande de prêt ?
Vous devez déposer votre demande de prêt auprès de
votre employeur ou à la Caisse interprofessionnelle du logement.
Le prêt est consenti directement par votre employeur ou par un organisme
collecteur. En plus de la souscription d'une assurance décès-invalidité,
l'organisme prêteur peut exiger que vous lui fournissiez une garantie
hypothécaire ou une caution. Une offre de prêt vous est alors
envoyée. Vous disposez d'un délai de 30 jours pour l'accepter
ou la refuser. Si 4 mois après votre acceptation, vous n'avez pas
signé l'acte de vente ou signé le contrat de réservation
pour un logement neuf acheté sur plan, l'offre de prêt est
annulée.
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8 - Le prêt
à l'accession sociale (PAS) |
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Avantages du prêt
L'avantage du prêt PAS réside plus, maintenant, dans les
économies qu'il permet de réaliser que dans le taux d'intérêt
pratiqué par les banques.
Si vous souscrivez à un prêt PAS, vous pourrez bénéficier
:
- de frais de dossiers limités à 3 000 F
- de frais d'inscription hypothécaire réduits car exonérés
de la taxe de publicité foncière
- d'émoluments de notaire réduits
- de la possibilité de bénéficier de l'APL (sous
réserve de remplir les conditions d' obtention)
- d'un dispositif de sécurité en cas de perte d'emploi
: vous aurez alors la possibilité de reporter gratuitement vos
échéances en fin de prêt.
En cas de chômage, cette aide ne peut pas intervenir avant le sixième
mois du prêt et elle n'est mise en place qu'un an après la
signature du contrat de prêt.
Les bénéficiaires
Les bénéficiaires sont uniquement les personnes qui achètent
ou améliorent leur résidence principale et dont les ressources
sont inférieures aux plafonds figurant ci-dessous.
Nombre
de personnes |
Nombre
d'actifs |
Zone I |
Zone II |
Zone III |
|
1 |
1 |
94 978 F |
75 878 F |
66 238 F |
|
2 |
Un actif ou moins |
112 430 F |
89 492 F |
78 120 F |
|
2 |
139 410 F |
110 975 F |
96 874 F |
|
3 |
Un actif ou moins |
135 364 F |
107 640 F |
93 962 F |
|
Plus d'un actif
|
167 423 F |
133 460 F |
116 504 F |
|
4 |
Un actif ou moins |
157 665 F |
125 767 F |
109 786 F |
|
Plus d'un actif
|
195 495 F |
155 922 F |
136 109 F |
|
5 |
Un actif ou moins |
180 371 F |
143 964 F |
125 672 F |
|
Plus d'un actif
|
223 652 F |
178 479 F |
155 804 F |
|
6 |
Un actif ou moins |
202 927 F |
162 062 F |
141 471 F |
|
Plus d'un actif
|
251 670 F |
201 131 F |
175 433 F |
|
7 |
Un actif ou moins |
225 459 F |
180 162 F |
157 268 F |
|
Plus d'un actif
|
279 708 F |
223 566 F |
195 017 F |
|
8 et plus |
Un actif ou moins |
247 991 F |
198 261 F |
173 066 F |
|
Plus d'un actif
|
307 748 F |
245 999 F |
214 600 F |
- Zone I : Ile-de-France
- Zone II : Agglomérations
de plus de 100 000 habitants
- Zone III : Reste du
territoire métropolitain
Les conditions d'obtention
- Le prêt PAS n'est pas cumulable avec d'autres prêts bancaires
classiques (à l'exception de ceux constitutifs de l'apport personnel).
- Le prix d'achat du m²: il doit être inférieur à
certaines limites variables en fonction de la situation géographique
(voir tableau ci-dessous)
Zone
géographique |
Achat
logement ancien |
Achat
logement neuf |
Construction
ou amélioration |
|
Zone 1bis |
16 100 F |
19 620 F |
17 880 F |
|
Zone 1 |
11 640 F |
14 190 F |
12 930 F |
|
Zone 2 |
7 670 F |
11 340 F |
10 190 F |
|
Zone 3 |
5 870 F |
9 050 F |
7 900 F |
- Zone 1bis : Paris,
Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-St-Denis
- Zone 1 : zones d'urbanisation
et villes nouvelles d'Ile-de-France
- Zone 2 : reste de la
région parisienne. Agglomérations de plus de 100 000 habitants.
Iles non reliées par la route. Cantons du sud de l'Oise.
- Zone 3 : reste du territoire
métropolitain.
- Une surface minimale : le logement acquis doit répondre à
des normes minimales de surface. Exemple : un ménage ou une personne
seule qui achètent un logement neuf ou font construire leur maison
doivent disposer de 30 m² minimum. Une famille de 4 personnes devra,
elle, disposer de 73 m² minimum.
Les modalités du prêt
L'objet du prêt : l'achat, uniquement à titre de
résidence principale, d'un logement ancien ou neuf, la construction
d'une maison ou les travaux d'amélioration, d'économies
d'énergie, d'agrandissement ou de transformation d'un local non
destiné à l'habitation en logement. Les travaux doivent
atteindre au minimum 25 000 F.
Le montant maximum : 90 % du coût de l'opération
Le taux : il est fixe ou révisable. Le taux du PAS était,
il y a quelques années, avantageux par rapport à un taux
de prêt bancaire classique. En raison de la baisse générale
des taux, il est devenu légèrement supérieur aux
taux appliqués actuellement.
La durée : entre 10 et 25 ans. Mais la durée ne
doit pas être inférieure à 5 ans ni supérieure
à 15 ans lorsque le prêt sert à financer des travaux.
Comment constituer votre dossier ?
Pour une demande de prêt en 2000, vous devrez justifier de vos
revenus de 1998. En cas de construction d'une maison individuelle, vous
devrez fournir votre permis de construire. A noter que le prêt PAS
n'est pas distribué par toutes les banques.
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|
 |
9 - Le prêt
conventionné |
 |
|
| |
Peu proposé par les établissements financiers, le prêt
conventionné possède néanmoins une série d'avantages
séduisants. Le PC vous ouvre le droit, sous certaines conditions,
à l'aide personnalisée au logement (APL). Cette aide, versée
directement à l'organisme prêteur, peut alléger astucieusement
vos charges de remboursement, à condition que votre situation familiale
et professionnelle vous le permette.
Par ailleurs, si le bénéficiaire d'un PC loue son logement,
son locataire peut également bénéficier de l'APL
sans aucune condition de ressources (si le propriétaire bailleur
signe une convention avec l'Etat et accepte un niveau de loyer réglementé).
De plus, le montant du prêt peut atteindre 90% du coût de
l'opération ce qui permet donc de financer un projet avec un apport
personnel faible, voire nul.
Le prêt conventionné n'étant pas soumis à
des conditions de ressources, tout le monde peut y souscrire.
Les modalités du prêt
L'objet du prêt : le PC permet de financer tous types de
construction, d'achat (neuf ou ancien) ou de travaux pour votre habitation
principale ou pour un logement que vous souhaitez louer.
Les conditions : Deux conditions doivent être néanmoins
remplies pour pouvoir faire une demande d'APL :
- un coût d'achat maximal : le prix d'achat du m² ne peut
pas être supérieur à un certain plafond (voir notre
tableau ci-dessous)
| |
Coût d'achat
maximal ancien |
Coût d'achat
maximal neuf |
|
Paris, 92, 93
et 94 |
16 100 F/m² |
19 620 F/m² |
|
Zone I |
11 640 F/m² |
14 190 F/m² |
|
Zone II |
7 670 F/m² |
11 340 F/m² |
|
Zone III |
5 870 F/m² |
9 050 F/m² |
- Zone I : Zones d'urbanisation
et villes nouvelles d'Ile de France.
- Zone II : Reste de
l'Ile de France et les villes de plus de 100 000 habitants, Corse et
Sud Oise.
- Zone III : Le reste
du territoire.
- une superficie minimale : l'Etat a également fixé des
normes de superficies minimales. Elles sont trop nombreuses pour être
présentées ici mais apprenez, par exemple, que le PC ne
peut couvrir l'achat d'un logement neuf de trois pièces que si
ce dernier présente une surface habitable d'au moins 60 m².
Le montant : le PC couvre jusqu'à 90% du coût de
l'opération, sans montant maximal, et peut être cumulé
avec d'autres prêts (notamment prêt à taux zéro,
1% logement...).
Le taux : les taux d'intérêt peuvent être fixes
ou révisables. La moyenne des taux pratiqués par les banques
est
- de 6% sur 15 ans et de 5,7% sur 12 ans en fixe
- de 5,30% (s'il est révisable capé) à 7,30% en
révisable
La durée : les durées possibles sont comprises entre
5 et 15 ans pour les travaux d'amélioration et entre 10 et 25 ans
pour les acquisitions.
Le remboursement : il peut être anticipé s'il représente
une somme au moins égale au 1/10e de la somme empruntée.
Comment constituer son dossier ?
Les pièces réclamées par les organismes bancaires
sont les suivantes : bulletin de salaire, déclaration de revenus,
relevés de compte sur 3 mois, justificatif d'apports personnels
et échéancier des prêts en cours. Puis, pour du neuf,
les banques vous demanderont le contrat de réservation, le plan
et le descriptif du bien ; pour de l'ancien, la promesse de vente.
|
|
 |
10 - Le prêt
locatif intermédiaire (PLI) |
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Le prêt locatif intermédiaire est destiné à
favoriser la construction ou l'amélioration de logements locatifs
pour des locataires qui, en raison de leurs revenus moyens, ne peuvent
ni accéder aux logements HLM (car leurs revenus sont trop élevés
pour y avoir droit) ni aux logements du secteur libre (car, là,
leurs revenus sont trop faibles).
Les bénéficiaires
Peuvent en bénéficier toutes les personnes physiques (particuliers)
ou morales (sociétés) qui désirent réaliser
une opération locative, c'est-à-dire acheter un logement
dans le but de le louer.
Les modalités du prêt
L'objet du prêt : Il doit obligatoirement être la
construction ou achat de logements locatifs neufs, la réhabilitation
lourde de logements locatifs, acquisition-amélioration de logements
vacants si les travaux représentent au moins 15% du prix d'acquisition,
l'acquisition et la transformation de locaux divers en logements locatifs.
Le PLI ne peut pas financer l'achat d'un bien dans une résidence
étudiante, une résidence pour personnes âgées
ou un foyer. Les opérations doivent se situer dans des zones géographiques
prioritaires (ex : Ile-de-France, grandes métropoles régionales...).
Le montant : Le PLI peut financer l'intégralité
de l'opération.
Le taux : 5,5% pour toute la durée du prêt.
La durée : 25 ans maximum, y compris un éventuel
différé d'amortissement de 1 ou 2 ans.
Le remboursement : échéances constantes ou progressives
de 1% par an. En cas de remboursement anticipé du prêt, l'investisseur
retrouve sa liberté de location.
Les conditions de location
Sur la durée de location : l'emprunteur doit s'engager
à louer le bien nu (c'est-à-dire non meublé), à
titre de résidence principale, pendant 12 ans au moins (pour les
prêts d'une durée inférieure ou égale à
15 ans, l'engagement de location est ramené à 6 ans) à
des personnes dont les ressources sont inférieures à certains
plafonds (voir tableau suivant).
Sur les revenus des locataires : plafonds de ressources des locataires
lors de l'entrée dans les lieux en 2000 (ressources annuelles imposables
de l'année N-2 : dans notre cas vos revenus de 1998)
|
Nbre. de pers. |
Paris
intra-muros |
Zone centrale
Ile-de-France* |
Reste
Ile-de-France |
Province |
|
1 |
176 275 F |
155 537 F |
129 614 F |
103 691 F |
|
2 |
248 859 F |
217 752 F |
186 644 F |
145 167 F |
|
3 |
321 443 F |
269 597 F |
238 490 F |
176 275 F |
|
4 |
383 657 F |
321 443 F |
269 597 F |
212 567 F |
|
5 |
425 133 F |
373 289 F |
300 704 F |
238 490 F |
|
6 |
466 610 F |
414 765 F |
331 812 F |
264 413 F |
|
Pers. suppl. |
+41 477 F |
+41 477 F |
+31 107 F |
+25 923 F |
*
les départements 92, 93, 94, St Germain-en-Laye, Chatou, Le Vésinet,
Le Pecq, Port Marly, Marly-le-Roi, Le Chesnay, Versailles, Viroflay
A noter que le PLI ne permet pas au locataire d'obtenir l'APL.
Sur le montant du loyer : le loyer ne doit pas, quant à
lui, excéder certains plafonds fixés en fonction de la situation
géographique du logement.
Il ne doit pas dépasser un prix au m2 de surface utile, fixé
en fonction du lieu du logement.
Barème de la Caisse des Dépôts et Consignations au
1er janvier 2000 :
|
Taille des logements
en surface utile |
Paris
zone centrale
Ile-de-France |
Reste
Ile-de-France |
Province |
|
Moins de 35 m² |
74 F |
60 F |
48 F |
|
De 35 à
45 m² |
71 F |
55 F |
46 F |
|
De 45 à
55 m² |
69 F |
52 F |
43 F |
|
De 55 à
80 m² |
65 F |
50 F |
41 F |
|
Plus de 80 m² |
62 F |
47 F |
40 F |
Hors Paris et zone centrale Ile-de-France, des dérogations (qui
relèvent le prix plafond du loyer) peuvent être accordées
sur des zones de tension du marché locatif. Les demandes, accompagnées
d'un avis de la DDE (Direction Départementale de l'Equipement),
doivent être adressées à la direction du Trésor.
Comment constituer votre dossier ?
Si vous êtes un investisseur, vous pouvez adresser votre demande
auprès de deux organismes prêteurs : le Crédit Foncier
de France (www.creditfoncier.fr) et le Comptoir des Entrepreneurs (www.entenial.com)
.
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11 - Le prêt
in fine |
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Avec le crédit in fine, on ne rembourse que les intérêts
du prêt pendant toute la durée de ce dernier. Le capital,
lui, est remboursé en une seule fois, à la fin. En contrepartie,
le banquier vous fait souscrire un produit de capitalisation - en général
une assurance-vie - qui oblige à épargner le capital en
même temps qu'on rembourse les intérêts. L'objectif
étant de faire en sorte que l'argent versé sur ce dernier
augmenté, de ses intérêts, puisse rembourser le capital.
La formule a un inconvénient : vous payez chaque mois des intérêts
fixes portant sur l'intégralité de la somme empruntée.
Par conséquent, le coût total du crédit s'en trouve
fortement augmenté par rapport à un prêt amortissable
classique (où la mensualité rembourse à la fois les
intérêts et le capital).
Ainsi, un prêt de 500 000 F amortissable à taux fixe de
6% engendre, sur 10 ans, un surcoût de 166 120 F et un prêt
in fine, toujours à taux fixe de 6% un surcoût de 300 000
F.
Qui peut être intéressé par le prêt in fine
?
Ceux qui achètent pour louer vont pouvoir réaliser un montage
financier en déduisant de leurs revenus fonciers l'intégralité
des intérêts d'emprunt, tout en se constituant une épargne
exonérée d'impôt.
La clientèle visée a un taux d'imposition supérieur
à 48%. En effet, il faut que l'intérêt fiscal compense
le fait que le prêt n'est pas amortissable.
Les modalités du prêt
Objet du prêt : le prêt in fine finance tous types
d'achat mais s'adresse plus particulièrement à l'achat locatif.
Conditions : le banquier exigera comme pour les autres prêts, un
apport personnel représentant au moins 10% à 20% du prêt
; apport qui servira à constituer l'assurance-vie.
Le taux : les taux appliqués sont proches de ceux des prêts
classiques, qu'ils soient fixes ou révisables.
La durée : le prêt in fine est souvent accordé
pour une durée de 10 à 15 ans.
Le remboursement : Certains établissements proposent de
"faire le point" au bout de quelques années, pour vérifier
que l'emprunteur alimente correctement son assurance-vie.
A la fin du remboursement des intérêts, on peut se voir
proposer différentes solutions :
- tout rembourser en une fois comme prévu ;
- ou prolonger les remboursements ;
- ou ne rembourser qu'une partie de l'emprunt et convertir le prêt
in fine en crédit amortissable classique tout en conservant l'assurance-vie.
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12 - Le prêt
relais |
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Conçu pour vous permettre d'acquérir un bien immobilier
avant d'en avoir vendu un autre, le prêt relais est fort utile,
mais peut se révéler très coûteux en cas de
mauvaise évaluation de l'opération de vente.
Le prêt relais ne fonctionne pas comme un prêt classique.
Avec ce dernier, vos mensualités consistent en un remboursement
simultané du capital et des intérêts. Dans le cas
du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts
calculés sur la totalité du capital emprunté. Vous
remboursez le capital dès que vous avez vendu votre bien.
Avantages du prêt
Il vous permet, lorsqu'une bonne affaire à l'achat se présente,
de ne pas la laisser passer.
Deux cas se présentent à vous :
- Si le prix d'achat de votre futur logement est supérieur à
celui de la revente de votre bien : vous opterez soit pour un prêt
relais jumelé à un crédit long terme soit pour
un prêt relais "deux en un".
- Si le prix d'achat de votre futur logement est inférieur :
vous opterez pour un prêt relais "sec".
Le prêt relais jumelé à un crédit long
terme
Lorsque vous achetez un bien plus cher que celui que vous envisagez de
vendre, la banque peut vous octroyer un prêt relais assorti d'un
prêt à long terme pour financer votre nouvelle acquisition.
Par exemple, votre bien a une valeur estimée à 1 million
de F. Vous décidez d'acheter un logement au prix de 1,5 million
de F. La banque ne prendra en compte que 80% de votre bien. Vous obtiendrez
donc un prêt relais d'un montant de 800 000 F jumelé avec
un crédit long terme à taux fixe d'un montant de 700 000
F.
Au moment de la revente de votre bien, vous rembourserez votre prêt
relais et il vous restera à rembourser le prêt long terme.
Si vous avez vendu votre bien à un prix au-delà de vos espérances,
vous pourrez même rembourser une partie de votre prêt long
terme.
Le prêt relais jumelé a comme principal inconvénient
d'ajouter des frais liés au contrat de prêt et à ses
garanties :
- Vous risquez d'avoir des frais de dossier sur les deux prêts.
- Vous devrez effectuer la mainlevée d'hypothèque sur
l'ancien bien et la banque vous demandera une hypothèque sur
le bien acheté.
Le prêt relais "deux en un"
Dans ce cas précis, la banque vous consent un seul et unique prêt
pour l'opération. Ainsi, si vous achetez un logement au prix de
1,5 million de F, vous prendrez un prêt long terme classique couvrant
la totalité du montant. Dès que votre bien est vendu, vous
remboursez une partie du prêt (à hauteur du produit de la
vente, soit 1 million de F dans notre exemple) sans pénalités.
A la fin de l'opération, il ne vous reste qu'à rembourser
un prêt d'un montant de 500 000 F.
Principaux avantages : des frais beaucoup moins élevés
et des taux d'intérêt inférieurs à ceux des
prêts relais secs (mais calculés sur 1,5 million de F dans
l'attente de la vente de votre bien).
Les modalités du prêt relais
Le montant maximum : les établissements financiers proposent
généralement un montant de 70% à 80% du prix du bien
à vendre.
Le taux : actuellement, on trouve des prêts relais aux mêmes
taux que les crédits classiques. Certaines banques font des prix
d'appel sur les taux des crédits relais pour attirer la clientèle
sur les crédits à long terme. De la sorte, vous pouvez trouver
des taux à 3,90 % environ.
En crédit relais "secs" en revanche, il faut compter entre 6%
et 8%.
La durée : elle est actuellement de 2 ans maximum. Parfois
un an ou même 6 mois renouvelables.
Le remboursement : vous pouvez rembourser les intérêts
chaque mois en attendant la revente ou choisir un remboursement différé
total des intérêts et du capital jusqu'à la vente.
Cette dernière formule est plus facile à supporter, notamment
si vous avez encore des remboursements sur le logement que vous mettez
en vente mais elle est plus chère.
Exemple : dans le cadre d'un prêt relais de 500 000 F au taux de
6% pour un an, vous aurez à payer 30 000 F d'intérêts
en douze mois, soit 2 500 F par mois.
Si vous préférez payer les intérêts au terme
de l'année, les intérêts dûs vont générer
eux-mêmes des intérêts. Ainsi, en plus des 30 000 F
d'intérêts, vous devrez régler environ 1 800 F supplémentaires
pour les intérêts "sur intérêt".
A noter que, quelle que soit la formule adoptée, l'assurance décès-invalidité
est à payer mensuellement.
Comment constituer votre dossier ?
Généralement, les établissements de crédit
procédent à une expertise de l'immeuble à vendre,
soit par leurs propres services, soit en faisant appel à un agent
immobilier. Si vous disposez d'une promesse de vente sur votre logement,
cela rassurera votre banquier.
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13 - Le prêt
fonctionnaire |
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Définition :
Le prêt fonctionnaire intervient uniquement en complément
d'un prêt conventionné ou d'un prêt d'accession sociale
PAS. Le prêt fonctionnaire peut participer à la constitution
de l'apport personnel minimum. Les conditions d'obtention du prêt
sont les mêmes que celles exigées pour le prêt principal.
Les bénéficiaires :
Pour bénéficier d'un prêt fonctionnaire, l'emprunteur
doit :
- être fonctionnaire ou agent, en état de service, notamment
fonctionnaire de l'Etat, des collectivités locales ou des établissements
publics ;
- occuper le logement à titre de résidence principale
;
- respecter les conditions exigées pour l'obtention du prêt
principal.
Les opérations finançables :
L'emprunteur peut obtenir un prêt fonctionnaire, pour :
- l'achat ou la construction d'un logement neuf,
- l'achat d'un logement ancien et son amélioration le cas échéant,
- l'agrandissement d'un logement,
- la transformation d'un local non destiné à l'habitation,
en logement.
Dans tous les cas, l'emprunteur et le logement doivent remplir, les mêmes
conditions que pour l'obtention d'un prêt principal.
Le montant:
Le montant du prêt dépend de la zone géographique,
de la composition du logement et de l'opération à financer.
Il existe trois zones géographiques
- La zone I
L'agglomération de Paris, les zones d'urbanisation et les villes
nouvelles de la région d'Ile-de-France.
- La zone Ibis
Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne Billancourt, Charenton-le-Pont,
Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine,
Joinville-Le-Pont, le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré
Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine,
Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé,
Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.
- La zone II
Le reste de la région d'Ile-de-France, les agglomérations
et communautés urbaines de plus de 100000 habitants au dernier
recensement partiel connu, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles
hors de la région d'Ile-de-France, les îles non reliées
au continent par voie routière, les cantons du département
de l'Oise suivants : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud, Chantilly, Montataire,
Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le- Haudoin
- La zone III
Le reste du territoire national à l'exclusion des départements
d'outre mer.
Plafonds du montant du prêt fonctionnaire
Nombre de
Pièces |
Zone I |
Zone II |
Zone III |
|
01 |
10.400 F |
9.200 F |
8.000 F |
|
02 |
13.000 F |
11.500 F |
10.000 F |
|
03 |
15.000 F |
13.200 F |
11.600 F |
|
04 |
17.700 F |
15.700 F |
13.700 F |
|
05 |
20.700 F |
18.300 F |
15.900 F |
|
06 |
23.000 F |
20.400 F |
17.700 F |
|
07 |
25.500 F |
22.400 F |
19.500 F |
Opérations d'agrandissement ou de transformation
Le montant maximum est fixé forfaitairement au m2 de surface prise
en compte pour l'octroi du prêt principal :
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Nature des travaux |
Zone I |
Zone II |
Zone III |
Agrandissement
par addition ou
surélévation |
205 F |
195 F |
185 F |
Mise aux
normes
d'habitabilité |
130 F |
125 F |
120 F |
Taux d'intérêt et durée :
La durée du prêt est de 10 à 15 ans au choix de l'emprunteur.
Le taux d'interet pendant les 3 premières années est de
:
- 4%. pour les fonctionnaires de l'Etat et des établissements
publics
- 7%. pour les autres catégories de fonctionnaires.
Il est de 7% pour le reste de la période , et il monte à
9,75% si le logement est en location.
Remboursement :
Pendant les 3 premières années, le prêt est assorti
d'un différé d'amortissement : l'emprunteur ne règle
que les intérêts par trimestre et d'avance (sans amortissement
du capital ).
Au delà de ces 3 ans, le remboursement se fait par annuités
constantes comprenant le capital et les intérêts. Ces annuités
sont payables par moitié chaque semestre et à terme échu.
Comment constituer votre dossier ?
Le candidat emprunteur doit faire sa demande au C.F.F.:
- au plus tôt, en même temps que la demande de prêt
principal,
- au plus tard, 8 mois après la déclaration d'achèvement
des travaux ou l'acquisition du logement.
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14 - Le lissage des
prêts |
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La technique du lissage (appelée aussi technique de l'emboîtement
des crédits) est un moyen d'optimiser le plan de financement de
l'emprunteur.
La plupart du temps, les acquéreurs recourent à plusieurs
emprunts pour boucler leur plan de financement. Pendant longtemps, les
banquiers se contentaient d'additionner les différentes mensualités
de chaque crédit : en conséquence, la mensualité
totale à régler changeait selon les années ; elle
était plus lourde au début du crédit qu'à
la fin.
Désormais ils proposent de plus en plus souvent d'imbriquer les
prêts les uns dans les autres, de telle sorte que vos mensualités
restent constantes pendant toute la durée du prêt.
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15 - Qu'entend-on
par taux d'intérêt ? |
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Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt ?
Exprimé en pourcentage, il représente la rémunération
d'un prêt, versée par un emprunteur à l'organisme
financier prêteur. Le taux d'intérêt offert aux ménages
par les banques dépend d'indices de référence et
des conditions du prêt : sa durée , les risques évalués
par la banque...
Les indices de référence
En règle générale, les banques se réfèrent
à deux indices de base pour calculer leur propre taux qu'ils appliqueront
auprès de leurs clients emprunteurs.
- l'OAT 10 ans qui est la référence des taux fixes (pour
le long terme)
- l'EURIBOR 3 mois qui est la référence des taux révisables.
A ces taux de référence qui varient tous les jours (voir
notre tableau des chiffres clés), les banquent ajoutent une marge
qui va couvrir leur rémunération et les frais liés
au crédit.
De quel taux d'intérêt parlons-nous vraiment ?
La notion de taux d'intérêt recouvre plusieurs interprétations
qu'il convient de connaître.
Le taux proportionnel
Il s'agit du taux annuel divisé par le nombre de versements que
vous allez devoir effectuer chaque année. Il est calculé,
en général, sur 12 mois. Ainsi, si le taux annuel qui vous
est appliqué est de 6%, le taux proportionnel sera de 0,5% par
mois, soit 6% divisé par 12. Attention, ce calcul ne tient pas
compte de la périodicité du versement des intérêts.
Le taux actuariel
A la différence du taux proportionnel, le taux actuariel tient
compte de la capitalisation des intérêts. Cela signifie que
les intérêts ne sont pas distribués, ils s'ajoutent
à l'épargne constituée. Ils vont donc, eux aussi,
générer des intérêts.
Les forts en maths peuvent s'amuser à le calculer. Dans notre
exemple précédent, un taux annuel de 6% donnera un taux
actuariel de 6,17%.
A la différence des autres pays européens (où les
taux sont généralement exprimés en taux actuariels),
la France préfère le taux proportionnel, plus facile à
comprendre et à calculer.
A noter que même si les pouvoirs publics français ont rendu
obligatoire la pratique du taux proportionnel, les prêts épargne
logement sont souvent définis en taux actuariel.
Le taux effectif global (TEG)
C'est un taux moyen qui intègre les frais divers et les commissions
de toute nature ainsi que l'assurance décès dans le calcul
de l'emprunt.
Les assurances facultatives ne sont, en revanche, pas prises en compte.
Chaque établissement de crédit propose un TEG établi
selon les mêmes critères, permettant ainsi de faire des comparaisons.
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16 - Les taux
fixes |
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Vous aimez savoir à quoi vous vous exposez ? Optez pour un prêt
à taux fixe.
Les avantages
Par rapport aux taux révisables, dont le coût dépend
de la conjoncture économique générale, ils offrent
l'avantage de la sécurité. Vous ne prenez aucun risque :
taux et mensualités restent constants.
Si les taux d'intérêt du marché montent pendant le
remboursement de votre prêt, vous aurez fait une très bonne
affaire puisque vous n'en subirez pas l'effet. S'ils baissent, vous aurez
"perdu" quelques milliers de francs que vous auriez pu économiser
en optant pour un taux révisable : c'est le prix de la visibilité.
De plus, les crédits à taux fixe ont, depuis quelques années,
gagné en souplesse. La plupart offrent la possibilité de
moduler vos échéances en fonction de l'évolution
de vos rentrées d'argent. Vous pouvez ainsi, sous certaines conditions,
faire évoluer à la hausse ou à la baisse le montant
de vos mensualités : la durée du prêt se raccourcit
ou s'allonge...
Les inconvénients
Les taux des prêts à taux fixe sont généralement
plus élevés (environ d'un point) que ceux des prêts
à taux révisable.
La quasi-totalité des banques imposent des pénalités
en cas de remboursement anticipé.
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17 - Les taux
révisables |
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Leur principe est simple : le coût du crédit évolue
en fonction d'un indice de référence indiqué au contrat.
Un taux révisé régulièrement
A une échéance précisée par le contrat de
prêt (tous les ans, par exemple), le taux du crédit est révisé
par l'établissement prêteur. Pour cela, la banque utilise
l'indice de référence du prêt (c'est souvent le TIBEUR
- taux interbancaire offert en euro - qui remplace le TIOP depuis janvier
1999), auquel elle applique un taux de commission variable selon les établissements.
Ainsi, votre taux peut passer de 5% à 5,5% ou bien à 4,5%.
La révision peut s'effectuer à la hausse comme à
la baisse.
Les prêts à taux révisable affichent des taux moins
élevés que les prêts à taux fixe. C'est normal
car, dans ce cas, ce n'est plus le banquier qui risque de perdre de l'argent
en vous prêtant en dessous des conditions futures du marché.
C'est vous qui prenez ce risque puisque le coût total de votre emprunt
variera en fonction de l'évolution des taux d'intérêt
du marché.
Les prêts à taux révisable peuvent prendre de multiples
formes, plus ou moins sécurisées.
- Les prêts à échéances modulables et
à durée fixe
Vous avez emprunté sur 15 ans ? Vous rembourserez votre crédit
sur 15 ans. La variation du taux d'intérêt ne modifiera
que les mensualités de remboursement. Si le taux monte, votre
mensualité sera plus importante et inversement si le taux baisse.
- Les prêts à échéances fixes et à
durée variable
C'est le principe inverse. Là votre mensualité ne
bouge pas. C'est la durée de votre crédit qui se raccourcit
ou s'allonge en fonction de la baisse ou de la hausse du taux d'intérêt.
- Les prêts à échéances et à durée
variables
L'augmentation du taux d'intérêt se répercute
d'abord sur la mensualité de remboursement puis, au-delà
d'un certain niveau (et ce, afin de plafonner la hausse de la mensualité),
c'est la durée du prêt qui s'allonge à son tour.
On dit que ces prêts sont des révisables à "butoir".
Dans ces trois types de prêts, vous ne bénéficiez
d'aucun plafond concernant la hausse du taux d'intérêt. Si
vous avez emprunté à 5% et que les taux grimpent à
10% quelques années plus tard, vous suivrez ce mouvement.
Si vous souhaitez prendre moins de risque, vous pouvez vous tourner vers
les prêts capés.
Les prêts à taux "capé"
Le prêt à taux "capé" permet de bénéficier
d'une relative sécurité : dès la souscription, vous
savez combien, au maximum, vous aurez à payer. En effet, les taux
de ces crédits ne peuvent dépasser un plafond, appelé
"cap". Il s'agit généralement du taux de départ auquel
on ajoute entre 1,5 et 3 points. De 4%, il pourra, par exemple, aller
au maximum à 7% : on dit alors qu'il s'agit d'un taux capé
à 3 points.
Possibilité de passer à taux fixe
Certains prêts à taux révisable peuvent se convertir
en prêt à taux fixe. C'est une sécurité mais,
attention, les conditions de transformation ne sont pas régies
par la loi. Chaque établissement étant libre de fixer ses
modalités, les coûts et les conditions de transformation
sont très différents...
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18 - Négociez
les taux d'intérêtes |
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Attention : les taux des crédits immobiliers remontent.
Après trois ans de chute et de très bonnes affaires pour
les emprunteurs (certains particuliers ont réussi à contracter
des crédits révisables à 3% tandis que d'autres ont
emprunté à taux fixe à 4%), la courbe des taux repart
à la hausse. Aujourd'hui, n'espérez pas trouver un prêt
à taux fixe inférieur à 5%...
Conséquence ?
- Plus vous attendrez avant de vous décider à contracter
un crédit, plus ce dernier vous coûtera cher.
- Il va devenir de plus en plus difficile de renégocier le taux
d'un ancien prêt.
Mais pas de panique, l'horizon n'est pas noir. Vous avez encore des atouts
en poche.
Sachez qu'entre les taux d'intérêt affichés dans
les banques et ceux effectivement accordés aux clients, il y a
une énorme marge de manoeuvre.
Vous demandez un nouveau crédit
Qui ne tente rien n'a rien : négociez toujours le taux d'intérêt
proposé par votre banque. Annoncez éventuellement les meilleures
conditions proposées par d'autres établissements mais inutile
de bluffer : votre banquier exigera, à tous les coups, de voir
l'offre de prêt officielle du concurrent "soi-disant" moins cher...
Votre marge de négociation repose sur une seule chose : l'intérêt
de votre banque à vous garder... Si vous êtes un client "modeste"
et que vous menacez de quitter l'établissement en cas de refus
de baisse du taux, vous risquez fort de voir votre banquier vous laisser
partir !
En revanche, si vous êtes un épargnant modèle détenant
livrets d'épargne et autres produits financiers, la menace de votre
départ (que vous ne devez pas hésiter à brandir !)
devrait adoucir immédiatement votre interlocuteur...
Tactique ayant démontré son efficacité : certains
clients vont même parfois jusqu'à ouvrir un CODEVI ou acheter
quelques parts de sicav pour attirer la bienveillance du banquier : si
cela sert à faire baisser le taux, ça peut en valoir la
peine.
Vous voulez renégocier le taux d'un ancien crédit
Soyons clairs : vous vous y prenez un peu tard ! Cela fait deux ans que
vous auriez du y penser... Mais encore une fois, qui ne tente rien n'a
rien. Malgré la remontée des taux, demandez à votre
banque de revoir à la baisse le taux d'intérêt de
votre ancien crédit.
Vous aviez emprunté à 12% au début de la décennie
?
Vous voulez aujourd'hui du 6% !
Là encore, votre cote de popularité (basée, évidemment,
sur votre poids financier, mais aussi sur votre historique de remboursements
et de découverts) auprès de la banque va décider
de tout. Si vous avez l'intention de faire un nouveau prêt (aux
conditions actuelles), vous renégocierez d'autant plus facilement
l'ancien crédit...
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19 - Le
surendettement |
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En cas de surendettement , vous pourrez rechercher un règlement
à l'amiable. Quest-ce quun règlement à
l'amiable ?
Cest la recherche dun accord avec vos créanciers pour
aménager vos remboursements ou alléger vos dettes. Dans
chaque département, une commission est chargée de vous aider
à trouver cet accord. Elle est présidée par le préfet.
Son secrétariat est assuré par le représentant local
de la Banque de France.
Pour saisir la commission, vous devez vous adresser ou déposer
une demande au secrétariat de la commission de votre département.
Examen de recevabilité de la demande
La commission doit tout dabord examiner la recevabilité
de votre demande. Pour cela, elle vérifie que vous êtes de
bonne foi, que vous ne pouvez pas faire face à vos dettes (cf.
définitiondu surendettement art. L 331-2 du code de la consommation)
et que lorigine de votre surendettement nest pas professionnelle.
La procédure
La commission a deux mois pour vous répondre, à compter
de la date à laquelle elle est saisie. Elle peut vous entendre
sur votre situation. Vous pouvez prendre contact avec son secrétariat
à tout moment. Vous devez lavertir de tout événement
nouveau ayant des conséquences financières pour vous : licenciement,
saisie, nouvel emploi, etc. La commission peut demander à un juge
de suspendre la saisie.
Le résultat de la procédure
Si un accord est conclu avec vos créanciers, un plan de règlement
amiable est établi. La commission le rédigera, vous devrez
le signer ainsi que vos créanciers. Son contenu fixé dun
commun accord peut prévoir : - létalement dans le
temps de vos échéances ou leur report, - lallégement
de vos dettes (diminution du taux dintérêt, réduction
du capital). En contrepartie, vous pourrez être obligé de
vendre un bien ou de ne plus emprunter pendant un certain temps. Si vous
ne parvenez pas à un accord, vous avez la possibilité de
contester devant le juge de lexécution les recommandations
de la commission. Dans ce cas, le magistrat statuant par jugement susceptible
dappel, peut réformer sur le fond les recommandations de
la commission et revoir tout ou partie du plan quelle a élaboré.
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