L’achat d’un logement, lorsque vous passez par des emprunts pour le financer, vous engage pour de nombreuses années. Choisir un ou plusieurs crédits est une opération qui revêt une très grande importance. Vous devez :

• Réfléchir à vos capacités de remboursement en fonction de vos revenus,
  
• Analyser toutes les possibilités qui vous sont offertes en fonction de votre situation personnelle pour savoir si vous avez droit ou non à un prêt aidé par l’Etat ,
  
• Faire jouer la concurrence entre les banques ,
  
• Faire le compte de votre épargne et ne pas omettre d’utiliser tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui sont assortis de très faibles taux d’intérêt ,
  
• Penser enfin à ne pas vous engager au-delà de vos possibilités et tenir compte de vos autres besoins (achat d’équipements, mobilier, appareils ménagers, impôts, paiement des factures de consommation d’énergie, financement du quotidien etc.) pour ne pas risquer, à un moment donné, de vous retrouver en situation de gêne ou d’endettement excessif .
  

La loi Scrivener a été votée pour protéger les emprunteurs d’une trop grande précipitation. Elle date du 13 juillet 1979, et s’applique à tout particulier qui s’apprête à recourir à un emprunt pour accéder à la propriété et faire construire. Elle met en place une série de mesures qui garantissent un temps de réflexion et la possibilité de se dégager sans dommage.

( Examiner Article L312-1 et suivant du code de la consomation )

A) Tout établissement de crédit doit vous adresser un courrier :

Tout établissement de crédit est obligé de vous adresser par courrier à la suite d’un entretien d’information, une offre préalable de prêt. Outre les informations permettant d’identifier les parties, cette offre doit préciser :

• la nature des prêts
• son objet (acquisition d’un appartement neuf ou ancien, d’une maison etc.)
• ses modalités : mise à disposition des fonds, échéancier des amortissements…
• son montant
• son coût

Attention , au remboursement de votre prêt s’ajoutent :

• des frais d’hypothèque, de privilège ou de caution qui garantissent votre prêteur contre une éventuelle défaillance de votre part,
• les frais d’assurance obligatoire, (décès, incapacité de travail) et d’assurance facultative (perte d’emploi),
• les frais d’ouverture et d’instruction du dos sier éventuellement,
• son taux effectif global ou coût réel tenant compte du taux d’intérêt du crédit et de l’ensemble des frais que l’emprunteur aura à supporter, (frais de dossier, commission, frais d’acte hypothécaire, assurance etc.),
• les assurances et sûretés réelles ou personnelles exigées assorties de leur coût,
• la durée de validité de l’offre. En règle générale, il n’y a pas de perception de frais si l’opération ne se réalise pas.

B) Vous devez respecter un délai de réflexion avant d’accepter ce prêt :

Il est de 10 jours calendaires. Passé ce délai, vous avez jusqu’à la fin de la période de validité de l’offre de prêt (30 jours maximum) pour l’accepter. Tant que vous n’avez pas dit oui, aucune somme d’argent ne peut vous être réclamée ni être débitée sur votre compte. Quand vous aurez accepté le prêt, le déblocage des fonds se fait soit à la signature de l’acte notarié pour une vente clés en mains dans le cas d’un logement achevé, soit au fur et à mesure de l’avancée des travaux et selon des modalités prévues par contrat pour un logement à construire. Dans ce cas, conservez l’initiative du déblocage des fonds.

C) La non obtention d’un prêt bancaire peut en général faire l’objet d’une condition suspensive :

Elle vous libère obligatoirement de l’engagement que vous avez pris avec un vendeur ou un constructeur. Vous serez alors remboursé intégralement des sommes déjà versées. La condition suspensive peut être au minimum valable un mois. Dans la pratique, ce délai est souvent plus long, de l’ordre de deux à trois mois. A charge pour vous d’accomplir les démarches nécessaires en vous montrant diligent.

Sachez enfin que, même si vous avez accepté l’offre de prêt, celle-ci ne devient définitive que si la transaction se réalise dans les 4 mois suivant votre acceptation. Passé ce délai, le prêt est annulé et vous devrez rembourser les sommes que le prêteur vous aura déjà versées. Il ne pourra retenir ou vous réclamer que les frais d’étude dont le montant est variable selon les banques mais qui peut être négocié. La condition suspensive ne joue pas, bien évidemment, si dans l’avant-contrat, vous écrivez de votre main que vous renoncez à recourir à l’emprunt pour financer votre achat, autrement dit, si vous achetez comptant.

 D) Etablir son plan de financement

Il n’existe pas de plan de financement type, chaque projet mérite une étude approfondie qui permettra de résoudre votre projet au mieux de vos intérêts. Cependant, votre plan sera construit autour de deux points de référence de base : votre apport personnel et votre capacité de remboursement.

• Votre apport personnel :
  
  Il peut être constitué par vos économies personnelles. Le prêt à taux zéro ou encore les prêts à faible taux d’intérêt : prêt 1 % logement, prêts des caisses de retraite, des CAF, etc. peuvent être assimilables à un apport, (vous ne devez cependant pas oublier qu’ils devront être remboursés). Le fait que vous puissiez bénéficier d’un prêt à taux zéro ne vous empêche cependant pas de posséder un apport personnel constitué par vos économies propres. L’apport personnel (généralement produit d’un plan épargne logement), est un bon moyen pour le banquier de juger de votre capacité à économiser, une discipline que vous devrez continuer à pratiquer pour rembourser votre emprunt. De plus, cet apport réduira le montant de vos emprunts et aura une influence sur le taux d’intérêt que votre banque pourra vous proposer. Sachez d’ailleurs, que si vous souhaitez bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt PAS, (prêts aidés par l’état), posséder un apport personnel d’au moins 10 % du montant de votre acquisition est une obligation légale.
  
  
• Votre capacité de remboursement :
  
  C’est le montant maximum des remboursements que vous pouvez supporter selon vos revenus. Cette capacité prend en compte tous vos emprunts immobiliers mais aussi prêts à la consommation éventuels. Pour éviter les situations de surendettement, on estime qu’un emprunteur ne doit en général pas consacrer plus de 30 % de ses revenus au remboursement de ses divers emprunts. C’est donc en faisant cette analyse que la banque pourra évaluer votre capacité de remboursement et calculer ainsi le montant maximum du prêt qu’elle pourra vous consentir. Il est possible cependant d’établir un plan de financement sur une durée longue pour alléger vos mensualités de remboursement. Le coût total du crédit sera alors plus élevé.
  
  

Le montage financier est différent selon que vous êtes salarié, fonctionnaire, marié, que vous achetez dans le neuf ou l'ancien... Mais il est cependant possible de dégager quelques constantes.

La première est que les prêts du secteur libre, autrement dit ceux que votre banque vous propose, sont les derniers que vous avez intérêt à solliciter. Epuisez auparavant tous les autres modes de financement qui s'avèrent souvent moins coûteux à l'usage.

Le montage idéal

Il sera constitué de 5 éléments :

• un apport personnel important, compris entre 30 et 35%
• un prêt 1%
• un prêt à taux zéro
• un prêt d'épargne logement
• un prêt classique

Comment procéder ?

1) Cherchez d'abord à mobiliser les sommes qui demandent le moins d'effort de remboursement par la suite. C'est le cas de votre apport personnel.

2) N'oubliez pas les crédits (pour des petites sommes inférieures à 100 000 F) que peuvent vous accorder votre employeur, votre caisse de retraite ou, dans certains cas, votre région et ce, dans le cadre du 1% logement.

3) Vérifiez que votre situation financière vous permet d'obtenir un crédit à "0%". La grande majorité des Français y a droit. Ce mode de financement est idéal puisque, par définition, vous ne remboursez que le capital. Mais les montants, encore une fois, ne sont pas énormes : en moyenne 110 000 F.

4) Débloquez votre épargne logement. Pour cela, n'oubliez pas de faire le tour des possibilités familiales. En effet, les droits à prêt de l'épargne logement sont transmissibles entre membres d'une même famille. Profitez-en pour augmenter vos droits à prêt et obtenir le crédit le plus proche du plafond : 600 000 F.

5) Votre dernière étape : faites le tour des banques pour compléter votre financement avec un prêt classique. La concurrence entre établissements est rude : profitez-en pour faire monter les enchères.

Le compte épargne logement vous permet d'épargner des fonds qui sont rémunérés, puis d'obtenir après 18 mois minimum, un prêt à un taux avantageux.

Vous êtes libre de retirer les fonds quand vous le voulez.

Conditions d'ouverture

Toute personne, même mineure, peut ouvrir un CEL auprès des caisses d'épargne, des banques et des organismes de crédit ayant passé une convention avec l'Etat. L'apport initial est de 2 000 F minimum.

Par la suite, vous effectuez des versements lorsque vous le désirez. Mais chaque versement doit être d'au moins 500 F. Le plafond total des dépôts ne peut pas excéder 100 000 F.

Rémunération

Les sommes versées sur un CEL bénéficient à compter du 1er juillet 2000 d'un taux de rémunération brut de 2%. Les intérêts sont exonérés d'impôt mais pas de cotisations sociales (CSG et CRDS). Ils sont également capitalisables : ils viennent s'ajouter au capital épargné au 31 décembre de chaque année. Ils sont ainsi générateurs d'intérêts supplémentaires.

Si vous décidez d'emprunter, une prime d'Etat vous sera versée. Cette prime est égale à la moitié des intérêts acquis à la date de la demande de prêt. Cependant, elle ne peut jamais excéder 7 500 F.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : il doit financer l'achat, la construction ou l'amélioration d'un logement. Il n'y a pas de conditions liées à celui-ci : il peut s'agir d'un logement ancien ou neuf, d'une résidence principale ou secondaire etc.

Le montant du prêt : le montant que vous pouvez obtenir dépend de la durée du prêt et du montant des intérêts que vous avez acquis pendant la période l'épargne. Ce montant ne peut excéder 150 000 F.

Le taux : il est fixe et dépend de la date de souscription de votre CEL. Mais pour qu'on vous accorde un prêt, il faut impérativement avoir épargné pendant au moins 18 mois.

Le remboursement : sa durée varie de 2 à 15 ans. Il s'effectue par mensualités constantes ou par trimestre. Mais vous pouvez toujours choisir le remboursement partiel ou total du prêt par anticipation.

Notez que les droits à prêt issus des comptes et plans d'épargne des membres de votre famille peuvent s'ajouter aux vôtres.

Dans certains cas, vous pouvez cumuler le CEL avec d'autres prêts (1% patronal, plan épargne logement...).

Comment constituer votre demande de prêt ?

L'établissement prêteur, auquel vous adressez votre demande, peut exiger que vous lui fournissiez des garanties. En général, en plus de l'assurance décès-invalidité, vous devez fournir une caution. L'établissement vous fait parvenir une offre de prêt. La loi vous accorde un délai de réflexion de 30 jours pour l'accepter ou la refuser. Si 4 mois après votre acceptation, vous n'avez pas conclu le contrat de vente ou de construction prévu, l'offre de prêt est annulée.

Les bénéficiaires

Si vous êtes titulaire d'un PEL, vous pouvez obtenir un prêt au terme de la phase d'épargne. La banque ne peut pas vous le refuser, sauf si vous êtes surendetté.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : il peut financer l'achat, la construction ou l'amélioration d'un logement. Il n'y a pas de conditions liées à celui-ci : il peut s'agir d'un logement ancien ou neuf, d'une résidence principale ou secondaire etc. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, le prêt peut également financer un parking ou une place de stationnement, s'ils sont situés à proximité de votre résidence.

Le montant du prêt : il peut aller jusqu'à 600 000 F. Il dépend de vos droits à prêt. Ces derniers sont calculés d'après les intérêts bancaires produits par votre plan.

Pour calculer le montant du prêt que vous pouvez obtenir, consultez votre bordereau (que vous envoie votre banque) où figure vos droits acquis puis choisissez votre durée de remboursement. Multipliez ensuite vos droits acquis par le coefficient de prêt correspondant à la durée de remboursement choisie (voir le tableau ci-dessous).

Exemple : si vos droits acquis s'élèvent à 15 000 F et que vous souhaitez rembourser votre créditeur sur 8 ans, vous aurez un prêt de : 15 000 x 23,1937 = 347 905 F.

Pour calculer le montant des mensualités (hors assurances) à rembourser, vous devez multiplier le montant du prêt obtenu par le coefficient de mensualité (voir tableau ci-dessous) correspondant à la durée de remboursement voulue :

Dans notre exemple, 347 905 F x 0,012295 = 4 277 F.

Enfin, pour savoir à combien doit s'élever le montant de vos droits acquis pour obtenir le maximum du prêt (soit 600 000 F), voici quelques exemples selon la durée de prêt souhaitée

Le taux du prêt : le taux de crédit est fixe et dépend de la date de souscription de votre PEL (voir tableau ci-dessous). Le taux du crédit est de 4,31% si vous avez souscrit votre plan après le 26 juillet 1999.

La durée du remboursement varie de 2 à 15 ans.

Cumuler vos droits à prêt avec ceux issus d'un autre PEL

Afin de pouvoir emprunter une somme plus importante, vous pouvez cumuler vos droits à prêt avec ceux issus d'un autre PEL.

• 1ère condition : vous devez avoir souscrit votre PEL depuis au moins trois ans.
• 2e condition : les personnes qui peuvent vous céder leurs droits à prêt sont : vos grand-parents, parents, oncles, tantes, frères, sœurs, enfants, neveux, nièces et votre conjoint.
• 3e condition : la personne qui vous cède ses droits à prêt doit avoir clôturé son plan depuis un an.

Notez enfin que vous ne pouvez pas céder ces droits à votre tour.

Si la personne qui vous cède ses droits à prêt ne bénéficie pas du même taux d'intérêt que vous, le taux qui vous sera proposé sera calculé en proportion des droits respectifs de chaque produit.

Comment constituer votre demande de prêt ?

L'établissement prêteur auquel vous adressez votre demande peut exiger que vous lui fournissiez des garanties. En général, en plus de l'assurance décès-invalidité, vous devez fournir une caution qui peut prendre la forme d'une hypothèque, d'une caution de société mutuelle ou d'un nantissement.

L'établissement vous fait ensuite parvenir une offre de prêt.

C'est un prêt sans intérêt, c'est-à-dire à 0%. Autrement dit, vous ne remboursez que le capital et, de plus, pas forcément tout de suite !

Les bénéficiaires

Le prêt à taux zéro est destiné aux acquéreurs de logements neufs ou anciens (à condition que ces derniers fassent l'objet de travaux importants représentant environ la moitié du prix d'achat) du moment que l'opération concerne la résidence principale.

À noter que les personnes souhaitant transformer un local professionnel en logement peuvent également bénéficier de ce prêt.

Ce prêt peut être accordé par n'importe quel établissement financier (votre banque, une Caisse d'Epargne, La Poste, etc.) et est cumulable avec les autres financements : PEL, PC, prêt 1% logement, prêts bancaires classiques...

80% des Français y ont droit !

L'accès de ce prêt n'est pas autorisé aux familles très aisées.

Mais n'allez pas croire pour autant qu'il soit réservé aux familles modestes : plus de 80% des Français y ont droit ! Simplement, il existe des plafonds de revenus à ne pas dépasser pour en bénéficier. Ces plafonds sont calculés en fonction de la taille de la famille et de la région de votre futur logement.

Le revenu pris en compte est le revenu net imposable (c'est-à-dire après abattements de 10% puis de 20%) de l'année A-2.

Si vous demandez le prêt en 2000, par exemple, le revenu à déclarer sera celui de 1998, déclaré début 1999.

Le montant du prêt

Il est égal au plus à 20% du montant du prix de l'opération, variable selon la taille de la famille et la région (voir tableau ci-dessous). De plus, le montant du prêt ne doit pas représenter plus de 50% des autres prêts finançant l'opération

Le taux du prêt

Comme son nom l'indique, vous ne verserez aucun intérêt, le montant remboursé correspondant exactement au montant emprunté.

La durée du remboursement et les possibilités de différé

La durée du remboursement varie en fonction des ressources de l'emprunteur. Les modalités sont les suivantes :

1) Les familles au revenu imposable inférieur à 82 900 F bénéficient d'un différé de remboursement égal à la durée de leur prêt principal (maximum 15 ans). Ensuite, le remboursement doit se faire en 48 mois.

2) Les familles au revenu imposable compris entre 82 900 F et 103 600 F bénéficient du même différé de remboursement que dans le cas précédent, mais sur seulement 75% du montant du prêt. Cette somme doit ensuite être remboursée en 36 mois. Les 25% restants sont remboursés parallèlement au prêt principal.

3) Les familles au revenu imposable compris entre 103 600 F et 124 300 F bénéficient du même différé de remboursement mais il porte sur seulement 50% de la somme. Cette somme doit ensuite être remboursée en 24 mois. Le reste est remboursé parallèlement au prêt principal.

4) Les familles au revenu imposable supérieur à 124 300 F ne bénéficient pas de différé de remboursement. Et le prêt doit être remboursé sur une période d'autant plus courte que le revenu imposable déclaré est élevé. Par exemple, pour un couple déclarant plus de 186 400 F, le remboursement doit être fait en 7 ans seulement, même si le prêt principal court sur 15 ans.

Les bénéficiaires

Vous pouvez obtenir un prêt 1% logement, quelles que soient vos ressources, si vous êtes salarié d'une entreprise qui cotise au 1% logement. En général, cette cotisation concerne les employeurs de plus de 10 salariés, mais l'Etat, les collectivités locales, les établissements publics administratifs et les employeurs relevant du régime de sécurité sociale agricole (exploitants agricoles...) n'y sont pas assujettis. Si votre employeur entre dans l'une de ces catégories, vous ne pouvez pas prétendre au prêt 1%.

Les modalités du prêt

Le prêt 1% ne peut vous être accordé que sous la forme d'un prêt complémentaire. Le financement principal doit être fait par un prêt bancaire, un prêt épargne logement etc.

L'objet du prêt : Le prêt doit financer l'achat d'un logement ou sa construction. Ce logement doit être votre résidence principale ou celle de votre conjoint. Il peut également s'agir de la résidence principale de vos ascendants ou de vos descendants. Si votre demande ne concerne que des travaux, sachez que votre demande ne sera pas prise en priorité.

Vous ne pouvez pas donner en location le logement que vous achetez, sauf si vous l'achetez en vue de votre retraite ou de votre retour de l'étranger. Dans ce cas, la location est possible après autorisation du préfet. En règle générale, cette autorisation s'obtient facilement dès lors que les raisons évoquées sont valables. De même, si vous deviez quitter le logement ainsi financé pour des raisons familiales ou professionnelles, vous pourriez le louer après déclaration au préfet et à l'organisme prêteur.

Le logement ne peut pas être transformé en local industriel, commercial ou professionnel.

Le montant du prêt : il est plafonné par logement en fonction de trois zones (voir le tableau ci-dessous). En aucun cas, il ne peut être supérieur à 50% du coût de l'opération. Il ne peut pas excéder la différence entre le coût de l'opération et la somme des autres concours financiers.

• Zone I : agglomération de Paris, zones d'urbanisation et villes nouvelles de France.
• Zone II : le reste de la région Ile de France; les agglomérations et communautés de plus de 100 000 habitants ; les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile de France ; les îles non reliées au continent par voie routière ; certains cantons du département de l'Oise.
• Zone III : le reste du territoire national à l'exclusion des DOM.

Le taux d'intérêt : il est librement fixé par l'organisme collecteur. Il est aujourd'hui à 1,50%.

La durée : vous fixez la durée du prêt avec l'employeur et l'organisme collecteur. Cette durée varie de 1 à 20 ans mais si le prêt vous est directement attribué par l'employeur, elle est de 5 ans minimum.

Le remboursement : il s'effectue par mensualités constantes ou par trimestres. Vous pouvez également rembourser par anticipation.

Attention, le remboursement du solde du prêt vous sera demandé si vous vendez votre logement ou s'il ne constitue plus votre résidence principale.

Où déposer une demande de prêt ?

Vous devez déposer votre demande de prêt auprès de votre employeur ou à la Caisse interprofessionnelle du logement. Le prêt est consenti directement par votre employeur ou par un organisme collecteur. En plus de la souscription d'une assurance décès-invalidité, l'organisme prêteur peut exiger que vous lui fournissiez une garantie hypothécaire ou une caution. Une offre de prêt vous est alors envoyée. Vous disposez d'un délai de 30 jours pour l'accepter ou la refuser. Si 4 mois après votre acceptation, vous n'avez pas signé l'acte de vente ou signé le contrat de réservation pour un logement neuf acheté sur plan, l'offre de prêt est annulée.

Avantages du prêt

L'avantage du prêt PAS réside plus, maintenant, dans les économies qu'il permet de réaliser que dans le taux d'intérêt pratiqué par les banques.

Si vous souscrivez à un prêt PAS, vous pourrez bénéficier :

• de frais de dossiers limités à 3 000 F
• de frais d'inscription hypothécaire réduits car exonérés de la taxe de publicité foncière
• d'émoluments de notaire réduits
• de la possibilité de bénéficier de l'APL (sous réserve de remplir les conditions d' obtention)
• d'un dispositif de sécurité en cas de perte d'emploi : vous aurez alors la possibilité de reporter gratuitement vos échéances en fin de prêt.

En cas de chômage, cette aide ne peut pas intervenir avant le sixième mois du prêt et elle n'est mise en place qu'un an après la signature du contrat de prêt.

Les bénéficiaires

Les bénéficiaires sont uniquement les personnes qui achètent ou améliorent leur résidence principale et dont les ressources sont inférieures aux plafonds figurant ci-dessous.

• Zone I : Ile-de-France
• Zone II : Agglomérations de plus de 100 000 habitants
• Zone III : Reste du territoire métropolitain

Les conditions d'obtention

- Le prêt PAS n'est pas cumulable avec d'autres prêts bancaires classiques (à l'exception de ceux constitutifs de l'apport personnel).

- Le prix d'achat du m²: il doit être inférieur à certaines limites variables en fonction de la situation géographique (voir tableau ci-dessous)

• Zone 1bis : Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-St-Denis
• Zone 1 : zones d'urbanisation et villes nouvelles d'Ile-de-France
• Zone 2 : reste de la région parisienne. Agglomérations de plus de 100 000 habitants. Iles non reliées par la route. Cantons du sud de l'Oise.
• Zone 3 : reste du territoire métropolitain.

- Une surface minimale : le logement acquis doit répondre à des normes minimales de surface. Exemple : un ménage ou une personne seule qui achètent un logement neuf ou font construire leur maison doivent disposer de 30 m² minimum. Une famille de 4 personnes devra, elle, disposer de 73 m² minimum.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : l'achat, uniquement à titre de résidence principale, d'un logement ancien ou neuf, la construction d'une maison ou les travaux d'amélioration, d'économies d'énergie, d'agrandissement ou de transformation d'un local non destiné à l'habitation en logement. Les travaux doivent atteindre au minimum 25 000 F.

Le montant maximum : 90 % du coût de l'opération

Le taux : il est fixe ou révisable. Le taux du PAS était, il y a quelques années, avantageux par rapport à un taux de prêt bancaire classique. En raison de la baisse générale des taux, il est devenu légèrement supérieur aux taux appliqués actuellement.

La durée : entre 10 et 25 ans. Mais la durée ne doit pas être inférieure à 5 ans ni supérieure à 15 ans lorsque le prêt sert à financer des travaux.

Comment constituer votre dossier ?

Pour une demande de prêt en 2000, vous devrez justifier de vos revenus de 1998. En cas de construction d'une maison individuelle, vous devrez fournir votre permis de construire. A noter que le prêt PAS n'est pas distribué par toutes les banques.

Peu proposé par les établissements financiers, le prêt conventionné possède néanmoins une série d'avantages séduisants. Le PC vous ouvre le droit, sous certaines conditions, à l'aide personnalisée au logement (APL). Cette aide, versée directement à l'organisme prêteur, peut alléger astucieusement vos charges de remboursement, à condition que votre situation familiale et professionnelle vous le permette.

Par ailleurs, si le bénéficiaire d'un PC loue son logement, son locataire peut également bénéficier de l'APL sans aucune condition de ressources (si le propriétaire bailleur signe une convention avec l'Etat et accepte un niveau de loyer réglementé).

De plus, le montant du prêt peut atteindre 90% du coût de l'opération ce qui permet donc de financer un projet avec un apport personnel faible, voire nul.

Le prêt conventionné n'étant pas soumis à des conditions de ressources, tout le monde peut y souscrire.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : le PC permet de financer tous types de construction, d'achat (neuf ou ancien) ou de travaux pour votre habitation principale ou pour un logement que vous souhaitez louer.

Les conditions : Deux conditions doivent être néanmoins remplies pour pouvoir faire une demande d'APL :

- un coût d'achat maximal : le prix d'achat du m² ne peut pas être supérieur à un certain plafond (voir notre tableau ci-dessous)

• Zone I : Zones d'urbanisation et villes nouvelles d'Ile de France.
• Zone II : Reste de l'Ile de France et les villes de plus de 100 000 habitants, Corse et Sud Oise.
• Zone III : Le reste du territoire.

- une superficie minimale : l'Etat a également fixé des normes de superficies minimales. Elles sont trop nombreuses pour être présentées ici mais apprenez, par exemple, que le PC ne peut couvrir l'achat d'un logement neuf de trois pièces que si ce dernier présente une surface habitable d'au moins 60 m².

Le montant : le PC couvre jusqu'à 90% du coût de l'opération, sans montant maximal, et peut être cumulé avec d'autres prêts (notamment prêt à taux zéro, 1% logement...).

Le taux : les taux d'intérêt peuvent être fixes ou révisables. La moyenne des taux pratiqués par les banques est

• de 6% sur 15 ans et de 5,7% sur 12 ans en fixe
• de 5,30% (s'il est révisable capé) à 7,30% en révisable

La durée : les durées possibles sont comprises entre 5 et 15 ans pour les travaux d'amélioration et entre 10 et 25 ans pour les acquisitions.

Le remboursement : il peut être anticipé s'il représente une somme au moins égale au 1/10e de la somme empruntée.

Comment constituer son dossier ?

Les pièces réclamées par les organismes bancaires sont les suivantes : bulletin de salaire, déclaration de revenus, relevés de compte sur 3 mois, justificatif d'apports personnels et échéancier des prêts en cours. Puis, pour du neuf, les banques vous demanderont le contrat de réservation, le plan et le descriptif du bien ; pour de l'ancien, la promesse de vente.

Le prêt locatif intermédiaire est destiné à favoriser la construction ou l'amélioration de logements locatifs pour des locataires qui, en raison de leurs revenus moyens, ne peuvent ni accéder aux logements HLM (car leurs revenus sont trop élevés pour y avoir droit) ni aux logements du secteur libre (car, là, leurs revenus sont trop faibles).

Les bénéficiaires

Peuvent en bénéficier toutes les personnes physiques (particuliers) ou morales (sociétés) qui désirent réaliser une opération locative, c'est-à-dire acheter un logement dans le but de le louer.

Les modalités du prêt

L'objet du prêt : Il doit obligatoirement être la construction ou achat de logements locatifs neufs, la réhabilitation lourde de logements locatifs, acquisition-amélioration de logements vacants si les travaux représentent au moins 15% du prix d'acquisition, l'acquisition et la transformation de locaux divers en logements locatifs. Le PLI ne peut pas financer l'achat d'un bien dans une résidence étudiante, une résidence pour personnes âgées ou un foyer. Les opérations doivent se situer dans des zones géographiques prioritaires (ex : Ile-de-France, grandes métropoles régionales...).

Le montant : Le PLI peut financer l'intégralité de l'opération.

Le taux : 5,5% pour toute la durée du prêt.

La durée : 25 ans maximum, y compris un éventuel différé d'amortissement de 1 ou 2 ans.

Le remboursement : échéances constantes ou progressives de 1% par an. En cas de remboursement anticipé du prêt, l'investisseur retrouve sa liberté de location.

Les conditions de location

Sur la durée de location : l'emprunteur doit s'engager à louer le bien nu (c'est-à-dire non meublé), à titre de résidence principale, pendant 12 ans au moins (pour les prêts d'une durée inférieure ou égale à 15 ans, l'engagement de location est ramené à 6 ans) à des personnes dont les ressources sont inférieures à certains plafonds (voir tableau suivant).

Sur les revenus des locataires : plafonds de ressources des locataires lors de l'entrée dans les lieux en 2000 (ressources annuelles imposables de l'année N-2 : dans notre cas vos revenus de 1998)