C'est un acte administratif qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant.

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :

• le certificat de simple information demandé en l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables. Celui-ci n'indique plus si le terrain est constructible ou non,
• le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain.

Avant d'acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d'urbanisme. Il vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.

Attention ! le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d'autorisation de construire.

Que doit-il indiquer ?

Le certificat d'urbanisme doit indiquer :

• les dispositions d'urbanisme : plan local d'urbanisme, carte communale, règlement général d'urbanisme, loi littoral, montagne.;
• les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption;
• les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain.
• le régime des taxes et participations applicables au terrain ;
• l'indication que le terrain est situé à l'intérieur d'une zone de préemption.

Lorsqu'il s'agit d'un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande.

En cas de réponse négative, il précise les motifs qui s'opposent au projet.

Réponse à la demande de certificat :

Pour obtenir une réponse positive ou négative sur la constructibilité éventuelle du terrain, vous devez indiquer la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que la superficie de leurs planchers hors ouvre.

Comment l'obtenir ?

Vous devez fournir les renseignements utiles (objet de la demande,

caractéristiques du terain, densité de la construction existante.) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents:

• une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors ouvre du bâtiment projeté,
• un plan de situation du terrain dans la commune,
• un plan du terrain.

Adressez ou déposez le dossier en quatre exemplaires à la mairie du lieu de situation du terrain.

Quel que soit le certificat, le délai de délivrance du certifiat est de deux mois à compter du dépôt de la demande. Sa durée de validité est d'un an; si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.

Prolongation du délai de validité

Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par période d'une année tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n'ont pas évolué. Vous devez la demander au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité.

Les dispositions mentionnées sur le certificat sont garanties pendant toute sa durée.

Garantie des dispositions mentionnées

Vous pouvez vous prévaloir d'un droit acquis au maintien des règles d'urbanisme mais également du régime des taxes et participations.
Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne pourra survenir pendant la validité du certificat.

Où s'adresser pour toute information ?

Pour toute information, adressez-vous à la mairie.
Pour les formalités, adressez vous:

• à la mairie,
• à la direction départementale de l'équipement (DDE).

Principe

Ce sont des autorisations administratives qui constatent qu'un projet est conforme :

• aux règles d'urbanisme local (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme, plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement approuvé, etc),
• aux règles d'urbanisme nationales,
• aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels...

Cas où le permis de construire est obligatoire

Le permis de construire est exigé, sur l'ensemble du territoire :

• pour tous les travaux de construction à usage d'habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations,
• pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.

Exceptions

Ne sont soumis à aucune autorisation d'urbanisme des ouvrages de faible importance, notamment :

• les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m2 et d'une hauteur inférieure à 1,5 m,
• les murs d'une hauteur inférieure à 2 m (non assimilables à une clôture),
• les terrasses de moins de 0,60 m de haut,
• les installations temporaires de chantier,
• les statues, monuments et oeuvres d'art de moins de 12 m de haut et 40 m3.

Déclaration préalable

Sont exemptés du permis de construire mais soumis à déclaration préalable, certaines constructions ou travaux de faible importance, notamment :

• les travaux qui ne changent pas la destination d'une construction et ne créent pas de surface nouvelle,
• les piscines non couvertes,
• les châssis et serres jusqu'à 2000m2 hauteur comprise entre 1,50 m et 4m,
• les travaux concernant les bâtiments inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Recours à un architecte

Des architectes conseillers ou consultants peuvent aider le propriétaire dans son projet et son implantation sur le terrain.

Ils dépendent:

• soit des services de la commune ou de l'Etat,
• soit du CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement).

Recours non obligatoire à un architecte

Le propriétaire n'est pas tenu de recourir à un architecte :

• s'il est une personne physique souhaitant édifier ou modifier une construction à usage non agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette ne dépasse pas 170 m2, ou une construction à usage agricole ne dépassant pas 800 m2,
• pour des aménagements intérieurs : vitrine commerciale ou travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur,
• s'il fait des travaux soumis à déclaration préalable.

Début des travaux

Si le propriétaire n'est pas en mesure de débuter les travaux dans le délai de validité de son permis, il peut en demander la prorogation.

Pour demander le permis de construire

• Vous devez établir un dossier en quatre exemplaires comprenant:
• le formulaire de demande de permis de construire retiré soit à la mairie, soit à la subdivision locale de l'équipement (DDE),
• le plan de situation du terrain établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000.

Le dossier doit comprendre en outre :

• le plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions, coté dans les 3 dimensions à une échelle de 1/50 à 1/500,
• les plans des différentes façades du ou des bâtiments à l'échelle de 1/50 ou de 1/100,
• selon les cas, différentes pièces complémentaires dont la liste figure sur l'imprimé de demande de permis de construire.

Où déposer le dossier ?

Vous pouvez déposer le dossier à la mairie du lieu des travaux ou l'adresser à la mairie sous pli recommandé avec accusé de réception.

Le permis de construire est gratuit.

Enregistrement du dossier

Dans les quinze jours suivants, si votre dossier est complet, vous recevrez un avis de réception vous notifiant la date et le numéro d'enregistrement de la demande et son délai d'instruction.

Absence d'avis de réception

Si vous n'avez pas reçu sous quinze jours l'avis de réception de votre dossier, vous pouvez saisir l'autorité compétente par lettre recommandée avec accusé de réception pour requérir l'instruction de votre demande, et adresser copie de cette mise en demeure au préfet.

Instruction du dossier

Le délai d'instruction est normalement de deux mois.

Si, à l'issue du délai notifié d'instruction, vous ne recevez aucune décision, le permis peut, dans certains cas, être réputé accordé.

Vous avez toutefois intérêt à demander, dans cette hypothèse, une attestation à l'autorité compétente, certifiant qu'aucune décision négative n'est intervenue.

Qui prend la décision ?

Dans les communes disposant d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols approuvé, la décision est généralement prise par le maire, au nom de la commune.

Dans tous les cas, la décision, prise sous forme d'arrêté, vous est notifiée directement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le permis de construire a une durée de validité de deux ans.

Dérogations possibles en cas de catastrophe naturelle

L'autorité délivrant le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du PLU pour permettre la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés suite à une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles.

Demande de prorogation

Vous pouvez demander la prorogation de votre permis deux mois au moins avant l'expiration de son délai de validité.

Faites votre demande à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. La validité du permis peut être prolongée d'un an à compter de la décision.

Pour toute information, adressez-vous :

• à la mairie du lieu où vous souhaitez faire construire,
• à la subdivision locale de l'équipement, à la direction départementale de l'équipement (DDE).

Les permis de construire accordés font l'objet de mesures de publicité sur le terrain et à la mairie.

Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux dispositions d'urbanisme.

Affichage sur le terrain

Le bénéficiaire du permis de construire est tenu d'afficher le permis sur le terrain dès qu'il le reçoit et pendant toute la durée des travaux.

Un panneau rectangulaire, visible de la voie publique et dont les dimensions doivent être supérieures à 0,80 mètres, doit notamment mentionner la date et le numéro du permis, le nom du bénéficiaire, la nature des travaux et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Affichage en mairie

Le permis de construire est également affiché en mairie pendant deux mois et le dossier y est consultable.

Sanctions

L'absence d'affichage est punie d'une amende de 1 500 EUR .

Vos recours si vous êtes le demandeur du permis de construire

Si vous êtes le demandeur du permis de construire, vous avez, en cas de refus de permis, deux possibilités de recours :

• le recours administratif,
• le recours contentieux (devant la justice).

Recours administratif

Le recours administratif a pour objet de demander expressément l'annulation d'une décision administrative illégale.

Il doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la date de notification de cette décision.

Le recours doit être notifié sous forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut de cette notification, le recours contentieux que vous pouvez intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif peut être jugé irrecevable.

Le recours administratif peut être:

soit un recours gracieux, effectué auprès de l'autorité qui a pris la décision (maire, préfet),

soit un recours hiérarchique, effectué auprès de l'autorité détenant un pouvoir hiérarchique sur l'auteur de la décision lorsque celle-ci est prise au nom de l'Etat (préfet, ministre).

Recours contentieux

Si le recours administratif s'est avéré inefficace, vous pouvez décider d'effectuer un recours contentieux.

Il vous faut alors saisir le président du tribunal administratif dont dépend le lieu du projet de construction dans un délai de deux mois à compter de la date de la notification de la décision.

Votre requête doit se faire sous la forme d'une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception.

Vous devez exposer clairement les circonstances de l'affaire et les raisons qui vous permettent de justifier de votre droit.

Joignez également une copie de la décision que vous attaquez et toutes autres pièces justificatives que vous estimez utiles, notamment celles évoquées dans votre requête

Votre recours contentieux peut être assorti d'une demande de suspension de la décision pour que les effets de celle-ci soient suspendus (jusqu'à ce que le juge ait statué).

Pour en faire la demande, adressez une requête séparée au greffe du tribunal administratif.

Cas où vous êtes un tiers à l'égard du projet

Vous pouvez contester le permis de construire accordé à un voisin par exemple.

Vous pouvez effectuer un recours administratif ou un recours contentieux dans le délai de deux mois qui suit le dernier des deux affichages du permis en mairie et sur le terrain.

Les recours doivent être notifiés par lettre recommandé avec accusé de réception au destinataire (maire, président du tribunal administratif...) et au bénéficiaire du permis.

Pour toute information, adressez-vous :

• à la mairie du lieu de construction,
• au tribunal administratif,
• au service de consultation gratuite des avocats (adressez-vous auprès de la mairie, du tribunal d'instance ou de grande instance de votre domicile).
  

Début des travaux

Une fois obtenu le permis de construire, la personne peut entreprendre les travaux.

Dès le début des travaux, elle doit adresser, en pli recommandé avec accusé de réception, une déclaration d'ouverture du chantier (formulaire Cerfa n°46-0394 en trois exemplaires) à la mairie de la commune où la construction est entreprise.

Par ouverture de chantier, on entend :

• l'installation de palissades autour du chantier,
• l'arrivée du matériel,
• les premiers travaux de terrassement, ...

Délais à respecter

Attention, les travaux doivent obligatoirement débuter dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis de construire. Par ailleurs, ils ne peuvent être interrompus pendant plus d'une année (sauf cas exceptionnels).

Si ces délais ne sont pas respectés, l'autorisation de construire n'est en principe plus valable. Mais elle peut être prorogée une fois pour une durée d'un an.

Certificat de conformité

Dès réception de la déclaration, un agent de la commune ou de la direction départementale de l'équipement peut se déplacer pour vérifier l'exactitude de la déclaration et la conformité au permis de construire de ceux-ci.

Dans l'affirmative, le certificat de conformité sera délivré au demandeur.